Аренда “без прикрас”
А уж если, не дай бог, вы решили снять квартиру, выложенную в интернете агентством или “испанским собственником”, почему-то в совершенстве владеющим русским языком, то тут нет пределов для полета фантазии, каким окажется ваше отпускное жилище в реальности. Конечно, при условии, что вам повезет, и у вас над головой окажется хоть какая-то крыша.
Самым невинным враньем можно считать местонахождение арендованных вами на время своего долгожданного отпуска апартаментов на “первой” линии, которая может находиться в километрах от пляжа.
Да и площадь квартиры как будто бы съежилась по сравнению с фотографиями, выложенными на сайте компании или на бесплатном портале объявлений. Если этаж высокий, то может, даже краешек отраженного в морской глади луча заходящего солнца можно будет увидеть, но вот проблема – лифта нет, тут вам и активный отдых бесплатным бонусом.
С конечной ценой за аренду квадратных метров тоже разные казусы происходят. Например, в момент вашего приезда и заселения выясняется, что вот, мол, необходимо уплатить налог “Испанской Короне” – никак не меньше €350 сверх оговоренных заранее €700 в неделю.
Руководство от обмана
Ну как? Не разочаровались еще в сказочном испанском береге? Тогда, вперед, на демонстрацию объектов, но уже с немного выцветшей розовой тонировкой солнечных очков!
Запомните:
– вы не обязаны подписывать с агентством никаких контрактов на предоставление вам услуг: риэлторскую комиссию выплачивает продавец при заключении сделки;
– если вы вносите залог, убедитесь, что по условиям договора, в случае отказа продавца от совершения сделки, он обязуется вернуть вам деньги;
– покупка дачи в Испании без выезда на место и осмотра объекта в реальности из-за желания сэкономить может очень дорого вам обойтись;
– внимательно изучайте перед покупкой карту местности, особенно, на предмет “близости к цивилизации” и расположения таких “отпугивающих” объектов, как атомные станции;
– покупка жилья в Испании не дает права на получение вида на жительства, вопреки уверениям большинства риэлторских компаний, за исключением инвестиций в недвижимость от €500 000 евро, когда резидентство предоставляется инвестору и его семье автоматически по закону и без каких-либо заслуг агента;
– заключение сделки должно происходить только у испанского нотариуса в присутствии независимого испанского переводчика с запросом и переводом всех документов, подтверждающих юридическую чистоту объекта недвижимости и прав собственности на него у продавца. Проверяйте, тот ли объект вам продают, который показывали;
– будьте начеку, если цена объекта ниже средней на подобные предложения у других риэлторских компаний в этом же районе: помните, что испанский сыр в испанской мышеловке не особо отличается от отечественного аналога.
И если после покупки вас все же будет мучить подозрение, что ваш “русский испанский” риэлтор каким-то образом “накрутил” больше своих законных 3% – утешьтесь мыслью, что в той же Болгарии или Турции русских клиентов обманывают похлеще! Испания – это все-таки еще Европа, с географической и юридической точек зрения.
Текст: Ирина Воронова, официальный представитель компании “На золотом берегу” (“Na zolotom beregu”), специально для ee24.ru.
Жилье и все, что с ним связано
Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже. По-русски это пятый этаж, так как первый в Испании не считается и называется нулевой.
В апартаментах три спальни, гостиная, кухня и два туалета. Общая площадь – 75 кв. м. Недвижимость вторичная и продавалась с мебелью и техникой, не хватало только продуктов в холодильнике.
Обстановка, конечно, была «не ахти», поэтому кое-что пришлось заменить на новое из местной ИКЕА. Купили стеллажи для книг, кровать с хорошим матрасом, диван, стулья и школьные столы для детей. Все обошлось в €750-800. За новую стиральную машину отдали €300.
