4-ре городские сотки
В отличие от российских дачных традиций, в Германии классические дачные участки имеют размер всего 4 сотки. А расположены они, в большинстве своем, не где-то на природе, а прямо в городской черте, мирно соседствуя с мегаполисами. Стоимость земли настолько высока, что гораздо более распространена аренда участка, чем приобретение его в собственность.
Чтобы получить участок в аренду не достаточно платить только арендную плату. Нужно вступить в дачный кооператив и, помимо коммунальных платежей, исправно платить взносы. Если вы выберете участок в приличном состоянии со строениями, то помимо аренды земли, оплачиваемой садовому товариществу, нужно будет заплатить и предыдущему арендатору.
Закон кляйнгартена суров, но справедлив
Кляйнгартен – так называют дачи в Германии. Правила их использования жестко регламентированы, а ограничений столько, что кажется, будто это не места для отдыха, а зоны особого режима.
Законодательно ограничивается размеры дома – его площадь не должна превышать 24 кв.м. А все дополнительные постройки (теплицы, сараи и прочее) должны быть согласованы с руководством садового общества.
Установлены в процентном соотношении доли участка, которые должны быть заняты овощами и цветами. Только 6% от свободной от застройки площади может быть замощено.
Есть правила, запрещающие включать рабочий инструмент и шуметь с 13 до 15 и после 19 часов.
Каждый дачник обязан определенное время посвятить общественным работам.
И, о ужас! На немецких дачах нельзя ночевать! Это правило вызвано требованиями пожарной безопасности. Поскольку дачные строения в большинстве своем не оснащены пожарной сигнализацией, закон считает, что использование их в ночное время представляется опасным.
Шестнадцать федеральных земель Германии
Шлезвиг – Гольштейн расположен на севере Германии и окружен Восточным и Северным морями. С населением 2,8 миллиона человек на 15 800 км2 страна, скорее всего, относится к меньшим федеральным землям Германии. Относительно много жителей работают в земледелии или живут туризмом.
Гамбург – город-государство и в то же время второй по величине город в Германии. В городе, который очень популярен среди туристов, проживает 1,8 миллиона жителей. Славятся Шпайхерштадт, новая эльфийская филармония и район Санкт-Паули с районом красных фонарей на Репербан. Большим экономическим фактором является Гамбургский порт.
Вторая по величине земля в Германии-Нижняя Саксония. Здесь 7,9 миллиона человек живут между побережьем Северного моря и Гарцем. Восемь крупных городов находятся в Нижней Саксонии, а также города Бремен и Гамбург влияют на страну. Экономика в стране сбалансирована, причем большую роль играет автоконцерн Volkswagen.
Мекленбург Передняя Померания расположен на северо-востоке Федеративной Республики и очень малонаселен всего с населением 69 человек на квадратном километре. Регион живет туризмом на Балтийском море и Мюрице. Кроме того, морская экономика и сельское хозяйство очень развиты.
Бремен – самый маленький город-государство Федеративной Республики. В стране, помимо Бремена, находится прибрежный город Бремерхафен. 670 000 жителей проживают в самом низком и малообеспеченном регионе. Морская экономика, как и промышленность, являются крупнейшими работодателями Бремена.
Бранденбург расположен на востоке Германии и является одним из крупнейших федеральных земель по площади. Тем не менее, здесь живет только 2,5 миллиона человек, и это в основном в беконном поясе Берлина. В сельской местности Бранденбурга царит очень высокий уровень безработицы с низкой покупательной способностью ниже уровня ЕС.
Саксония-Анхальт находится в Центральной Германии без границы с заграницей. В земле проживает 2,25 миллиона человек. Галле и Магдебург являются культурными и научными центрами. Химия, машиностроение и пищевая промышленность являются одними из основных отраслей экономики.
Берлин является столицей Федеративной Республики и в то же время городом-государством. 3,5 миллиона человек живут в мегаполисе, полностью окруженном страной Бранденбург. Берлин имеет давнюю традицию и популярен среди туристов. Город много десятилетий был в больших долгах.
