Как строят дома в Германии: стоимость

В Германии есть жилые районы (и даже целые острова), отказавшиеся от машин

Жилой район Вобан, пригород Фрайбурга

Жилой район был построен в 2006 году и изначально спроектирован для жизни без машин. В нём вообще нет парковочных мест. Основной вид транспорта – велосипед. С центром Фрайбурга район соединяет трамвайная линия.

70% живущих в Вобане семей не имеют автомобилей, 57% жителей перед переездом сюда продали их. Многие арендуют машины совместно.

Побережье на острове Бальтрум

Бальтрум – самый маленький из шести Восточно-Фризских островов: 5 км в длину, 1,5 км в ширину. Жители и туристы передвигаются здесь пешком, на велосипедах или конных повозках. Интересно, что ни одна улица на острове не имеет названия – домам дают номера в хронологическом порядке в зависимости от даты строительства. Йюст тоже полностью избавлен от автомобилей.

История фахверка

пряничные домикиФахверковые дома Фахверк зародился в Германии

с элементами барокко (фронтоны с большими завитками по краям, обилие деталей на фасаде, скульптуры людей и животных),
с готическими элементами (цитаты из Священного писания на фасаде),
с деталями эпохи ренессанса (обилие характерных розеток, раковин, венков, цветочных ваз на фасаде).

Появление фахверка датируется 12 веком

Строили каркас из крепких деревянных стоек и балок.
Панели, заполняющие пространство между ними, делали из смеси глины с диким камышом или соломой. Называлась эта смесь саманом (узнать о ней больше вы можете из публикации Строительство саманного дома для своей семьи). Наносился саман на «скелет» из деревянных прутьев.
Чтобы расширить пространство в помещении, предприимчивые немцы придумали строить так, чтобы каждый этаж был шире предыдущего и «нависал» над ним где-то на полметра. Еще этот нависающий этаж защищал нижние от влаги. Впоследствии характерные выступы и стали одной из отличительных черт фахверка как архитектурного течения.
После завершения работ с каркасом и панелями дом штукатурили и красили. Причем красили не абы как, а по определенному принципу. Панели – в светлый цвет, а деревянный каркас – обязательно в темный. Дом становился визуально «разбитым» на ячейки. Вот так появилось еще одно отличие, о котором мы поговорим позже.
Ну и, наконец, крыша. В старых немецких фахверковых домах крыши были высокими, покатыми. Под ними располагалось дополнительное жилое помещение.

фасадаФахверковый дом, украшенный резьбойИнтересно: Андреевский крестДикий человекИзображения солнца в виде розеток были символами плодородия и материального благополучиякоммуникацииматериалов

Таким образом, строители могут решить какой вид дома в Германии строить

Часто строители уже имеют четкое представление о своем будущем доме. Но то, как это выглядит, не обязательно зависит от конструкции: тот, кто выбрал определенный внешний вид, но на самом деле хочет другой строительный материал, может адаптировать фасад к вкусу. Например, деревянный дом можно оштукатурить гипсом или через каменный дом пропустить деревянный фасад.

Влияние на строительство в Германии может оказать также земельный участок и территория строительства. Таким образом, план застройки может предписывать определенные стили или материалы. Те, кто хочет построить в историческом центре деревни, не могут построить суперсовременный деревянный стеклянный дом, а также сборный дом в средиземноморском стиле. Помимо оптики, есть еще много критериев, таких как охрана окружающей среды или цена. Говоря с производителями и архитекторами, часто можно найти хорошие решения для идеального дома мечты.

Финансовая выгода от покупки новой жилой недвижимости в ФРГ

С финансовой точки зрения, покупка новой жилой недвижимости означает, что платежи производятся в 5-7 этапов, что делает процесс невероятно безопасным, поскольку каждый этап требует независимого подтверждения, чтобы он соответствовал правильному стандарту, прежде чем надо сделать следующий платеж. Также может быть проще получить ипотеку на квартиры в новостройках в Германии.