Потом поменяли духовку с электроплитой и электробойлер на газовые, потому что электричество здесь дорогое. Газ в Торревьехе стали проводить недавно, поэтому дома, в основном, «заточены» под электричество. Наша улица пока только в планах на газификацию. Но мы нашли выход из ситуации. Во время рождественских распродаж купили плиту за €100, газовую колонку за €90, несколько метров газового шланга, редуктор и гибкие подводки для воды. Поставить все на места и соединить особого труда не составило. Заправка газового баллона (обмен пустого на полный) стоит €16-17, производится на большинстве бензоколонок. Баллона хватает зимой месяца на два, летом – на четыре.
За комунидад, который включает в себя обслуживание дома, вывоз мусора, уборку и содержание управляющей компании, платим €200 в год. Налог на жильё оплачивают в ноябре, нам это только предстоит в первый раз сделать, но риэлтор и прошлые документы говорят, что он будет в районе €200.
У электрокомпании и поставщиков воды есть абонентская плата, примерно €20-25 каждая. Она начисляется, даже если вы не живёте в квартире. По счетчикам электрики присылают чек раз в два месяца, водоканал – раз в три месяца. Наш расход на пятерых – €30 в месяц по воде и €40 по электричеству. Но у сбытовых компаний есть много тарифных планов, вроде «день-ночь», платежи зависят от размера подаваемой мощности и есть льготы многодетным. Мы еще не оформляли, но собираемся, все-таки трое детей.
В чем преимущества привлечения риэлтора
При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.
При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.
Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.
В число плюсов участия риэлтора в сделке входит:
- опыт и знания специалиста, позволяющих ему видеть с первого взгляда возможные «подводные» камни;
- быстрота процесса поиска покупателя, налаженные связи и база клиентов позволяет профессионалам в сжатые сроки находить оптимальный вариант;
- отсутствие проблем со сбором документов, так как специалист точно знает перечень необходимых бумаг и способы, позволяющие получить их максимально быстро.;
- экономия времени, сил и здоровья, так как все проблемы и их решение перекладываются с плеч продавца;
- показ квартиры в удобное для покупателя время, что часто не может обеспечить продавец;
- помощи в оценке реальной стоимости объекта недвижимости
- получение уверенности в правильности оформления документов взамен на относительно небольшую плату.
Перечень преимуществ при привлечении услуг риэлтора довольно обширен, но их получение возможно только при условии обращения к грамотному специалисту. В связи с этим стоит придерживаться пошаговой инструкции по его выбору и изучить рекомендации по построению с ним взаимоотношений.
Двойная комиссия
В Испании по закону риэлторы получают комиссию за подготовку и заключение сделки от продавца. Только почему-то этот испанский закон не писан для “русскоговорящих” агентств недвижимости. У них один закон – под любыми предлогами взять с потенциальных покупателей какой-никакой депозитик “в подтверждение их покупательских способностей”. Сразу после демонстрации объектов состряпают вам контрактик, который, конечно, никуда не испарится, но будет хитро составлен русским же юристом, состоящим “на службе” у данного агентства.
Потом окажется, что по всем бумагам ваш залог был добровольно уплаченным взносом за оказанные вам услуги, и пошел “на затраты по покрытию издержек по поиску и демонстрации клиенту недвижимости для покупки”. В эти затраты включат и телефонные счета, и передвижения на автомобиле компании, и испитое кофе с потенциальными продавцами-испанцами, и многое другое.
Руководство от обмана
Ну как? Не разочаровались еще в сказочном испанском береге? Тогда, вперед, на демонстрацию объектов, но уже с немного выцветшей розовой тонировкой солнечных очков!