Земля Северный Рейн-Вестфалия на западе является самой густонаселенной в Федеративной Республике. В земле насчитывается 17,8 миллиона жителей, которые имеют давнюю традицию в промышленности. С Рурской областью и Рейнской областью в земле находятся два важных экономических места.
В центре Германии находится земля Гессен с ее населением 6,2 миллиона человек. Земля характеризуется своими средними горами и многочисленными реками. Экономическая сила находится на финансовой площади Франкфурта, где также находится самый значительный аэропорт в Германии.
Тюрингию называют зеленым сердцем Германии. Внутреннее государство вмещает 2,2 миллиона жителей. Тюрингский лес является важным туристическим регионом в стране. Центры Йены, Геры, Веймара и Эрфурта имеют долгую историю.
Свободное государство Саксония находится на востоке страны, на чешской границе. Около 4 миллионов человек живут в Саксонии, причем многое зависит от трех городов как Дрезден, Лейпциг и Хемниц. Горнолыжные курорты в Рудных горах также являются популярным местом.
В Рейнланд-Пфальце на Рейне находится колыбель Германии. 4 Миллиона жителей имеет земля, которая славится своим виноградарством на Мозеле. Многочисленные замки, реки и выдающиеся сакральные здания формируют ландшафтную картину, поэтому туризм процветает.
Самая маленькая немецкая территория-Саар с населением чуть менее миллиона человек. Ландшафтный регион характеризуется Сааром и французскими влияниями. Саар имеет давнюю традицию добычи угля, но теперь переходит в туристическую отрасль.
Свободное государство Бавария является крупнейшей землой по площади и имеет чуть менее 13 миллионов жителей. Страна разнообразна и имеет единственную высокогорную гору через Альпы. Многомиллионный город Мюнхен-столица. Особая экономическая сила заключается в автомобильной промышленности.
Баден-Вюртемберг является одним из самых процветающих регионов во всей Европе с его 10,8 миллионами человек. Много промышленности существует между Боденским озером и Неккаром. Центр земли-Штутгарт с автопроизводителями Porsche и Mercedes. Туризм гудит в Шварцвальде и Боденском озере.
«Затяжное» формирование рынка
Мораторий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. Известно, что земля является основным национальным богатством страны и находится под особым контролем государства. Эффективность управления свободными землями гарантирует занятость населения, обеспечение необходимыми продуктами питания, увеличение экспортных операций и пополнение бюджета.
Основная цель руководства любой страны — гарантировать право собственности на земельный участок, не препятствовать развитию аграрного бизнеса, не продавать за бесценок земли принадлежащие государству. Несомненно, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в скупке земель. Однако вместе с тем, большинство фермеров и представителей агрохолдингов убеждены, что необходимо повышать эффективность их обработки, а не просто увеличивать земельный банк. Во главу угла ставится повышение урожайности за счет технологий, инноваций, применения современной сельхозтехники.
Украинские эксперты прогнозируют, что рыночный диапазон цен после снятия моратория составит $1,5 — $6,0 тыс. в зависимости от плодородия почвы, наличия капельного орошения, состава грунта. Ожидается, что цены в Украине будут на порядок ниже западноевропейских стран. Арендная плата по Украине до обесценивания гривны была на уровне $75-120, после обесценивания в 2015 г. упала до $32-50 за 1 гектар.
В министерских кабинетах горячо обсуждается четыре варианта вокруг снятия моратория: полная либерализация рынка земли, либерализация с количественными ограничениями, либерализация с ограничениями для иностранных инвесторов, пролонгация условия закрытого рынка. Рассмотрим, как эту проблему решали за рубежом.
