Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости
При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.
Сколько стоит оформление
- НДС при покупке нового объекта — 10% для жилой недвижимости, 21% — для коммерческой;
- гербовый сбор — 1% от стоимости объекта;
- услуги нотариуса и комиссия за регистрацию недвижимости в земельном кадастре — 0,2–2% от цены объекта: чем дороже недвижимость, тем выгоднее ставка;
- комиссия агентов недвижимости — 3–5%;
- налог на передачу имущества при покупке вторичного жилья — 6–11%, зависит от региона.
Работу риелтора оплачивает продавец.
Регион | Ставка, % | Регион | Ставка, % |
Алава | 6 | Кантабрия | 8–10, зависит от цены объекта |
Андалусия | 8–10 | Кастилия-Ла-Манча | 8 |
Арагон | 7 | Кастилия и Леон | 7 |
Астурия | 8–10 | Каталония | 10 |
Балеарские острова | 8–10 | Ла-Риоха | 7 |
Бискайя | 6 | Мадрид | 6 |
Валенсия | 10 | Мурсия | 7 |
Галисия | 7 | Наварра | 6 |
Гипускоа | 7 | Эстремадура | 8, 10, 11 |
Канарские острова | 6,5 |
Ипотека в Испании
Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости объекта. Обычный срок кредитования – от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение займа.
Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на 2016 год составляет 3,5-4% годовых.
В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Ни один российский банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.
К списку документов для одобрения займа обязательно представить кредитную историю из Бюро кредитных историй, некоторые документы требуют проставления апостиля или официального штампа Налогового ведомства. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально.
Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.
Правила и стоимость строительства в Испании
Вопрос о самостоятельном строительстве собственного дома разумно поднимать в том случае, если заказчика не устраивают готовые варианты или хочется видеть дом по авторскому проекту.
Начать строительство в Испании нового объекта стоит примерно на 15-20% дешевле, чем приобретение готового. Несмотря на то, что сейчас Испания вынуждена сокращать количество строительных площадок из-за некоторого снижения спроса, он по-прежнему велик, а процентные ставки банковских кредитов под строительство составляют всего 3-4% годовых.
Общий срок возведения нового строения обычно составляет от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию приблизительно полтора года. Строительство в среднем вам обойдется, включая стоимость материалов, в €750 за кв. м, но может и быть ниже, и намного выше этой цифры, в зависимости от используемых материалов.
Перед постройкой необходимо подобрать и приобрести земельный участок. Под строительство имеет смысл приобретать только «урбанизированную» землю – то есть с разрешением на строительство. Если такого разрешения нет, стоит обратиться в городскую управу. Проблем с получением разрешения как правило не возникает – тем не менее на предмет строительства на конкретном участке стоит проконсультироваться с юристом.
В Испании существуют жесткие нормы на высоту здания и коэффициент застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка) в зависимости от зоны и статуса земли. Под индивидуальное строительство средняя норма коэффициента застройки составляет 25% плюс ограничение по высоте, зависящее от местности. На бассейн надо получать отдельное разрешение.
Земли продаются как с подрядом на строительство, так и свободные, с возможностью выбрать любого строителя.
Проект в обязательном порядке лицензируется: ожидание лицензии в зависимости от зоны может составлять до полугода. Она выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.
После получения лицензии стоит обратиться к архитектору и разработать проект дома. Как правило, у профессиональных архитекторов налажены выходы на муниципальные власти, поэтому процесс утверждения и согласования обычно проходит безболезненно. Затем нанимается подрядчик, оговаривается смета постройки и сроки сдачи объекта – вся необходимая информация указывается в договоре подряда.
Строительство в Испании происходит быстрее, чем в России. Теплый климат позволяет строить на протяжении всего года. Обычно строительный цикл составляет год-два. Внутреннюю отделку дома обычно исполняет тот же подрядчик. Ландшафтное проектирование можно начать параллельно с постройкой.