Еще одна замечательная особенность новостройки в Германии — это получение значительной скидки от покупной цены, если купите на ранних стадиях. Обычно цена увеличивается на 5-10% с первого до последнего дня стройки, поэтому вы получите прирост капитала на свои инвестиции, пока ждете завершения строительства. Если вы заключите контракт как можно раньше, весьма вероятно, получите наиболее выгодную сделку.

Последнее и понятное беспокойство, которое люди испытывают при покупке квартиры в новостройке в Германии, заключается в том, что возможны задержки строительства, в результате чего их собственность не введут в эксплуатацию вовремя. Вот для чего в контракте есть «оговорка о поздней доставке». Покупатель имеет право требовать с продавца неустойки за просрочку ввода в эксплуатацию.

Обычно новую квартиру или дом покупают напрямую у застройщика. Преимущество этого в том, что покупатель экономит комиссию для агента по недвижимости. Это положительно сказывается и на сумме затрат на покупку. Немецкий застройщик берет на себя планирование и контролирует выполнение.

Квартиры в Германии продаются сразу с арендаторами

Связано это с тем, что граждане страны часто переезжают с места на место, в том числе и между городами.

Ещё одна причина кроется в дороговизне недвижимости. Потенциальных покупателей сдерживает постоянный рост стоимости жилья. К примеру, в столице с 2010 года цены выросли более чем в два раза.

Многоквартирный дом в спальном районе Берлина

Арендные ставки, напротив, растут не так быстро. В частности, в Берлине, где в 2020 году государство искусственно заморозило цены на аренду:

парламент Берлина утвердил заморозку арендной платы;
это сократило количество доступного жилья на 40–60%;
высший суд Германии объявил заморозку незаконной.

Кроме того, квартиросъёмщик серьёзно защищён законом. Так, владелец не может расторгнуть договор аренды до окончания его действия или без доказательств того, что недвижимость нужна ему для личного проживания. Собственник не имеет права выселять арендатора, даже если продаёт объект. Недвижимость зачастую продают вместе со съёмщиком – то есть договор аренды просто переводят на нового владельца.

Также хозяин квартиры не может повышать аренду по своему желанию – периодичность и лимит повышения прописаны в законе. Делать это можно не чаще чем раз в 15 месяцев и не более чем на 20%. В некоторых регионах (Берлин, часть Баварии, Гамбург и другие), где на рынке сильный дефицит, только на 15%.

А ещё собственник не может приходить в квартиру и открывать её своим ключом без ведома и разрешения арендатора.

Вопрос: Является ли малый запрос строительства более экономичным, чем большой?

Эксперт по проверке затрат: Как правило, да, так как здесь обычно требуется значительно меньше документов.

Кроме того,“ малая ” заявка на строительство в любом случае обычно допускается только при небольших строительных мероприятиях или очень простых зданиях – в этом случае затраты на проектирование и утверждение ниже.

Какие расходы потребуются в целом, в свою очередь, зависит от того, в какой орган в каком регионе подана заявка.

Вопрос: Тогда могут ли затраты на планирование быть разными?

Эксперт по проверке затрат:Да, вполне. Особенно с небольшим запросом строительства часто могут подать заявку на разрешение на строительство в Германии даже ремесленники и затраты на планирование часто меньше, чем у архитектора.

Однако все архитекторы и инженеры-строители автоматически рассчитывают на ХОАИ, потому что они обязаны сделать это по закону. Таким образом, в этом случае затраты всегда зависят только от общих затрат на строительство, определенных в детальном планировании (этап производительности 3).

Выбор аксессуаров, интерьерного декора

При выборе мебели упор в основном делается на функциональность, а внешний вид отходит на второй план. Все предметы мебели довольно просты и не перегружены украшениями. Крупные предметы могут быть немного угловаты, но их уравновешивают мелкие предметы с плавными линиями.

Многофункциональное помещение немецкого домаИсточник storebe.ru

Общие принципы, которыми следует руководствоваться при обустройстве интерьера в немецком стиле:

Мягкая мебель должна быть небольшой и комфортной.
Столы должны быть легкими и некрупными.
Нежелательно использование высоких закрытых шкафов, лучше отдать предпочтение открытым полкам.
Вся мебель должна быть качественной и функциональной. Дом в немецком стиле не приемлет наличие бесполезных предметов.
Мебель может соответствовать любому стилю, но должна быть сделана из натуральных материалов. Обивка мягкой мебели также должна быть максимально приближена к естественным цветам.