Что нужно учитывать при покупке участка
Выбирать земельный надел лучше всего непосредственно на месте. Выберите город, в котором вы хотите совершить покупку, договоритесь о встрече с владельцами объектов. Но прежде чем дать согласие, следует проверить несколько моментов:
- попросите в мэрии план застройки. В предоставленных вам документах должны быть указаны требования к будущему зданию – например, его максимальная высота и цвет фасада. Эти сведения пригодятся не только вам, но и строительной компании, которая возьмется за возведение объекта. Учтите, что размеры сооружения могут существенно отразиться на его архитектурной форме;
- подключение к коммуникациям. Если к участку придется тянуть канализацию, электричество и воду, это выльется в серьезные расходы (примерно 5-10 тысяч евро дополнительно);
- проверка земли на предмет возможности возведения на ней сооружений. Вариантов возможных сюрпризов здесь может быть очень много: подземные воды, засыпанные овраги, залежи камней. Для начала будет не лишним получить геотехническое заключение из соответствующего бюро в данной федеральной земле;
- уточнение информации относительно того, что на этой земле было ранее. Возможно, давным-давно здесь был старый городской колодец, о котором все уже позабыли, но который обнаружится при рытье котлована и создаст массу проблем;
- особого внимания заслуживает участок, который находился под промышленным предприятием – вопрос о том, что здесь было до этого, должен стать первым в вашем списке. К примеру, если земля в этой зоне пропитана маслами или вредными веществами, это причинит сплошную головную боль, причем и в прямом, и в переносном смысле. Если у вас возникли подозрения, обязательно закажите экспертизу образца грунта. Однако в этом случае дополнительное бурение для взятия проб может обойтись примерно в тысячу евро;
- проверка участка на наличие долгов. Это особенно актуально по отношению к территориям, на которых расположены здания под снос.
Как найти подходящий участок
Первый шаг – конечно же, выбор земельного надела
Обратите внимание, что его площадь и месторасположение должны полностью соответствовать целям, в которых вы будете его использовать. Способов, как найти нужный вам объект, существует несколько: вы можете заняться этим вопросом самостоятельно, а можете прибегнуть к помощи посредников, которые хорошо знакомы с особенностями немецкого земельного рынка
Помощь маклера
Обращение к посреднику можно по праву считать самым простым и в то же время самым дорогим способом. Связано это с тем, что маклер возьмет на себя все организационные моменты:
- поиск подходящих участков;
- проверку документов по наделу;
- подготовку контракта;
- оформление всех бумаг и другие необходимые действия.
Однако за свою работу он попросит довольно весомое вознаграждение.
Преимуществом этого варианта поиска является тот факт, что маклер знает не только о том, где расположены самые лучшие участки, но и владеет информацией относительно особенностей строительства на них. Чаще всего сведения такого порядка оказываются бесценными по сравнению с той ценой, которую приходится платить посреднику.
Подбираем участок через застройщика
В крупных городах страны, где плотность застройки чрезвычайно высока, многие строительные компании стремятся подзаработать на продаже земельных наделов. Для начала они выкупают территории, где расположены постройки, которые пойдут под снос, а затем ищут покупателя на тот или иной участок.
Купить такой земельный объект можно по довольно сносной цене. Однако следует помнить о том, что выгодные условия будут доступны только при условии, что контракт на строительство дома вы подпишете именно с этим подрядчиком. И если последний успел себя зарекомендовать с наилучшей стороны, ничего плохого для вас в этом нет.
Объявления в газетах и содействие городских властей
Отличным вариантом решения вопроса, связанного с покупкой участка, станет ежедневный просмотр местных газет, в которых публикуется огромное количество объявлений, в том числе и о продаже земли.
Дело в том, что местные жители довольно часто решают насущные вопросы посредством прессы. Поэтому если им нужно срочно продать жилье, они сначала дадут объявление в газету, а уж только потом обратятся к маклеру. Приобрести печатные издания можно в любом киоске, на вокзалах, в метро, на почте.
Чтобы купить землю в Германии, можно обратиться и непосредственно в городскую администрацию. Придется рассказать, для чего именно вам необходим земельный участок – для постройки дома или ведения бизнеса. Этот путь решения вопроса можно считать наиболее выгодным, поскольку вам не придется платить ни перекупщикам, ни маклеру – в мэрии вас свяжут непосредственно с владельцем недвижимого имущества.
