Содержание дома в Испании
Расходы на дом выше, чем на квартиру за счет большей площади жилья, наличия подсобных помещений, ухода за территорией.
- Счет за электричество полностью зависит от квадратуры дома и способа отопления. Если дом небольшой и отапливается газом, то за электроэнергию вы будете платить порядка 50-70 евро в месяц. Плюс в летнее время 30 евро за фильтрацию воды в бассейне
- Услуги водоснабжения при наличии бассейна составят 90-100 евро в месяц. Если же бассейн отсутствует, а воду вы привыкли экономить, то можно уложиться в 20-25 евро
- Стоимость газа зависит от объемов потребления и площади дома. Если вы на газу вы только готовите и греете воду для душа, то счет составить 20-30 евро в месяц. Если же газ задействован и для работы индивидуальной котельной, то сумма увеличится до 80-90 евро за дома площадью в 100 кв. м
- Уход за бассейном и садом в среднем обойдется в 120-220 евро в месяц. Опять же всё зависит от площади того и другого, объемов зеленых насаждений, за которыми следует ухаживать. Если у вас большой сад с ландшафтным дизайном, многочисленными цветами, то за уход придется платить 400-500 евро в месяц.
Управляющие компании по аренде жилья
Владелец недвижимости может либо сам сдавать в аренду свое имущество, либо обратиться в специальную управляющую компанию, которая за определенную плату возьмет на себя многие организационные вопросы.
В большинстве случаев управляющие компании предоставляют такие виды услуг:
- поиск съемщиков;
- составление арендного договора;
- ведение документации в период сдачи жилья;
- составление и сдача налоговых деклараций;
- консультирование;
- ремонт недвижимости;
- обслуживание территории (уборка, чистка бассейнов, уход за газонами и т.д.);
- страхование случаев невыплаты арендных взносов.
Комиссия управляющей компании составляет примерно 7-15% от размера арендного взноса.
Помимо управляющей компании владелец также может обратиться в агентство недвижимости. Однако в этом случае ему могут быть оказаны услуги только по конкретному помещению, которое сдается в аренду, тогда как воспользоваться услугами управляющей компании выгоднее в том случае, если необходимо позаботиться о целом здании с большим количеством помещений.
Продажа недвижимости в Испании
Вся недвижимость, приобретенная в Испании, согласно законодательству, переходит в частную собственность к покупателю, так что перепродавать ее можно без ограничений.
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Обычно право продажи доверяется агентству, которое должно иметь соответствующую лицензию. Если собственников недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо согласие всех собственников.
Если объект перед продажей сдавался, первоочередное право на его покупку имеет арендатор.
С нерезидента, продающего свое жилье в Испании, взимается налог на прирост капитала, максимальная ставка которого составляет 19% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Если иностранный гражданин постоянно проживает в Испании и всю сумму, вырученную от продажи недвижимости, он намерен вложить в новую жилплощадь, налог на прирост капитала не взимается.
Резидентом страны считается иностранный гражданин, которой легально находится в Испании больше чем 183 дня в году или имеет разрешение на работу в Испании.
Пять советов инвесторам, решившим приобрести недвижимость в Испании для ее последующей сдачи в аренду
1. Никогда не пытайтесь самостоятельно, в целях экономии, заниматься поиском и покупкой жилья в Испании. Зачастую отсутствие опыта в сфере недвижимости и незнание языка могут привести к нежелательным последствиям, вплоть до значительных финансовых потерь. Не стоит пользоваться услугами гидов и переводчиков для покупки недвижимости! Для поиска жилья и оформления сделки необходимо найти надежное риэлторское агентство – в этом могут помочь знакомые, уже имевшие позитивный опыт покупки испанского жилья. Консультироваться и доверять сделку стоит только компетентным агентствам: имеющим офис, штат, внушительный опыт работы. Прежде чем обращаться к ним, можно ознакомиться с базовой информацией на ведущих интернет-форумах.
2. Перед покупкой проведите небольшое исследование и узнайте, насколько быстро данный объект можно будет продать в случае необходимости. Сравнительный анализ объектов с разными характеристиками можно с легкостью провести при помощи популярных интернет-ресурсов: испанских fotocasa, idealista, habitaclia и европейских homeaway и homelidays.