Запомните:
– вы не обязаны подписывать с агентством никаких контрактов на предоставление вам услуг: риэлторскую комиссию выплачивает продавец при заключении сделки;
– если вы вносите залог, убедитесь, что по условиям договора, в случае отказа продавца от совершения сделки, он обязуется вернуть вам деньги;
– покупка дачи в Испании без выезда на место и осмотра объекта в реальности из-за желания сэкономить может очень дорого вам обойтись;
– внимательно изучайте перед покупкой карту местности, особенно, на предмет “близости к цивилизации” и расположения таких “отпугивающих” объектов, как атомные станции;
– покупка жилья в Испании не дает права на получение вида на жительства, вопреки уверениям большинства риэлторских компаний, за исключением инвестиций в недвижимость от €500 000 евро, когда резидентство предоставляется инвестору и его семье автоматически по закону и без каких-либо заслуг агента;
– заключение сделки должно происходить только у испанского нотариуса в присутствии независимого испанского переводчика с запросом и переводом всех документов, подтверждающих юридическую чистоту объекта недвижимости и прав собственности на него у продавца. Проверяйте, тот ли объект вам продают, который показывали;
– будьте начеку, если цена объекта ниже средней на подобные предложения у других риэлторских компаний в этом же районе: помните, что испанский сыр в испанской мышеловке не особо отличается от отечественного аналога.
И если после покупки вас все же будет мучить подозрение, что ваш “русский испанский” риэлтор каким-то образом “накрутил” больше своих законных 3% – утешьтесь мыслью, что в той же Болгарии или Турции русских клиентов обманывают похлеще! Испания – это все-таки еще Европа, с географической и юридической точек зрения.
Текст: Ирина Воронова, официальный представитель компании “На золотом берегу” (“Na zolotom beregu”), специально для ee24.ru.
Шаг третий: выбираем тип недвижимости
Начнём с того, что в Испании, в отличие от России, несколько типов недвижимости.
Апартаменты – всё просто. Это обычная, в нашем понимании, квартира с одной или двумя спальнями, студия.
Следующий тип жилья – бунгало. Это квартира с отдельным входом, которая может быть расположена на нижнем этаже и иметь собственный дворик не более 30 кв. м. А может находиться на втором этаже, и в этом случае у вас будет собственная терраса (до 50 кв. м), как её ещё называют, солярий. Бунгало на втором этаже, как правило, престижнее. Здесь больше солнца и можно организовать зону отдыха с барбекю.
Далее. Дуплекс или таунхаус – двухэтажная квартира с отдельным входом. Она может занимать последний этаж жилого дома или представлять собой отдельное строение на несколько хозяев и иметь свой небольшой двор.
Наконец, отдельные дома, которые в Испании называют «каса», «шале», «вилла». Термины разные, но по сути это одно и то же.
***
Помним про цель.
Если первоочередное – получение дохода от аренды, то квартира недалеко от пляжа и с видом на море будет отличным вариантом. Это рабочая схема и для студий. Они хороши для сдачи в аренду и пользуются спросом зимой. Особенно среди тех, кто приезжает в Испанию в командировку. У такой квартиры есть только один недостаток – большой семье в ней не разместиться.
На Коста-Бланке студию можно купить и на первичном и на вторичном рынке. Но практика показывает, что бо́льшим спросом пользуются студии на вторичке, расположенные в хорошем месте и требующие ремонта. Хотя найти вариант с ремонтом и в полной комплектации не составляет труда. Просто покупка плюс реновация старой квартиры в сумме обходится дешевле, чем покупка в новострое. При этом ремонт можно сделать такой, что получится не хуже, чем в новом доме.
Имя автора
Наименование компанииЕсли в планах сдавать в аренду, иногда отдыхать самим, а в последующем переехать, то я бы порекомендовал бунгало и не обязательно рядом с морем. Для этих целей подойдёт и таунхаус. Но тут выбор зависит от бюджета, которым располагает покупатель.
Если в планах сдавать в аренду, иногда отдыхать самим, а в последующем переехать, то я бы порекомендовал бунгало и не обязательно рядом с морем. Почему? Такой тип недвижимости очень популярен в качестве арендного у шведов, англичан, норвежцев, которые в отличие от нас любят отдыхать подальше от шумных туристических мест. А у бунгало есть собственный дворик, место для велосипеда и пространство, где можно отдохнуть и расслабиться.