Поиск в интернете
Всемирную паутину можно назвать кладезем предложений по продаже объектов под строительство. Лидером в данном сегменте является сайт ImmobilienScout. Здесь вы сможете найти объект в любой федеральной земле по названию города и даже по почтовому индексу.
Причем не стоит ограничивать поиски только специализированными сайтами – можно воспользоваться поисковиком и ключевыми словами: Grundstück kaufen или Neubaugebiet.
Покупка недвижимости на принудительных аукционах
Принудительные аукционы в Германии считаются кошмаром для ипотечника и мечтой для покупателя. Выглядит процедура так: допустим, вы взяли квартиру в кредит, но платить по своим обязательствам перед банком по какой-то причине не можете. В этом случае кредитор обращается в судебную инстанцию, которая инициирует процесс принудительной продажи объекта кредитования.
Информация о том, где и когда будут проходить такие «распродажи», публикуется в местных газетах или на сайтах. Найти их можно по запросу Zwangsversteigerung. Однако в этом случае нужно быть очень внимательным, поскольку основная информация по объекту оглашается непосредственно в день торгов.
Посещение недвижимости
Следующим шагом в контрольном списке для покупки дома в Германии является осмотр самой недвижимости. В поисках недвижимости вашей мечты вы найдете в интернете, через печатные объявления, через предложения агенств недвижимости или просто во время прогулки. Пути разнообразны, как и предлагаемая недвижимость. Если у вас уже есть конкретные представления о том, как должно выглядеть ваш дом в Германии, вы можете поделиться своими идеями с нами и мы подготовым для вас предложения под ваш финансовый лимит.
Старые здания или готовая недвижимость обычно продаются через брокера ( маклера ) или частного лица. В то время как у застройщиков вы можете получить представление о своем будущем доме только на основе экспозиций и планов строительства, осмотр готовых зданий возможен еще до подписания контракта.
Перед заключением договора купли-продажи в Германии предлагается посетить несколько домов. Часто представления о том, что должна делать ваша недвижимость, по-прежнему очень неконкретны, поэтому с каждым посещением вы получаете представление о том, что вы хотите от недвижимости. Для оптимальной проверки условий освещения можно посетить при дневном свете. Таким образом, вы уже можете сделать первое распределение комнат, чтобы обеспечить оптимальное использование помещений. Подвалы и чердаки также лучше освещены. Позвольте себе объяснить запросить все точно и показать все помещения, включая участок, чтобы вы получили хороший обзор недвижимости. Фотографии или видео помогают памяти , так что даже после нескольких дней вы можете хорошо отличить отдельные объекты друг от друга. Еще до даты, когда вы хотите взглянуть на здание, запишите вопросы, которые возникли у вас. На месте у вас будет возможность устранить неясности.
Возможные вопросы, относящиеся к жизненным обстоятельствам:
- Есть ли поблизости детские сады, врачи, школы, магазины?
- Сколько времени занимает путь на работу?
- Достаточно ли количества комнат?
- Нужна ли вторая машина?
Возможные вопросы, связанные с строительством-ремонтом:
- Какова состояние дома?
- Что уже существует и что еще нужно отрегулировать? (Теплые полы, утепление и др.)
- Хорошо ли изолированы окна?
- Где проходят линии снабжения?
- Нужно ли соблюдать путевые права?
Особенно для старых зданий, помимо затрат на рабочую силу, на них могут быть другие расходы на модернизацию. Поэтому рекомендуется провести осмотр с архитектором или оценщиком. Он может точно сказать вам, что нужно сделать и какие недостатки устранить. Это позволяет вам более точно рассчитать затраты.
После осмотра стоит записаться в соответствующий окружной суд, чтобы взглянуть на выписку из земельного кадастра для вашего любимого объекта или заказать его через наше агенство. Лист предоставляет информацию о зарегистрированных нагрузках и имущественных отношениях имущества. Вы также узнаете, существуют ли права на проезд или дом находится на участке с правом наследования.