Сайты для самостоятельного поиска
Предварительно ознакомиться с рынком, узнать цены на конкретные квартиры в желаемом районе, определить среднюю цену на квадратный метр и составить перечень предпочтительных объектов помогут испанские сайты по продаже недвижимости. Они не привязаны к конкретным фирмам и агентствам недвижимости, потому на них часто встречаются объекты от собственников. Хотя частные риелторы также публикуют здесь объявления.
Если вы ищете недвижимость без посредников – вам сюда:
- Idealista.com. Самый известный сайт Испании, содержит более 1,5 млн объявлений о продаже жилья и коммерческих объектов по всей стране. Ежедневно база Идеалиста.ком пополняется на 10-14 тыс. новых объявлений.
- Fotocasa.es. Второй по значимости испанский реалти-сайт. База включает более 1,2 млн предложений по всей стране. Из плюсов портала – возможность выбора недвижимости в нужном регионе, населенном пункте и даже районе.
- Kyero.com. Портал, ориентированный на продажу частных домов разного ценового сегмента. Здесь можно найти как дешевые объекты под снос, так и виллы стоимостью более полумиллиона евро.
- Iyasta.com. Удобный сайт для поиска частных домов. Содержит не только объявления, но и рекомендации по подбору и оформлению недвижимости.
- Habitaclia.com. Удобный ресурс для поиска как нового, так и вторичного жилья. Огромное количество объявлений по Каталонии.
Другой вопрос – подводные камни покупки без посредников. Найти и выбрать недвижимость самостоятельно – не большая проблема. Но вот оформить сделку по всем правилам не так-то просто.
Вот несколько советов от испанских риелторов:
- С опаской относитесь к объявлениям с откровенно заниженной ценой или фотографиям, взятым из интернета, к рекламодателям, проживающим за границей или отвечающим только по электронной почте.
- Никогда не переводите средства для бронирования дома до момента, пока не ознакомитесь вживую с самим домом и не проверите на него документы. Настаивайте на личном осмотре, подписании бумаг и доставке средств.
- Все при осмотре объекта запрашивайте свежую выписку Nota Simple, желательно с переводом. В ней указаны текущий собственник, юридический статус недвижимости, наложенные обременения. Если есть сомнения в ее подлинности, запросите ее в земельном регистре самостоятельно.
- Если объект юридически чистый, проверьте его на наличие коммунальных, налоговых и иных задолженностей.
Особенности совершения сделки
При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.
Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.
Основные этапы при покупке недвижимости в Испании
– Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
– Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
– Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
– Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.
Налоги и сборы
– Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
– При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
– При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
– Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
– При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.
Получение ипотеки
Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.
Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.
Как добраться
Чаще всего в Испанию летят самолетом. На территории страны 48 аэропортов, крупнейшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.
Большинство регулярных международных полетов осуществляется из Мадрида и Барселоны. В отпускной сезон напряженно работают и аэродромы Пальма-де-Мальорки, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарии, Малаги, Лансароте, Ибицы, Аликанте, Фуэртевентуры и Менорки.
Международные аэропорты есть на каждом из Канарских и Балеарских островов, кроме Йерро, который принимает лишь самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэродрома.
Регулярные рейсы из России в Испанию совершают авиакомпании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Барселону и Малагу), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково), S7 (в Мадрид и Аликанте), «Россия» (в Аликанте и Барслелону), «ВИМ-Авиа» (в Аликанте), Utair (в Мальма-де-Майорку и Барселону), «Уральские авиалинии» (в Барселону и Пальма-де-Майорку).
Можно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной суток. Автобусное сообщение в Испании развито, это самый дешевый, но не самый быстрый способ передвижения. Автобусные станции есть почти во всех крупных и средних городах.
Поездами удобно путешествовать внутри Испании. В Мадриде, столице страны, два железнодорожных вокзала – Аточа и Чамартин. Помимо обычных поездов, существуют экскурсионные. Однако следует иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное. Исключением служат скоростные составы – при их опоздании больше чем на пять минут пассажирам возвращают билеты.