3. Запросите ипотеку на 50% стоимости объекта. Процентные ставки в Испании весьма доступны (3-3,5%). Впоследствии, после покупки жилья и его сдачи в аренду, с полученного дохода вы сможете «гасить» ежемесячные платежи. Нерезидентам Испании банки утверждают ипотечные кредиты довольно быстро, главное предоставить полный пакет необходимых документов. Как правило, сумма кредитования сделки не превышает 50% от стоимости жилья.
4. Занимайтесь сдачей в аренду собственности исключительно легально, через компетентные агентства.
5. Проявляйте внимательность при оформлении документов и доверенностей – не доверяйте этот процесс исключительно своим представителям и агентам. Всегда переводите документы на русским язык, не скупитесь на оплату услуг специализированных переводчиков.
Факторы, влияющие на стоимость аренды
На формирование стоимости аренды в Испании влияют следующие факторы:
- месторасположение;
- тип жилья;
- арендная ставка.
Регион
Месторасположение жилья является главным фактором, влияющим на стоимость аренды. Каталония, а также побережье Коста-Бланка и Коста-Брава считаются самыми дорогими регионами страны.
Дорогостоящая аренда также и во всех крупных городах, отдаленных от морской линии. Так, стоимость аренды в курортных и больших городах Испании может составлять от 1200 до 5000 евро в месяц в зависимости от количества спален, квадратных метров и ремонта. В то же время в маленьких городках месячная аренда будет стоить от 300 до 600 евро.
Тип недвижимости
Важно и то, какой тип недвижимости сдается в аренду – коммерческая или жилая, коттедж или вилла, апартаменты или комната. К примеру, в Торревьехе можно снять трехкомнатную квартиру площадью 75 кв
метров за 40 евро в сутки, а дом такой же площадью – за 50 евро.
Ставка месячной аренды
Арендная ставка определяется лично хозяином жилья. Она формируется с учетом месторасположения, сделанного ремонта, количества спален, общей площади, наличия дополнительных удобств и т.д.
Расходы и налогообложение арендного дохода
Владелец жилья обязан ежегодно указывать размер прибыли от сдачи жилья в аренду в налоговой декларации. Жилье, сдаваемое внаем, облагается следующими налогами:
- налог на доход от сдачи недвижимости в аренду – ставка 24% (не предусмотрен для нерезидентов, посещающих Испанию по краткосрочной визе);
- налог с физического лица на недвижимое имущество (IBI) – до 2% от кадастровой стоимости недвижимости.
В среднем получается так, что на уплату налогов ежегодно уходит от 100 до 500 евро с аренды квартиры и от 300 до 2000 евро с аренды виллы.
Помимо налогов, к расходам на недвижимость приплюсовывается и оплата коммунальных услуг (газ, вода, электричество, телефон, интернет и т.д.). Вопрос о том, кто оплачивает эти услуги, должен быть предварительно согласован между владельцем и съемщиком, а также отражен в договоре. Ответственностью арендодателя является косметический и капитальный ремонт жилья, а за текущий ремонт отвечает жилец.
Налоги на аренду недвижимости
Доход от прибыли за сдачу жилья в аренду заносится в ежегодную налоговую декларацию, а для оплаты отчислений можно обратиться в налоговую инспекцию, имея при себе договор аренды. Согласно испанскому законодательству, собственник сдаваемой недвижимости должен заплатить налог в размере 24% от суммы, указанной в договоре. Так, налог на аренду квартиры в Испании обойдется хозяину примерно в 100-500 Евро, а на дом или виллу – в 300-2000 Евро в год.
Кроме того, как физическое лицо он обязан ежегодно платить налог на недвижимость (2% от кадастровой стоимости жилья), причем, нерезиденты страны не пользуются никакими налоговыми льготами.
Как избежать двойного налогообложения?
Следует покупать недвижимость в странах, с которыми у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Таких стран в мире 82.
Среди них Австрия, Болгария, Венгрия, Испания, Кипр, Мальта, Польша, Португалия, Швейцария.
Они наиболее популярны у наших сограждан, приобретающих жильё за рубежом.