Греция
Согласно законодательству Греции, иностранцы имеют полное право приобретать участки земли в стране, оформляя их как на частное лицо, так и на компанию. Земля не продается в местах археологических раскопок, в лесных массивах, на береговой линии и на территории природных заповедниках. Безусловно, чем выгоднее расположен участок, тем выше цены на его покупку. Наиболее дорогими являются участки недалеко от моря, в непосредственной близости от крупных населенных пунктов.
В Греции существуют несколько запутанные строительные нормативы и понятия, которые могут быть с первого раза не очень понятны иностранным покупателем (поэтому при совершении сделки всегда стоит обращаться к надежному риэлтору). В основном это касается ограничений на застройку участка, которые выражаются набором определенных коэффициентов:
– Коэффициент застройки означает, сколько квадратных метров можно построить на данном участке. Как правило, в зоне городской застройки этот коэффициент около или больше единицы, за чертой населенного пункта – меньше. Пример: на участке 200 м кв. м с коэффициентом 1,2 можно построить 240 кв. м жилой площади;
– Коэффициент покрытия определяет, какую часть участка можно отвести под застройку. Пример: участок 200 кв. м с коэффициентом 0,8 означает, что здание не может занимать более 160 кв. м участка;
– Коэффициент высоты ограничивает высотность здания, которое можно возвести на участке. Обычно низкие коэффициенты по высоте имеют районы, расположенные, к примеру, вблизи аэропорта.
Все три коэффициента должны быть согласованы между собой. Как пример можно рассмотреть данные участка, описанного выше. Так, имея возможность построить 240 кв. м и располагая ограничением в 160 кв. м на покрытие участка, можно возвести дом с двумя этажами по 120 кв. м – или нижний 160 кв. м и верхний 80 кв. м плюс веранда 80 кв. м, или три этажа по 80 кв. м, если к этому располагает коэффициент высотности. Если при строительстве не выбраны все разрешенные метры, и коэффициент высоты позволяет, то позже к зданию можно достроить еще один этаж.
Жилая площадь в Греции считается по внешним сторонам наружных стен. Подвал, балкон, лоджия не входят в жилой метраж. Этим часто пользуются греческие застройщики, чтобы «выкроить» дополнительные метры.
При выборе земли необходимо учитывать коэффициент застройки, который зависит от типа участка. В Греции все участки делятся на две категории:
а) Земельный участок, входящий в план населенного пункта: коэффициент застройки такого участка варьируется законодательно в зависимости от региона от 0,4 до 2,4, а иногда, в виде исключения, может быть и большим. Точный коэффициент нужно уточнять в земельном органе и для каждого конкретного участка.
б) Земельный участок, не входящий в план населенного пункта: строительство на таком участке возможно только в том случае, если его площадь равна 4000 кв. м и более. Исключением являются участки, примыкающие к дороге.
– Для участка площадью до 4000 кв. м площадь застройки составляет 200 кв. м;
– Для участка площадью от 4000 до 8000 кв.м. площадь застройки составляет 200 кв. м. + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,02;
– Для участка площадью более 8000 кв. м площадь застройки составляет 280 кв. м + оставшаяся квадратура умножается на коэффициент 0,01.
– Коэффициент застройки для коммерческой недвижимости (отель, виллы в аренду, офисы и т.д.) равен 0,2 для всего участка. На таких участках разрешено строительство не более двух этажей (также возможно строительство цокольного этажа и мансарды, высота которой не должна превышать 2 м). Для увеличения коэффициента застройки крупные участки чаще всего делят на несколько участков по 4000 кв. м каждый.
В качестве примера расчета бюджета на строительство дома на приобретенном в Греции участке эксперты предлагают рассмотреть проект на острове Тасос. Участок с большим коэффициентом застройки в черте населенного пункта обошелся покупателям в €125 000, а полное строительство дома с отделкой обойдется им в сумму €190 000-€200 000. Таким образом, полная сумма строительства дома площадью 200 кв. м на участке 11 соток в соснах в 150 метрах от моря, полностью спроектированного «под себя», составит около €330 000.
