Дефицит объектов для покупки и аренды
Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.
Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.
Курьёзные последствия дефицита
В конце 2019 года появилось объявление о сдаче в аренду скромной двушки площадью 54 кв. м, расположенной в берлинском районе Шёнеберг в типовом доме 1950-х годов постройки. Владелец не жадничал и запросил всего лишь €550 в месяц, то есть €10 за кв. м. На просмотр этого варианта пришли 1749 (!!!) человек. Образовалась гигантская очередь. Риелтору пришлось запускать желающих группами по 20–30 человек, а затем устраивать конкурс для выбора арендатора.
Emperica: пять причин для быстрой стабилизации рынка
Тем не менее исследователи склоняются к тому, что с 2021 года ситуация стабилизируется. И вот почему…
1. Снижение ставок по финансированию
Если повышение и случится, то это будет временным явлением и в части финансирования предприятий.
2. Повышенная миграция из других стран после открытия границ
Предполагается, что многие действительно переедут в надёжную и прогнозируемую Германию из европейских стран для того, чтобы жить и работать.
3. Прекращение принудительных продаж, которые могут возникнуть в 2020 году
4. Продолжение проблем на стройках
Возможно, это касается проблем с доступностью строительных материалов для строительных площадок, которые есть сегодня.
5. Наличие капитала на рынке, количество предложений меньше уровня спроса
Это, наверное, основной критерий, так как если сравнивать текущую ситуацию с 2008 годом, то сегодня на рынке намного больше денег. А деньги должны работать. Потому спрос на рынке превысит предложение. Последнее, соответственно, ещё больше сократится в связи с тем, что в 2020 году будет возводиться и вводиться в эксплуатацию гораздо меньше объектов. В последние годы рынок Германии жил за счёт новостроек.
В 2008–2009 годах банки очень ужесточили правила выдачи кредитов, что тогда повлияло на резкое снижение спроса на рынке.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:
- высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
- конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
- возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
- относительно низкие риски полной потери вложенных средств.
Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.
Из негативных факторов можно перечислить следующие:
- высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
- риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
- ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).
Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.
Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.
Приток беженцев усугубляет нехватку жилой недвижимости в Германии
Германия приняла около 1,1 миллиона просителей убежища в 2015 году и еще 280 000 беженцев в 2016-м. В сентябре 2017-го канцлер Ангела Меркель согласилась ограничить количество беженцев, принимаемых Германией, на уровне 200 000 ежегодно.
Помимо ограниченного предложения жилой недвижимости в Германии, одна из проблем заключается в том, что беженцы размещаются в больших городах, таких как Берлин, где предложение жилья еще более ограничено. Они конкурируют за жилую недвижимость Германии с местными жителями и мигрантами (в основном из других частей Европы), которые приезжают в страну на работу, что приводит к дальнейшему давлению на стоимость и доходность квартир.
По данным Евростата, в 2020-м в Германии было зарегистрировано 102 500 просителей убежища, что составляет около 24,6% от всех заявителей, впервые подавших заявления в Евросоюзе. Это на 28% меньше, чем периодом ранее. Пять лет подряд количество заявлений о предоставлении убежища падает.
31 декабря 2020-го правительство Германии сняло запрет на депортацию сирийских граждан, позволив стране депортировать тех, кто, как считается, представляет угрозу для безопасности. Запрет действовал 8 лет и неоднократно продлевался из-за продолжающейся гражданской войны в Сирии.
Emperica: пять причин снижения цен
1. Повышение ставки финансирования, так как требуется больше ликвидности на предприятиях
Речь идёт не о секторе недвижимости, а именно о предприятиях. Повышенный спрос на кредитование со стороны бизнеса будет способствовать росту ставок. Но, с другой стороны, есть очень много выгодных кредитных программ в региональных банках, различных программ финансируемых из средств государства и ЕБРР для поддержки предпринимателей. Выдаются кредиты без процентов и с отсрочкой платежа на два года. Конечно, речь идёт о небольших суммах, но их по крайней мере достаточно, чтобы бизнесу залатать свои дыры.
2. Сокращение желающих жить в городе
Обращу внимание на два момента. Первый: в последний год повышение цен происходило в крупных немецких городах
Что для многих сигнал найти более дешёвое жильё в окрестностях мегаполиса.