Гостиная с большими окнамиИсточник salonatelie.ru

Освещение и текстиль

Основным источником освещения в доме в немецком стиле являются большие прямоугольные окна. Дополнительное освещение обеспечивают искусственные источники – центральная люстра под простым стеклянным плафоном и небольшие светильники, бра из матового стекла.

В немецком интерьере неприемлемо использование хрустальных люстр и кованых светильников, это перегрузит лаконичный дизайн. Подвесные конструкции и подиумы украшают декоративным светом.

Современная гостиная в немецком стилеИсточник rehouz.info

Гостиная с видом на спальнюИсточник rehouz.info

Большую часть времени окна открыты, либо отделены от комнаты легким тюлем. Необходимое для ночного сна затемнение достигается с помощью более плотных, но светлых и не тяжелых штор.

Бра и настольные светильники обычно оснащены стеклянными плафонами, но в некоторых домах можно встретить плафоны из шелка.

К текстильным элементам можно отнести небольшое количество декоративных подушек на диванах, креслах и кроватях.

Декор

Строгий интерьер дома в немецком стиле не предполагает большого количества декоративных элементов, однако в помещении можно встретить что-то из ниже перечисленных украшений:

настенные картины, чаще всего это натюрморты или пейзажи,
фотографии,
зеркала,
бюсты известных личностей,
декоративные тарелки и кружки,
вазы.

Немцы отличаются особой любовью к цветам, поэтому горшки и вазы с растениями расположены по всему дому и за его пределами. Причем цветы можно встретить не только на подоконниках, но и на полу и даже лестницах.

Кухня-столовая в современном доме фахверкИсточник design-homes.ru

Рост цен на углеводородное топливо – хороший повод, чтобы подумать об энергоэффективности

На первый взгляд кажется: как энергоэффективность связана с вопросом «Как строят дома в Европе»? Тем не менее, ответив на него, будет понятен конструктив «немецкого коттеджа». Не секрет, что за границей, в отличие от нашей страны, с каждым годом наращивается темп строительства энергосберегающих домов. В России к подобным коттеджам всё ещё относятся, как к нерациональному вложению средств, а также дорогой и бесполезной «игрушке».

В нашей стране суровый климат. Отопительный сезон, в среднем, в зависимости от региона проживания, может длиться 6-8 месяцев. Но большинство отечественных застройщиков полагает, что «кинув» на стены и крышу 10-15 см утеплителя, хорошо теплоизолировали дом. Хотя они, фактически, отапливают улицу и выбрасывают деньги в трубу.

В то время как за границей, в европейских странах, с намного более мягким климатом, в стены зачастую закладывается 30 см утеплителя, а на крышу все 40.

Кроме этого, отопить частный дом в Европе — удовольствие недешёвое, сказывается увеличение цен на углеводородные энергоносители. Поэтому там при возведении частного коттеджа уже выработался определённый стандарт: ограждающие конструкции нового дома должны быть хорошо утеплены, а при его эксплуатации применяются энергосберегающие технологии. Старые европейские дома также планомерно подвергаются реновации и доутепляются, чаще всего снаружи.

Не бойся инвестировать в строящиеся объекты

Строительство в Германии и строительство в России — это две разные вещи. Чтобы построить многоквартирный дом в Германии, нужно пройти все круги бюрократического ада, где коррупция просто невозможна. Застройщик должен доказать легальность средств, подтвердить всю документацию — в общем, быть кристально чистым перед законом. Благодаря этому инвестор защищён от мошенничества. В качестве примера надёжного застройщика возьмём компанию BerHaus GmbH. В её штате работает команда специалистов, включая архитектора — члена Палаты архитекторов земли Бранденбург, специалистов по финансированию, праву, налогообложению. Компания имеет право подачи на разрешение строительства любого объекта недвижимости, так что ты можешь спокойно инвестировать в любые проекты.