Швейцария
Одна из стран, где 100% земельной собственности находится в частных руках. Правительство Швейцарии не оказывает государственного регулирования в области ценообразования. Для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза или иметь разрешение на проживание. Максимальная площадь земли регулируется местными органами власти. Минимальный срок сдачи в аренду — 9 лет, а вот смена целевого назначения участка после продажи строго запрещена. Швейцария отдает приоритет семейным предприятиям, где собственник пая при продаже обязан получить нотариальное разрешение от всех родственников, имеющие право наследования. Средняя стоимость замели по кантонам (провинциям) составляет $70 тыс. за 1 га.
А поможет ли экспроприация?
Поспособствует ли эта мера улучшению ситуации на рынке жилой недвижимости Берлина? На мой взгляд, вопрос этот весьма спорный.
Основная цель экспроприации в сложившейся ситуации – ограничить спекулятивные сделки и застроить пустующие участки с хорошим расположением. В своё время в немецкой столице было продано много социального жилья. Аренда значительно подорожала. И вот тогда к властям пришло осознание того, что наличие огромного стока социального жилья нужно как-то компенсировать. Построить новое жильё за эти деньги невозможно, но можно, например, вернуть старую площадь. Эврика!
Один из инструментов по возвращению недвижимости в Берлине – преимущественное право покупки. Оно обеспечивает властям привилегию при приобретении имущества. На продавца, намеревающегося совершить сделку купли-продажи, возлагается обязанность предложить объект недвижимости коммуне. И лишь после отказа он вправе передать собственность покупателю.
Преимущественное право покупки означает: если имущество подлежит продаже, муниципалитет может заключить договор купли-продажи вместо покупателя. Если цена приобретения, о которой продавец договорился с потенциальным покупателем, значительно превышает рыночную стоимость, государственный сектор выплачивает только последнюю.
Поскольку зачастую сумма существенно ниже спекулятивной рыночной цены, это право является эффективным инструментом против спекуляций на рынке недвижимости, что повышает цены на землю и, следовательно, арендную плату.
Во сколько обойдется покупка
Сколько же стоит земля в Германии? Цена будет зависеть от размеров участка и от места его расположения. Скажем, в небольшой деревушке Mainz-Bingen-Kreis квадратный метр земли обойдется в 165 евро, а в таком же по размерам населенном пункте Taunus он будет стоить втрое дороже. Приблизительную стоимость земельных наделов приведем в таблице:
| Место расположения | Цена в евро за весь участок | Площадь (кв.м.) |
|---|---|---|
| Бранденбург (пригород Берлина) | 84 000 | 740 |
| Берлин | 3 950 000 | 2341 |
| Штутгарт | 35 000 | 558 |
| Баден-Вюртемберг | 1 350 000 | 5000 |
| Саксония-Анхальт | 1 100 000 | 4784 |
| Мюнхен | 471 100 | 1346 |
| Вупперталь (Рейн-Вестфалия) | 1 200 000 | 3500 |
| Дортмунд | 900 000 | 2766 |
| Дуйсбург | 2 200 000 | 15100 |
| Дюссельдорф | 1 178 520 | 2300 |
| Кельн | 210 000 | 2400 |
При этом в бюджет на покупку земли необходимо включить такие расходы:
- непосредственно стоимость самого участка;
- оформление сделки у нотариуса – 0,5-0,75 % от стоимости объекта;
- внесение изменений в сведения о владельце участка в земельную книгу – 0,5-1 %;
- одноразовый налог за покупку земли – отличается в каждой федеральной земле и в среднем составляет 5 % от стоимости предмета договора;
- услуги маклера, если решите прибегнуть к его помощи – 3,75-7,14 %.
Не последнее место в списке займет оплата работы строительной бригады, дизайнера, архитектора. На это придется отложить не менее половины того, что вы потратите на покупку земли.