Согласно статьи 232 НК РФ, для освобождения от уплаты налогов в Российской Федерации налогоплательщик обязан предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие, что он является резидентом государства, с которым у РФ заключен договор об избежании двойного налогообложения.
Коммунальные платежи
Комунидад
Обычно в многоквартирных домах создают ТСЖ, так называемый комунидад. Бывает, что собственники не создают никакого общества, но тогда сами распределяют обязанности по мытью лестницы, общему свету и скидываются на страховку здания. Ежемесячная плата зависит от доп. услуг, например, чистка бассейна, стрижка травы, и тд.
Рекомендуем попросить в ваших комунидадах договоры на эти услуги, оценить соответствие цены и качества и подготовиться к следующему собранию с лучшим предложением.
Ежегодная плата может быть от 200 евро до нескольких тысяч.
Электричество
Электричество имеет абонентскую плату, которую нужно платить вне зависимости от потребления. Она зависит от подключенной мощности.
Есть государственные и коммерческие тарифы:
- В государственном вам поставляют энергию в соответствии с текущими ценами, которые меняются каждый день.
- В коммерческом — фиксируют тариф на период, условия могут быть как лучше, так и хуже.
Также есть выгодные тарифы для так называемого второго или отпускного жилья, если жилье используется лишь 2-3 месяца в году.
Кстати, если вы покупаете недвижимость и просите риэлтора помочь подключить электричество, то он обязательно вас подключит к коммерческому тарифу в той компании, в которой у него есть небольшой интерес.
Плата составляет примерно 60 евро в год + потребление электричества по среднему тарифу 0.24 евро за кВт.ч
Газ
Газ — может быть магистральный или стоять бак на крыше. В первом случае есть абонентская плата и плата за кубометры. Если счетчик стоит у вас в квартире (старые дома, куда газ проводился уже после постройки), то еще придется платить около 150€ в год за поверку счетчика. При баке на крыше все зависит от компании-поставщика газа, но обычно платится только за кубометры и берут немного за обслуживание счетчика.
Средняя цена за газ составляет 0.09 евро за кВт.ч
Водоснабжение
Вода — очень зависит от конкретного муниципалитета, обычно есть тариф, в которое входит некое количество кубометров, а все что свыше — оплачивается дополнительно — как за воду, так и за канализацию, и плата за доп.кубометры обычно выше, чем за входящие в тариф.
За подключение к водоснабжению вы заплатите около 60 евро. Потребление считается по кубометрам.
Например, возьмем Валенсию. Там за первые 15 кубометров берется 0.44 евро. Далее повышается.
Интернет, телевизор, телефон
Чаще всего испанцы берут тарифы, где подключены все эти услуги. У каждой компании свои расценки. Но в среднем за расширенный тариф – 500 евро в год.
Налогообложение аренды
Процесс аренды жилья в Испании контролируют налоговые органы страны. Каждый арендодатель должен декларировать доход и НДС со сдачи в аренду своей собственности. Арендодатель обязан иметь страховой полис, который покрывает материальный ущерб, обеспечивает медицинское обслуживание в случае несчастного случая. В Испании сдача недвижимости в туристическую аренду облагается подоходным налогом в размере 24% без вычета расходов. В том случае, если туристическая недвижимость иностранного гражданина-нерезидента «простаивает» и не сдается в аренду, ему приписывается доход от ее владения в размере 2% от кадастровой стоимости. К полученной в результате расчета сумме применяются общие ставки (24%).
Если арендодатель является собственником жилья совместно с супругом, членом семьи или другом – они также должны декларировать доходы и уплачивать налоги в зависимости от процента участия в собственности.
Ссылка на сайт налоговой службы Испании на английском языке: https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/en_gb/procedimientoini/GF00.shtml
Налоги при покупке недвижимости
Уплачиваемые при покупке собственности налоги зависят от типа объекта.
Первичный рынок. При покупке у застройщика потребуется заплатить местный НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido), который, независимо от региона, составляет 10%. Если речь идёт о коммерческом объекте, земельном участке, незавершённом / не сданном в эксплуатацию доме, парковочных местах, которые находятся отдельно от жилья (то есть не на территории комплекса), ставка выше – 21%.