Кроме того, компания предоставляет полный спектр услуг по строительству, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объектов под ключ (включая разработку проекта, получение разрешения на строительство, выполнение рабочего проекта, передачу заказа генподрядчику, надзор за всеми этапами строительства, приемку объекта и последующую его продажу). И конечно же, BerHaus GmbH знает рынок строительства и недвижимости Германии и имеет большой опыт работы в этой сфере.

Как начать инвестировать в строящуюся недвижимость? Для этого обратись в BerHaus GmbH — и специалисты компании найдут и подберут участок под застройку. Далее они проведут техническую и юридическую проверку земельного участка и получат разрешение на строительство. Благодаря членству в Палате архитекторов земли Бранденбург, проблем с получением разрешения на строительство любого объекта недвижимости с BerHaus GmbH не будет. Затем будут получены разрешения на все виды строительных работ.

Далее компания BerHaus GmbH предоставит весь пакет услуг, начиная с разработки архитектурного проекта под ключ и заканчивая передачей заказа подрядчику. Тебе будет необходимо просто профинансировать строительство.

А теперь о самом приятном — доходности. Инвестиции в строительство в Германии — это не только безопасно и недорого, но и очень выгодно (бюджет строительных проектов стартует от 400 тысяч евро). Специалисты BerHaus GmbH отмечают, что доходность при продаже готового объекта недвижимости составляет 25–35 %. То есть с вложенного миллиона евро ты получишь примерно 1,3 миллиона евро без учёта налогов.

Фабричное производство домов по немецкой технологии

Одно из последних достижений строительной индустрии – производство домов в заводских условиях. В развитых странах ежегодно возводят до 30% объектов. В России этот способ набирает обороты, вытесняя классические методы строительства.

Установка готового фабричного дома – это быстро и доступноИсточник nkkconsult.ru

Производство каркасно-панельных домов перенесено на заводскую площадку. Это позволяет усовершенствовать и ускорить многие операции:

Раскрой и обработка конструктивных элементов осуществляется высокоточными станками с ЧПУ.
Применяют только качественные материалы, соответствующие проектным требованиям.
Все нужные составляющие комплектуют согласно проекту.
Монтаж окон, дверей, коммуникаций проводят специалисты.

Кроме того, отсутствуют затраты на разработку типового проекта. Предприятие гарантирует качество и объем работ в предусмотренные договором сроки. Все строительные операции соответствуют международным стандартам, выполняются профессионалами.

Один из проектов концерна Das hausИсточник podstroit.ru

Известный производитель домов по немецкой технологии в нашей стране – концерн Das haus. Он выпускает быстровозводимые объекты под ключ. В стоимость входит:

готовый типовой проект;
материалы и комплектующие от фундамента до кровли;
сборка и монтаж под чистовую отделку;
прокладка коммуникаций.

Достижение компании – стена EP-320 passivhaus. С ее помощью энергия Солнца и Земли преобразуются в электрическую, что дает возможность проживать в любом месте без доступа к коммуникациям.

Дома по немецкой технологии привлекают застройщиков колоритным внешним видом, удобным и рациональным внутренним устройством, высоким качеством выполнения строительных работ.

Вопрос: от чего зависят затраты, если вы хотите построить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: всегда следует рассматривать здесь:

стоимость земельного участка
коммунальные услуги при покупке земельного участка
чистые затраты на строительство и дополнительные расходы на строительство дома
является ли это сборным домом
должен ли быть построен подвал или просто отлита напольная плита (не входит в стоимость дома сборных домов)
какое оборудование будет выбрано в доме
какие затраты на желаемое проектирование наружного комплекса

Стоимость часто может сильно отличаться в зависимости от индивидуального отдельного случая. Планирование всегда должно быть индивидуальным, сравнение затрат стоит того в любом случае.

Те, кто планирует индивидуально, а не покупает сборный дом, определенно должны ожидать более высоких затрат. Цены, достигаемые путем массового производства всегда одной и той же модели дома, почти никогда не могут быть достигнуты в индивидуальной массивной конструкции.

Вопрос: стоит ли строить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: в принципе, можно предположить, что все затраты на строительство дома с большей жилой площадью также увеличиваются в той же степени – это относится как к каркасному строительству, так и к затратам на внутреннюю отделку, а затем и к эксплуатационным расходам на дом.