Для этих целей подойдёт и таунхаус. Но тут выбор зависит от бюджета, которым располагает покупатель. Например, бунгало в хорошем районе Торревьехи стоит в среднем €80 тыс., а дуплекс или таунхаус – €100-110 тыс. Разница в цене €20-30 тыс., но при этом у вас не один, а два полноценных этажа.
Что касается вилл, то их, разумеется, тоже можно использовать как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. При этом расположение не имеет никакого значения. Хоть в пяти километрах от моря! Главное – современный интерьер с внедрёнными технологиями («умным домом», системой кондиционирования, тёплыми полами и т. д.), открытые террасы, бассейн…
В следующем материале проекта –
Партнёр проекта компания Espana Tour Испания, Торревьеха, Torrevieja . av. Doctor Gregorio Marañon 80 +34 634 78 44 49 |
Почему выбирают Испанию для покупки жилья
Согласно диаграмме, представленной Colegio de Registradores de la Propiedad, максимальное количество сделок россиянами было совершено в 2013–2014 годах. Это было связано со значительным удешевлением жилого фонда в результате кризиса и принятием закона об иностранцах, позволяющего получать «золотую визу» при покупке недвижимости. Затем было некоторое падение в 2015 году, стабилизация и незначительный подъем в 2016–2017 годах.
При всей широте предложений и увеличившемся количестве европейских инвесторских программ Испания остается самым популярным направлением для покупки недвижимости среди граждан России.
Королевство Испания обладает следующими преимуществами:
цены на жилье по регионам не завышены;
есть возможность получить вид на жительство;
работает программа «золотая виза»;
привлекательное географическое расположение страны и наличие моря;
удобное транспортное сообщение;
высокий уровень медицины;
качественное образование для детей иностранцев;
испанские банки могут предоставить иностранцам ипотеку на покупку недвижимости;
приобретенные объекты можно выгодно сдавать в аренду;
доброжелательность испанцев по отношению к иностранцам;
большая русскоговорящая диаспора.
Растет популярность покупки недвижимости и в Андорре. Об этом читайте в статье «Как приобрести недвижимость в Андорре?
Получение ВНЖ
С ВНЖ ситуация была следующая: агент сказала, что в её услуги входит встреча и проводы в аэропорту Аликанте и консультация адвоката. Мы решили, раз включено, проконсультируемся у юриста.
И вот, сидим у адвоката, а что спрашивать толком и не знаем. Как жители Петербурга, в Европу ездили по финским визам. В этом есть определенная сложность – финны любят, чтобы число поездок в Финляндию было больше, чем в другие страны ЕС. Ну и ограничение – три месяца в полугодие.
Мы поинтересовались, есть ли какие-то визовые преференции для владельцев квартиры в Испании? Адвокат ответила, что кроме обычной туристической визы на общих основаниях, рассчитывать не на что. Поэтому наилучшим решением является получение ВНЖ. Нам продиктовали список документов и условия.
Мы, как вышли из адвокатской конторы, сразу решили, что это бред. Одним из необходимых документов числилось подтверждение о зачислении детей в образовательные учреждения Испании. Это казалось нереальным. Правда, после того как эмоции улеглись, договорились попытаться собрать документы. А уж когда это получилось, решили идти до конца и получили ВНЖ.
Дети наши пошли в обычные государственные испанские школы. Учатся не без проблем, конечно. Один из сыновей на второй год остался. А вот дочь по некоторым предметам к концу года обогнала испанцев, ей даже класс аплодировал. Здесь поддерживают иностранцев, которые не знают язык, но стремятся социализироваться. Например, дети посещают специальные занятия для иностранцев вместо сложных предметов. И по мере обучения их постепенно переводят в общий испанский коллектив.
Жизнь одна, надо не бояться пробовать что-то новое.