Для новостроек отдельно взимается также гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados). В зависимости от региона ставка составляет 0,5–1,5%.
Вторичный рынок. Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) варьируется в зависимости от региона страны. В среднем он составляет 8%. Самый низкий – 6%, к примеру, в Алаве, Бискайе, Мадриде, Наварре. На Канарских островах – 6,5%. 8–11% – в Андалусии, Арагоне, Астурии, Кантабрии, Эстремадуре, на Балеарских островах. 10% – в Каталонии, Валенсии, Галисии.
Пляжи Валенсии
Выбор агентства или самостоятельный поиск арендаторов
Людям, которые имеют достаточно много свободного времени на поиски арендаторов, превосходно владеют испанским языком и знанием законодательства, обычно приходится давать объявления в интернете. Для этого нужно сделать красивые и качественные фото своего жилища, описать его преимущества (близость к пляжам, наличие парковки, удобства и т.д.), установить конкурентоспособную стоимость и постоянно вести переговоры с потенциальными арендаторами. Это может быть достаточно непросто, поскольку требует постоянного присутствия на территории Испании, особенно, в случае краткосрочной аренды.
Гораздо проще передать все функции управляющей компании, которая за определенный процент от прибыли возьмет на себя все ваши проблемы, встречая арендаторов, заключая договора, обеспечивая порядок в вашем жилище до и после очередных гостей
При выборе партнеров необходимо очень тщательно проверять надежность и квалификацию такого агентства, уделяя особое внимание вопросам о наличии офиса в Испании, особенностях юридической поддержки и государственной регистрации. Все детали сотрудничества с компанией должны быть оформлены в контракте, заключая который вы теряете небольшую часть прибыли, но избавляетесь от многих проблем и возможных рисков, связанных со сдачей недвижимости в аренду в Испании
Ставка налога
При расчете налога на наследство применяется прогрессивная шкала: от 7,65% до 34% в зависимости от величины налогооблагаемой базы. Этот этап расчета налога является самым сложным, поэтому опишем его максимально подробно.
Ниже представлена таблица, в которой перечислены диапазоны налогооблагаемой базы. Поле «База диапазона» представляет собой совокупное значение диапазона – разницу его крайних значений.
| № | От | До | База диапазона | Ставка |
| 1 | €0 | €7 993,46 | €7 993,46 | 7,65% |
| 2 | €7 993,46 | €15 980,91 | €7 987,45 | 8,50% |
| 3 | €15 980,91 | €23 968,36 | €7 987,45 | 9,35% |
| 4 | €23 968,36 | €31 955,81 | €7 987,45 | 10,20% |
| 5 | €31 955,81 | €39 943,26 | €7 987,45 | 11,05% |
| 6 | €39 943,26 | €47 930,72 | €7 987,45 | 11,90% |
| 7 | €47 930,72 | €55 918,17 | €7 987,45 | 12,75% |
| 8 | €55 918,17 | €63 905,62 | €7 987,45 | 13,60% |
| 9 | €63 905,62 | €71 893,07 | €7 987,45 | 14,45% |
| 10 | €71 893,07 | €79 880,53 | €7 987,45 | 15,30% |
| 11 | €79 880,53 | €119 757,67 | €39 877,15 | 16,15% |
| 12 | €119 757,67 | €159 634,83 | €39 877,16 | 18,70% |
| 13 | €159 634,83 | €239 389,13 | €79 754,30 | 21,25% |
| 14 | €239 389,13 | €398 777,54 | €159 388,41 | 25,50% |
| 15 | €398 777,54 | €797 555,08 | €398 777,54 | 29,75% |
| 16 | €797 555,08 | и более | 34,00% |
Каждый диапазон стоимости имеет свою ставку. Величина налога рассчитывается путем сложения значений соответствующих ставок к базе каждого из диапазонов, которые составляют величину налогооблагаемой базы. Данный метод расчета позволяет даже при прогрессивной шкале не дискриминировать налогоплательщиков с низкой и высокой стоимостью наследуемого имущества.
В нашем кейсе при определении значения налога для несовершеннолетнего ребенка, порядок расчета выглядит следующим образом.