Второе: в крупных населённых пунктах не осталось свободных участков для строительства частных домов, и число таких предложений ограничено. А текущая ситуация, когда люди оказались в замкнутых пространствах, станет поводом задуматься о переезде за город.
3. Принудительные продажи
На данный момент на рынке зафиксировано охлаждение инвестиционной активности и снижение спроса на 30%. Но принудительных продаж при этом ещё не последовало. У многих за годы очень положительного экономического развития Германии сформировалась подушка безопасности.
Что такое принудительная продажа? В классическом смысле под принудительной продажей понимается реализация недвижимости на публичных аукционах по решению суда. Период, за который объект рассматривается и выставляется на продажу, – от девяти месяцев. Значит, новые объекты теоретически появятся не ранее чем к концу года.
В данном же случае речь идёт о продаже, которую приходится осуществлять для получения средств, на всех известных онлайн- и офлайн-площадках. Это immobilienscout24.de, immonet.de, immowelt.de – основные порталы по недвижимости. Но инвестиционных объектов там ждать не стоит. Они есть только в закрытых продажах и крайне редко попадают на порталы.
4. Проблемы на стройках из-за нехватки материала и персонала
Действительно, многие стройки приостановились, поскольку основная рабочая сила – граждане соседних стран: Чехии, Румынии и т. д. – пережидают окончание карантина у себя дома. Плюс испытала на себе влияние кризиса логистика, из-за чего грузы доходят долго.
5. Снижение спроса
Если смотреть на статистику, то уменьшился спрос на торговую недвижимость, за исключением продуктовых магазинов, и на отели. При этом сказать, что отельный бизнес встал, нельзя. Спрос сократился примерно на 50%.
Отельер, который продаёт хороший объект в правильной локации, найдёт своего покупателя. Но в текущих условиях заключение сделки займёт больше времени.
Спрос на офисные здания зависит от региона – где-то он стабилен, а где-то немного вырос. Однозначно вырос интерес к логистическим объектам, складам.
Умеренная доходность от аренды жилой недвижимости в Германии
Доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в Германии низкая или умеренная, отчасти из-за недавнего сильного роста цен, но, что более важно, потому что инвестиции в жилье (в том числе для сдачи в аренду) раньше в значительной степени субсидировались налоговыми льготами. По данным Евростата, многие немцы живут в арендованном жилье, и только 51% всех семей Германии владеют своими домами
Согласно исследованию Global Property Guide, доходность от аренды колеблется от 3,5% до 3,7% в крупных городах Германии:
- В Мюнхене квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 2250 евро в месяц с доходностью 3,5%.
- В Берлине квартиру на 120 кв. м можно арендовать примерно за 1500 евро в месяц с доходностью 3,5%.
- Во Франкфурте аренда квартиры на 120 кв. м — примерно 1700 евро в месяц с доходностью 3,7%.
Хотя арендная плата продолжает расти, она едва успевает за ростом цен. Арендная плата по существующим контрактам выросла на 121,6% с 1990 по 2020 год, а арендная плата по новым контрактам — на 85,9%. С другой стороны, по данным BulwienGesa, средняя стоимость квартиры выросла на 145,5%, а на таунхаусы — на 129%.
Конкуренция между иностранными инвесторами на рынке недвижимости Германии
Из-за ограничений поездок и контакты те инвесторы, у кого есть офисы или партнеры в Германии, сейчас имеют преимущества над иностранцами. На немецких инвесторов приходилось 71% объема сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии в первом квартале 2021 года и 63% за последние двенадцать месяцев, что выше среднего показателя за пять лет до пандемии, составляющего 52%.
Не только отечественные, но и иностранные инвесторы проявляют чрезвычайно высокий интерес к коммерческой недвижимости Германии. ФРГ считается на международном уровне одним из самых стабильных рынков для проживания, что еще больше укрепляет ее статус безопасной гавани. Как только ограничения на поездки и контакты ослабят, ожидается значительный возврат международных инвесторов из южной Европы, стран СНГ и Юго-Восточной Азии.
Резюме: это надо запомнить
– Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
– Покупка недвижимости в стране предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Но приобретение собственности не является основанием для оформления ВНЖ.
– Ключевое звено сделки, которое обеспечивает ее чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
Цены на недвижимость в Берлине
Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.