Также для передвижения между городами выгодно арендовать автомобиль – в Испании хорошее качество дорог. В прокате бывают машины всех классов. Цены на их аренду в агентствах примерно одинаковые. Рекомендуется арендовать машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.
Также важно обратить внимание на то, есть ли какие-либо ограничения на эксплуатацию арендованной машины (скажем, на суточный или недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для проката автомобиля понадобятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах как правило не принимаются)
Можно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) или острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение осуществляют компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.
Особенности приобретения недвижимости в Испании иностранцем
Приобретение русскими недвижимости в Испании не предусматривает каких-либо значимых особенностей. Так, иностранец не должен быть резидентом королевства, ему не нужно подтверждать проживание или наличие работы на испанской территории, подтверждать законность используемых средств или иным образом доказывать свое право на совершение сделки купли-продажи.
При этом для них открыт доступ практически к любой недвижимости, а не только к частному жилью. Например, они могут без проблем приобретать землю, в том числе и для строительства. Однако нужно учитывать ограничения, которые по этому поводу устанавливает закон:
- во-первых, земли поделены на категории, на многих из которых строительство запрещено (земли сельхозназначения или земли, имеющие историческую/археологическую ценность);
- во-вторых, установлен запрет на строительство в пределах 100-метровой морской береговой линии;
- в-третьих, любое строительство предполагает согласование и получение лицензии с учетом установленных в регионе ограничений (этажность, площадь и так далее).
Да, цены на недвижимость на порядок выше, чем в России и странах СНГ. Но сохранение капитала и получение дохода от сдачи квартиры в аренду – это далеко не все, что дает жилье россиянину в Испании.
Если стоимость сделки равна или выше 500 тыс. евро, согласно , покупатель имеет право оформить испанский вид на жительство. О порядке его получения мы расскажем ниже.
Аренда жилья в Испании
Этот процесс крайне прост – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах снять квартиру можно в течение дня, достаточно обратиться в практически любое туристическое или риэлторское агентство, имея на руках только паспорт с въездной визой и деньги. Можно при этом поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам придется проявить внимательность при подписании договора аренды или при заключении устного соглашения.
Арендовать жилье в Испании можно как на короткий, так и на длительный срок. Как правило, иностранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для длительного проживания или сдачи в субаренду на короткие сроки. Поэтому краткосрочная аренда популярнее долгосрочной. Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.
Длительная, как правило, заключается по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает самостоятельную оплату коммунальных платежей. Ставки по краткосрочной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи обычно включены в стоимость, часто сюда же входят сервисные услуги, такие как уборка и смена белья.
Законодательно арендатор защищен сильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны все права и обязанности.
Аренда квартиры или дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первоочередное право на покупку жилья, если владелец решает его продать.
Открыть банковский счёт
Счёт в испанском банке нужен для оплаты сделки и всех сопутствующих расходов.
Резидентам | Нерезидентам |
Паспорт или удостоверение личности иностранца (TIE) | Паспорт |
Идентификационный номер иностранца (NIE) | Справка об отсутствии резиденции в Испании, выданная МВД Испании или консульством в родной стране |
Банк может запросить подтверждение адреса проживания в родной стране, выписку из банка родной страны или трудовой договор.
При пополнении счёта наличными на сумму более 10 000 евро, нужно показать декларацию. Она оформляется на таможне при въезде в Испанию. Декларация подтверждает легальность происхождения средств.
Дополнительные затраты при совершении сделки
Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.
Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:
1. Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
2. Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
3. Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
4. Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
5. Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.
Заключение договора купли-продажи
Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии задолженности владельца.
После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты.
При заключении задаткового контракта (Contrato de arras) обычно выплачивается 10% от общей суммы продажи. Также следует различать контракт резервации объекта, при заключении которого оплачивается 1-1,5%, чтобы показать интерес покупателя и «забронировать» его право на покупку данного объекта недвижимости до того момента, когда будет подписан задатковый контракт. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