- Определяем диапазон, которому соответствует значение налогооблагаемой базы: €47 483,06 соответствует диапазону № 6.
- Рассчитываем облагаемую базу диапазона № 6. Для этого из €47 483,06 необходимо вычесть €39 943,26. Результат: €7 539,80.
- Применяем ставку диапазона № 6 к полученному значению: €7 539,80 × 11,90% = €897,23.
- Применяем соответствующие ставки к базам диапазонов, которые составляют налогооблагаемую базу: диапазоны 1-5. Значения складываем между собой: €7 993,46 × 7,65% + €7 987,45 × 8,50% + … + €7 987,45 × 11,05% = €3 734,59.
- Складываем значения из пунктов 3 и 4. Результат: €4 631,82.
Произведя аналогичные расчеты в отношении совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя, получаем следующие значения налога на наследство.
| Наследник | Налогооблагаемая база | Величина налога |
| Ребенок 16 лет | €47 483,06 | €4 631,82 |
| Ребенок 25 лет | €67 436,66 | €7 300,02 |
| Супруга | €67 436,66 | €7 300,02 |
При сопоставлении рассчитанных значений налога с первоначальной оценкой наследуемого имущества каждого из наследников (€206 тыс.) получим реальную величину налоговой нагрузки: 2,25% для несовершеннолетнего ребенка и 3,54% для совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя.
Регистрация собственности
В качестве примера приведем регистрацию недвижимости для туристического использования в испанском городе Валенсия. Собственники здешней недвижимости должны регистрировать ее только в том случае, если владеют двумя и более объектами недвижимости. Для тех, у кого имеется от одного до четырех жилых объектов, каждый из них необходимо зарегистрировать индивидуально. Если собственник имеет пять и более объектов, для последующей сдачи в аренду потребуется их регистрация на юридическое лицо. Подать заявку на регистрацию можно в любом местном или региональном административном офисе.
Процесс регистрации довольно прост. Владелец жилья должен подать в местный муниципалитет «декларацию ответственности» – документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта необходимым требованиям. После этого объект вносится в Реестр. Собственнику выдается сертификат о регистрации с идентификационным номером.
После того как недвижимость зарегистрирована, собственник обязательно должен включать выданный регистрационный номер и категорию объекта недвижимости в каждое объявление об аренде.
Напомним, что в Испании аренда недвижимости «туристического предназначения» без регистрации является очень серьезным нарушением закона.
Сдача в аренду
Долгосрочная аренда
По данным профильного портала Idealista, в 2020 году доходность инвестиций в недвижимость для последующей сдачи в аренду в Испании выросла до 7,5% годовых, но чистый доход после уплаты всех налогов и вознаграждения за сервис управляющей компании составит около 4–5%.
В начале 2021 года в Испании арендные ставки по всей стране стали снижаться впервые за десять лет, и съёмное жилье подешевело. В некоторых мегаполисах ставки снизились более чем на 10%. Основной причиной эксперты считают переход большей части объектов краткосрочной аренды в сектор долгосрочной из-за отсутствия туристов по вине пандемии коронавируса.
Приведём примерные минимальные арендные ставки за месяц на самых популярных курортах Коста-Бланки (источник – Idealista).
Коста-Бланка | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | Вилла, 3 спальни |
Аликанте | €300 | €350 | €400 | €800 |
Торревьеха | €350 | €400 | €450 | €700 |
Кальпе | €500 | €600 | €700 | €1000 |
Бенидорм | €400 | €550 | €700 | €1100 |
Алтея | €500 | €650 | €750 | €1400 |
Краткосрочная аренда
Обычно недвижимость для сдачи в аренду на короткий срок востребована на побережье и в курортных регионах. Цены варьируются в зависимости от типа объекта, сезона и местоположения.
Приведём средние ставки при сдаче в аренду квартиры с одной спальней, рассчитанной на двух проживающих:
- в высокий сезон – от €350 в неделю;
- в средний сезон – от €280 в неделю;
- в низкий сезон – от €210 в неделю.
Особенности сектора аренды
- При любом типе аренды собственность должна быть зарегистрирована в Министерстве туризма. Необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет. Сейчас власти страны ужесточают контроль за арендным рынком, так как всё большее количество домовладельцев уклоняется от уплаты налога на сдаваемую недвижимость, составляющего 24% от суммы полученного дохода.
- Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон. Стоимость аренды устанавливается исключительно по договорённости и не регламентируется законодательно.
- Первоначальный договор долгосрочной (помесячной) аренды, как правило, заключается на год, однако арендатор имеет право ежегодно его продлевать. В течение первых пяти лет повышать арендную плату можно только в соответствии с индексом инфляции. Обычно оплата производится ежемесячно, и арендатор платит за месяц вперёд.
- В договоре указывается, как и кем оплачиваются коммунальные услуги – чаще всего это делает владелец по приходящим ему счетам, затем арендатор расплачивается с ним по этим счетам одновременно с оплатой очередного периода аренды. Согласно закону, капитальный и косметический ремонт жилья делается за счёт владельца, а мелкий текущий ремонт – за счёт арендатора. Если жилец хочет что-то изменить в квартире, ему необходимо разрешение владельца.
- При сдаче меблированного жилища рекомендуется перечислить в приложении к договору аренды находящиеся в ней электробытовые приборы и ценные вещи, отразить все дефекты и повреждения – во избежание конфликтов.
- Если вы сдаёте недвижимость в аренду на короткий или долгий срок, вы должны сообщать информацию о ваших жильцах в местную полицию. Если вы поручили заботу о своём объекте агентству недвижимости или управляющей компании, эта обязанность перекладывается на специалистов.
Сколько стоят услуги управляющих компаний
Тем, кто не собирается жить в Испании постоянно или рассматривает покупку недвижимости в этой стране только как инвестицию, будет спокойнее, если заботы о помещении возьмет на себя управляющая компания. В спектр услуг таких организаций обычно включаются: оплата коммунальных затрат, охрана и уборка площадей общего пользования. Обычно стоимость таких услуг варьируется в районе 1 евро за день обслуживания или 8,5 евро за кв. метр.
В Испании также распространен такой вид самоорганизации собственников жилья, как комунидад. Это испанское подобие жилищного товарищества, возглавляемое выборным управлением, занимается всеми коммунальными вопросами в пределах многоквартирного дома или коттеджного поселка.
В этом случае владелец квартиры, виллы или таунхауса автоматически становится участником комунидад и должен подчиняться решениям, принятым на общем собрании жильцов, даже если сам постоянно там не проживает. На общих сборах обычно утверждается и стоимость услуг за обслуживание территории, как правило, в пределах 100 евро в месяц на квартиру.
Покупка жилья в ипотеку
Топ-10 правил ипотеки в Испании:
Для нерезидентов Испании сейчас можно оформить ипотеку под 2% годовых
Нерезидентам дают кредит на 60% от стоимости объекта недвижимости
Уникальное время, когда можно оформить ипотечный кредит на 20-25 лет с постоянным (неизменным) размером процента
Некоторые испанские банки до сих пор выдают ипотечные кредиты под документы о доходах в РУБЛЯХ
Возможно удалённое оформление ипотеки
Ипотека может быть выдана на новостройки даже на этапе строительства
Банки обычно принимают решение о выдаче кредита в течение 3-4 недель с момента подачи документов
Ипотечный кредит подписывается у нотариуса вместе с купчей на объект недвижимости
Ипотечный кредит может быть оформлен на несколько человек
Очень важно подготовить правильный пакет документов
Расходы при покупке жилья в ипотеку
Кроме тех, которые мы указали, при взятии ипотеки надо будет дополнительно оплатить:
- Гербовой сбор(AJD) – 0.1% -2%
- Оценка стоимости — в среднем 500 евро
- Расходы на регистрацию и нотариус – размер зависит от стоимости объекта.
- Страхование — в среднем 130 евро.
Когда нужно получать лицензию
В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:
– сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast) можно только при наличии лицензии;
– сдавать отдельно стоящие дома вкраткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
– сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более 1−2 месяцев (врегионах, где лицензии для квартир не выдаются);
– апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
– лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более 1−2 месяцев).
Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.
Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:
– относятся к жилому фонду;
– сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней до месяца-двух);
– сдаются по системе бронирования;
– рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).