По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.
С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.
Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.
На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.
Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.
Последствия пандемии на рынке недвижимости
Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев
Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.
Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.
Если юридическое лицо занимается только сдачей в аренду недвижимости и не ведет никакую другую коммерческую деятельность, тогда оно платит только налог на прибыль по ставке 15% плюс надбавка в поддержку солидарности — 5,5% от суммы налога на прибыль. Всего получается 15,825%.
Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.
Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:
- Плата управляющей компании.
- Коммунальные платежи.
- Проценты по кредиту.
- Налог на землю налог на имущество.
- Амортизация (до 3% в год основных фондов — зданий).
- Дополнительные расходы.
Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.
Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.
Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.
Куда инвестировать деньги в 2021 году: недвижимость
Есть много стратегий инвестиций в недвижимость, и не все они требуют крупную сумму стартового капитала.
Основные варианты:
- Покупка квартиры в новостройке на первых этапах строительства под перепродажу. На этапе “котлована” можно купить квартиру на 30-40% дешевле.
- Покупка апартаментов под аренду. В Москве есть варианты апартаментов дешевле 4 млн рублей, которые можно выгодно сдать в долгосрочную или краткосрочную аренду.
- Покупка квартиры или доходного дома с разделением на студии площадью 15-25 кв. метров под аренду. Такая стратегия позволяет в 1,5-2 раза увеличить доход с каждого квадратного метра.
- Субаренда. Можно взять квартиру в долгосрочную аренду и сдавать ее в краткосрочную. При 100% загрузке потенциальная доходность в среднем в 3 раза выше стоимости аренды за месяц.
- Покупка фондов недвижимости REIT. Это акции компаний, которые занимаются сдачей в аренду доходной недвижимости в США и выплачивают высокие дивиденды в долларах. Историческая средняя доходность REIT выше, чем на фондовом рынке.
- Торги по банкротству. На торгах по банкротству есть много залоговых объектов коммерческой недвижимости, которые реально купить с большой скидкой. Такой вариант подходит обладателям нескольких миллионов рублей, желающим получать пассивную прибыль.
Если речь идет о покупке физической недвижимости, можно использовать ипотеку.
Покупка: процедура покупки жилья в Германии строго регламентирована
Перед совершением сделки моя компетенция в вопросах приобретения недвижимости за границей была низкой. Я делал это впервые и знал лишь то, что было написано в открытых источниках.
Поэтому я постоянно консультировался с риэлтором. Я оплатил их услуги, объект зарезервировали и работа пошла. Мы общались по интернету, телефону, скайпу. Сотрудничеством остался доволен: в Германии никакие сложности с проведением сделки меня не коснулись. А вот в России были нюансы, связанные с оформлением доверенностей, апостиля и т.д.
Справка Prian.ru
Иностранцы вправе без ограничений приобретать любую недвижимость в Германии – жилье, земельные участки, коммерческие объекты, – оформляя сделку на физическое или юридическое лицо. Причем все операции можно провести удаленно. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариусом и содержать апостиль.
Моя покупка была непростой. Объект принадлежал банку из-за дела о банкротстве прежнего владельца. Поэтому процедура оформления недвижимости в собственность растянулась на 9 месяцев.
Думаю, что без помощи риэлтора я бы с этой сделкой не справился. Да и зачем в это ввязываться самому? Весь процесс покупки жилья в Германии строго регламентирован. Не вижу смысла ему не следовать.
Курс биткоина постоянно скачет, а хозяин недвижимости может отказаться продавать её за цифровые деньги. Как быть?
Действительно, практика по расчёту криптовалютой за недвижимость пока накоплена небольшая. Волатильность цифровых денег тоже играет важную роль. Переводить евро специально в криптовалюту, чтобы за неё купить дом в Германии, естественно, не стоит. Но если сбережения уже хранятся в крипте, можно вполне серьёзно рассматривать такой вариант.
Вспомним, что первые криптоэнтузиасты покупали по 700-800 биткоинов за доллар. Сегодня их давние минимальные вложения вполне могут «материализоваться» в серьёзное приобретение. Если же хозяин объекта не захочет продавать собственность за биткоины, вероятнее всего, нужно будет подбирать другой объект. Либо обменивать цифровые деньги на фиатные.