Так что строить слишком большие вряд ли имеет смысл и, как правило, пустая трата денег. Однако, наоборот, следует иметь в виду, что дом может быть расширен позже только при очень больших затратах, если все же задумаетесь о потомстве и места больше может не хватит.

Смысл, конечно, планировать уже изначально для людей с ограниченными возможностями (например, бунгало). Это позже экономит дорогостоящие расходы на реконструкцию дома в возрасте или при начале потребности в уходе.

В любом случае это был лишь очень примерный расчет расходов, чтоб вы могли понять, что стоит построить дом в Германии и в каждом отдельном случае надо очень точно всё рассчитать .

Также вы можете обратиться в наше агенство недвижимости и мы вам подскажем наиболее выгодные компании или мастеров для строительства дома в Германии.

Выгоднее всего инвестировать в недвижимость западной Германии

BerHaus GmbH рекомендует инвестировать в строительство объектов жилой недвижимости в Берлине, а также в городах федеральной земли Бранденбург, находящихся в кольце притяжения столицы и обладающих развитой инфраструктурой. Данный вид инвестиций позволяет шаг за шагом в выбранном инвестором темпе финансировать созданное им предприятие, единственным собственником которого является он, и, приобретая с помощью компании привлекательные земельные участки, возводить на них одно-, двух- или многосемейные дома, которые впоследствии могут быть с максимальной выгодой проданы либо сданы в долгосрочную аренду. Если речь идёт о недвижимости для собственного пользования, то для этого отлично подходят регионы на юге и западе страны, особенно Бавария, которая славится красивой природой и развитой экономикой.

Компания BerHaus GmbH будет взаимодействовать с инвестором на всём протяжении существования такого предприятия, предложит полный либо частичный пакет услуг (поможет его учредить, будет вести его оперативную деятельность с учетом полномочий компании, которые инвестор выберет и применит при его создании). BerHaus GmbH предложит инвестору кандидатуру опытного в этой области директора или помощника, в случае если директором захочет быть сам инвестор или выбранное им лицо.

Изучи местные законы

Как и в России, в Германии недвижимость можно оформить и на частное, и на юридическое лицо. Договор купли-продажи подписывается у немецкого нотариуса, что исключает риск мошенничества, к примеру двойную продажу, когда один объект одновременно продаётся двум разным покупателям. Отметим, что провести сделку без нотариуса будет невозможно. Кроме того, все сделки с недвижимостью вносятся в Grundbuch (Поземельную книгу), что также исключает обман с продажей по поддельной доверенности и другие виды мошенничества.

По законодательству Германии даже при покупке недвижимости требуется уплатить налог. Его размер отличается в зависимости от выбранного региона: в Берлине — 6 %, а в Баварии — 3,5 %. Также покупатель оплачивает нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности и комиссию. BerHaus GmbH сотрудничает с юристом, консультантом по налогам и налоговой оптимизации и другими специалистами, которые помогут максимально снизить налоговую нагрузку и оформить документы по всем правилам.

Ещё одно отличие — тщательное отслеживание средств в случае регистрации на юридическое лицо. Если ты планируешь инвестировать в недвижимость от лица компании, то тебе потребуется документ из Торговой палаты, который подтверждает, что средства, на которые приобретается объект, получены легальным путём.

Из-за особенностей работы бюрократической машины покупка недвижимости в среднем может занимать до двух месяцев. Сюда включён поиск недвижимости, оформление бумаг, закрепление сделки у нотариуса, подтверждение дохода и другие вещи.

Вопрос: Для каких сооружений в Германии нужно разрешение – и как такое заявление должно быть сделано?

Эксперт по проверке затрат: В принципе, в Германии почти все здания требуют разрешения местных органов власти, даже большинство крупных реконструкций существующих зданий, если они повлекут за собой значительное изменение использования или изменение жилой площади.

Однако требования к тому, что является обязательным для утверждения, варьируются от региона к региону – они зависят от применимых правил государственного строительства.