Особенности туристической и нетуристической краткосрочной аренды в Испании
Данные: spanishpropertyinsight.com
Туристическая аренда Нетуристическая аренда
Услуги / Набор услуг гостиничного профиля, в частности питание / Только уборка
НДС / Собственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государству / Собственник не взимает с арендаторов НДС
Объявления /В объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услуги / В объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа
В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cйdula de Ocupaciуn или Cйdula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.
Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).
Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.
Кто регулирует налоги в Королевстве Испания
Страна делится на 17 так называемых «автономий» — автономных сообществ. Это основная административно-территориальная единица государства. Автономии подразделяются на 50 провинций (областей) и два автономных города, Мелилья и Сеута, расположившихся в Африке на ее северном побережье. Далее провинции делятся на комарки (локальные районы управления) и более 8 тысяч муниципий. Согласно этой структуре, налоги в Испании взыскивают три субъекта:
- Государство: взимает налоги на доходы частных лиц и предприятий, налог на деятельность организаций, налог на добавленную стоимость.
- Автономные сообщества: собирают налоги на переход собственности, налоги на юридически задокументированные акты и налог на экономические операции.
- Муниципии: в их зоне ответственности — налоги с физлиц на экономическую деятельность, недвижимое имущество, автотранспортные средства, строительные и инженерные работы, плюс налог на прирост стоимости городских земель.
Непосредственно собирают налоги муниципии, перенаправляя поступившие средства государству и автономиям. Декларации хранятся минимум четыре года. Все плательщики налогов (как частные лица, так и компании) получают собственный идентификационный номер (NIE и NIF).
Главные регуляторы налогообложения в Королевстве Испания — Конституция и Налоговый закон (2003 г.). Единый орган управления, который объединил разрозненные налоговые субстанции, создали в 1992 году — Государственное налоговое агентство. Финансовый год приравнивается к календарному году.
Наталья Малышева, аккредитованный налоговый советник в Испании, так описывает разницу между российской и испанской системами:
«Это касается и подоходного, и всех остальных налогов. Основные сложности: много режимов (например, только у НДС их семь), ограничений и условий. На мой взгляд, российская система намного проще и понятнее.
В Испании инструкция к подоходному налогу с физических лиц занимает 1413 листов мелкого шрифта. Платится он по двум прогрессивным шкалам.
Например, общегосударственная шкала расчета налога по заработной плате начинается с 19% и заканчивается 47% (при этом в каждой автономии существуют свои отличия). А доходы от продажи недвижимого имущества и ценных бумаг облагаются по другой прогрессивной шкале — от 19% до 26%».
В заключение
Приобретение недвижимости в Испании от 500 тыс. евро дает иностранцам возможность получить ВНЖ, однако карточка резидента – далеко не единственная выгода от такого вложения средств.
Арендный бизнес в Испании укрепляет свои позиции и с каждым годом становится все прибыльнее. Страну ежегодно посещают миллионы туристов со всего мира, которые вместо хостелов и отелей все чаще выбирают посуточную аренду апартаментов. Однако не менее выгодной является и долгосрочная аренда.
Если вы хотите сдавать внаем квартиру или дом в Испании, стоит внимательно изучить юридические аспекты арендных вопросов как в королевстве в целом, так и в отдельных его регионах, поскольку в каждом из них имеются свои нюансы. Например, в некоторых регионах, прежде чем сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, необходимо оформить специальную лицензию. Кроме того, следует детально ознакомиться со ставками налогов, которыми в Испании облагается прибыль от аренды, а также остальными сопутствующими расходами.
Выводы
Налоговая нагрузка прямо пропорциональна степени реального обогащения наследника.
Чем выше стоимость наследуемого имущества, тем выше реальная ставка налога. В отношении имущества, которое относится к категории «богатство», например, вторая недвижимость, яхты, драгоценности, – не предусмотрено применение вычетов. А дальние родственники и указанные в завещании третьи лица практически не имеют вычетов и обязаны уплачивать налог как минимум в двойном размере.
В случае когда единственная в Испании недвижимость наследуется близкими родственниками, налог на наследство не так велик.
Автор – Денис Перковский
Фото – unsplash.com