Беседовала: Екатерина Холодова
Фото: предоставлены собеседником
Срочная продажа
Когда срочно потребовались деньги и единственный выход, это срочно продать недвижимость, то нужно приготовиться к тому, что придется существенно снизить реальную цену объекта. На недвижимость, которая в хорошем состоянии и по низкой цене, откликнутся быстрее. Кроме снижения цены, срочно продать жилье помогут дополнительные предложения. Дополнительно к дому вы можете предложить как бонус: гараж, личную стоянку, другие постройки рядом с домом. Это станет дополнительным стимулом для потенциальных покупателей.
Также:
- Заранее подготовьте все документы, чтобы потом не платить за срочность;
- Сразу оплатите все налоги и квитанции за свет, воду, газ и т.д.;
- Увеличьте процент от продажи для риэлтора. Согласуйте с ним конкретные сроки для продажи, если он продаст недвижимость за это время, то процент от продажи будет больше. Это дополнительный стимул.
Как подсчитать доход от сдачи собственности в аренду
Ниже приведена формула расчета годового процента дохода от сдачи в аренду жилого помещения:
Арендная плата
Цена+ремонт+IBI+basura+12*comunidad+insurance+contract+hacienda
Цена недвижимости включает в себя 10% налога на передачу благ (Impuesto de transmisión de bienes) и 3% комиссии агентства и нотариуса по оформлению сделки.
Недвижимость после покупки часто нуждается в ремонте. Если сантехника и кухня подлежат замене, то в затраты при покупке необходимо включить расходы на ремонт. В Испании труд наемных рабочих оценивается весьма дорого, цены на стройматериалы значительно выше российских. В среднем при капитальном ремонте квартиры с 1 кухней и 1 ванной комнатой затраты составят от 10 000 евро.
Налог на имущество (IBI) и сбор на вывоз ТБО (basura) выплачиваются раз в год, их размер зависит от местонахождения объекта и его площади, поэтому даже агентства недвижимости не могут предсказать его размер. Если это вторичное жилье, то стоит поинтересоваться размером налога у предыдущего хозяина. По очень грубой оценке ежегодно придется платить 450–700 евро. В хороших районах сумма может доходить до 1000.
Comunidad – сбор на содержание общего имущества (лифта, бассейна, лестницы, парковки) и оплаты управляющей компании, что в среднем составляет 40–80 евро ежемесячно.
Страхование (insurance). Помимо страхования квартиры в целом в последние несколько лет в связи с неблагополучной экономической и миграционной ситуациями набрала популярность услуга по страхованию квартиры от невыплаты. Без подобного страхования владелец квартиры вовлекается в судебный процесс, который может затянуться до полугода. Жилье при этом чаще всего сильно страдает и требует капитального ремонта (вплоть до замены оконных и дверных проемов).
В случае заключение договора страхования от невыплаты страховая компания выплачивает стоимость аренды, начиная со второго месяца неуплаты (первый месяц считается франшизой) и до 12 месяцев, а также берет на себя все обязанности по выселению неплательщиков. В случае если жилье пострадает от вандализма, предусмотрена выплата владельцам до 3000 евро. Чтобы избежать подобного, страховая компания изначально оценивает качество арендатора, собирая его кредитную историю. Если за ним числятся неплатежи или задолженности, практически с уверенностью можно утверждать, что страховая компания откажется заключать договор. Стоимость этой услуги примерно равняется арендной плате за половину месяца.
Контракт на управление недвижимостью. Многие квартиры находятся в собственности у жителей других регионов Испании и стран Европы, в том числе России. Как следствие, собственники жилья не могут оперативно реагировать на различные ситуации (например, поломку нагревателя воды и затопление всей квартиры). В качестве решения подобных вопросов агентства недвижимости предлагают заключить контракт на управление недвижимостью: в таком случае агентство берет на себя все административные заботы о содержании квартиры. Стоимость такой услуги равна арендной плате за месяц.