Для отдельных сооружений в некоторых регионах также могут быть исключения из обязанности по разрешению – например, для строительства садовых домиков или навеса на собственном участке. Однако это всегда дело федеральной земли-региона и, таким образом, может отличаться от региона к региону. Кроме того, возможны специальные правила отдельных муниципалитетов или городов, которые могут еще больше ограничить земельные порядки в отдельных случаях.

Чтобы еще больше усложнить все это, „заявки на строительство“ не существует – в зависимости от региона могут быть поданы различные заявки, в зависимости от типа строительства.

Обычная заявка на строительство, как это обычно должно быть сделано в односемейных или многоквартирных домах, в официальном немецком языке называется „большое право на строительство“-„große Bauvorlageberechtigung“.

Кроме того, в некоторых регионах существует также так называемое „небольшое право на строительство“„kleine Bauvorlageberechtigung“-, достаточное для определенных зданий. Здесь требования не так строги, и должны быть поданы менее обширные документы.

Небольшое разрешение на строительство в Германии доступно в следующих регионах/федеральных землях:

Баден-Вюртемберг
Баварию
Берлин
Бремен
Гамбург
Нижняя Саксония и
Шлезвиг-Гольштейн

Кроме того, в этих регионах не только архитекторы могут подать заявку на строительство, но и во многих случаях

Ремесленники во всех основных строительных отраслях (плотники, каменщики, бетонщики)
Инженеры-строители и
Строительный техник

Архитекторы, как правило, имеют большое право на строительство в любом случае (исключение: дизайнеры интерьера) и поэтому могут подавать любую заявку на строительство во всех регионах. Единственным исключением из исключения здесь является земля Гессен: здесь, кроме того, многие дизайнеры интерьера имеют право на строительство (небольшое право на строительство), во всех других регионах дизайнеры интерьера, напротив, обычно не имеют права на строительство.

В дополнение к большой и малой заявке на строительство, которая существует только в определенных регионах, в некоторых регионах существует также так называемое объявление о строительстве,,Bauanzeige,,.

Опять же, отдельные регионы снова регулируют, для каких типов зданий и при какой максимальной высоте достаточен индикатор строительства.

Объявление о строительстве подписывается проектирующим архитектором, который подтверждает, что все правила строительства, применимые к соответствующему месту строительства, выполнены.

Орган обычно рассматривает такие строительные объявления только очень поверхностно, а представленные документы, как правило, только для полноты и правдоподобия.

При объявлении о строительстве нет официального разрешения на строительство, если орган не подает возражения или не запрещает проект строительства в течение 4 недель с момента подачи объявления о строительстве, он автоматически считается одобренным.

Те, кто хочет сэкономить на дорогостоящих затратах на повторную подачу и изменение заявки на строительство, могут сначала сделать так называемый предварительный запрос на строительство ( Bauvoranfrage ). Это связано со значительно меньшими сборами, чем официальная заявка на строительство, и орган объявляет после рассмотрения, существуют ли и какие возражения и что должно быть изменено, чтобы заявка на строительство была одобрена.

Если архитектор запрашивает смету строительства, он не должен взимать плату за планирование в случае отказа. Он по договору обязан выполнить для строителя постоянно утверждаемое проектирование. Таким образом, за изменение несанкционированного заявления он не может взимать отдельные расходы.

Энергосберегающий дом в Германии, пассивный дом или солнечный дом

Закон об энергетике зданий (гэг) предписывает определенные энергетические стандарты для нового строительства. Благодаря этому каждое новое здание является энергосберегающим домом по сравнению с инвентарем здания . Те, кто хочет построить особенно экологически чистые дома, могут строить так называемые пассивные дома или солнечные дома. Использование архитектурных трюков, специальных строительных материалов и ультрасовременной техники позволяет экономить особенно много энергии – и нагревать силой солнца, производить электричество или даже жить в значительной степени энергоавтоматической жизнью в зависимости от конструкции.

Дополнительные затраты на эти виды строительства могут окупиться со временем. Так ли это, но зависит от личного поведения отопления, развития цен на энергоносители и выбранной сравнительной стоимости. Для особо энергоэффективных домов есть финансирование от KfW-Банка.