Hacienda. Арендодатель обязан задекларировать доход, получаемый от аренды собственности. Налоговая ставка составляет 10%. Некоторые категории граждан имеют право на налоговые вычеты (при недостаточном доходе, при уплате ипотеки и т.д.). В каждом случае необходимо консультироваться отдельно.
Продажа недвижимости в Испании через риелтора
Схема продажи жилой или коммерческой недвижимости в Испании через риелторское агентство осуществляется по следующей схеме:
- подбор фирмы и подача заявки через специальную форму на ее официальном сайте или по телефону;
- консультация с менеджерами компании;
- посещение объекта представителями фирмы, составление описания вашей недвижимости и ее фотографирование;
- определение рыночной стоимости вашей виллы, дома или коммерческого объекта;
- составление и подписание договора с риелторской фирмой;
- предоставление компании пакета документов для работы с вашей недвижимостью;
- реклама объекта и поиск покупателя;
- заключение предварительного договора с покупателем и получение от него резервационного депозита;
- подписание контракта;
- зачисление на ваш счет суммы, оставшейся после уплаты налогов и гонорара риелторской фирмы.
Средняя стоимость услуг посредника составляет 2-5 % общей стоимости продаваемого объекта.
Налоги на недвижимость
Налог на недвижимость – IBI
Все собственники недвижимости в Испании (резиденты и нерезиденты) обязаны ежегодно платить налог на недвижимость, называемый IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles).
Налог IBI уплачивает собственник, владеющий объектом на 1 января отчётного года. Ставка составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилья, которая в разы ниже рыночной.
Плата IBI может быть привязана к текущему счёту в испанском банке, в этом случае списание средств происходит автоматически. Банк предоставит форму, разрешающую уплату налога, и копия формы будет передана в местный орган самоуправления.
Ставка налога устанавливается каждым муниципалитетом страны, а коэффициенты, исходя из которых рассчитывается налог, периодически пересматриваются.
Приведём несколько примеров ставок налога на недвижимость IBI на 2021 год в популярных у иностранцев испанских городах.
- Валенсия: 0,950%
- Бенидорм: 0,682%
- Торревьеха: 0,400%
- Алтея: 0,503%
- Кальпе: 0,867%
Подоходный налог для нерезидентов – IRNR
Если вы являетесь нерезидентом Испании (то есть проводите здесь не более 183 дней в год и не декларируете эту страну как центр своих жизненных интересов), то должны дополнительно платить подоходный налог IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes).
Подоходный налог для нерезидентов IRNR обязателен для всех иностранцев
Собственник обязан самостоятельно рассчитывать, заполнять и отправлять декларацию IRNR в налоговую службу. Размер сбора также зависит от кадастровой стоимости объекта, которую можно увидеть в квитанции на уплату IBI или на сайте кадастра.
Если недвижимость не сдаётся в аренду, то декларация подаётся до 31 декабря года, следующего за расчётным. Ставка для вменённого налога – 24% от 1,1% кадастровой стоимости или 2%, если переоценка была более десяти лет назад. Например, владелец квартиры кадастровой стоимостью €100 тыс. в Малаге заплатит около €250.
Если вы сдаёте недвижимость в аренду, то декларировать доход нужно ежеквартально. Налог IRNR в этом случае начисляется на размер получаемой прибыли. Ставка такая же – 24% (для резидентов стран, не входящих в ЕС). Например, с рентного дохода €20 тыс. в год придётся отдать государству около €4,8 тыс. При этом из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы.
Если вы продаёте собственность, то представить декларацию нужно в течение трёх месяцев после совершения сделки.
Налог на богатство – IP
Если оценочная стоимость недвижимости без обременений превышает €700 тыс., собственник – резидент и нерезидент – облагается налогом на богатство (impuesto sobre el patrimonio). Ставки зависят от цены объекта и варьируются от 0,2 до 2,5%. Отчётность представляют в конце года, тогда же осуществляется и уплата налога.
Риелторы рекомендуют для сокращения налога на богатство распределять собственность между несколькими членами семьи и обращаться к налоговым консультантам.
