Особенности коммерческой недвижимости в Испании

Чем интересна недвижимость Барселоны?

В плане инвестиционной привлекательности лидирующие позиции занимает Каталония и ее столица – Барселона. В первую очередь, это обусловлено обилием туристов, которые буквально «наводняют» этот город. В среднем, за один год ее посещает более 15 млн. человек.

Также важную роль играет деловая активность Барселоны, популярная среди крупных корпораций. Здесь открыты офисы и представительства фирм со всего мира. Стремительно развивается и местная промышленность, что обуславливает значительный приток трудовых мигрантов

Важное условие экономического роста – местный порт, в который одновременно может войти больше, чем полторы тысячи судов. Это один из самых больших портов во всей Европе

Не меньшим спросом пользуется Барселона и среди студентов, а также людей, желающих повысить квалификацию. Помимо учащейся молодежи, в ней проживает много менеджеров среднего и высшего звена, которые проходят подготовку в местных учебных центрах экономического профиля. Поэтому, инвесторы, желающие купить коммерческую недвижимость в Испании, чаще выбирают не Мадрид или Валенсию, а именно каталонскую столицу.

Инвестирование в Испанию – хорошая возможность обеспечить себя и свою семью стабильным доходом. Страна отличается устойчивой экономикой, высокими социальными стандартами и перспективами ведения бизнеса. Один из наиболее интересных вариантов – коммерческая недвижимость в Испании, которая позволяет рассчитывать на высокую прибыль, а также открывает возможность оформления «золотой визы».

Маленькие секреты аренды

Если ваша цель – стабильный доход в долгосрочной перспективе, то лучше задуматься о том, как привлечь соответствующих арендаторов. Агенты советуют сдавать квартиру без мебели. Тогда арендатор будет вынужден вложиться в квартиру и привезти много громоздких вещей (диваны, шкафы, кровати и пр.). Собрать чемоданы и освободить квартиру за неделю будет непростой задачей. Поэтому арендаторы сильно задумаются, прежде чем покидать насиженное место.

Если же цель – собственность на побережье с возможностью провести каникулы на море, то стоит, наоборот, ориентироваться на краткосрочную аренду (понедельную или помесячную). Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, необходимо предоставить все необходимое для проживания. При этом временные жители скорее всего не будут сильно переживать о сохранности вещей. В таком случае рекомендуется заключить контракт с местным агентством недвижимости, которое возьмет на себя вручение ключей, уборку и ремонт квартиры.

Доход выше среднего без риска дают парковочные места, поскольку не предусматривают ремонта, а сбор на содержание составляет 50–60 евро в год. К сожалению, ставки и налоги остаются прежними.

Где в Испании покупать коммерческую недвижимость?

Эксперты советуют выбирать коммерческую недвижимость в крупных городах, где деловая и торговая жизнь кипит круглый год и не зависит от сезонного спроса. Два крупнейших рынка коммерческой недвижимости Испании — это Барселона и Мадрид, которые характеризуются низкими рисками и высокой ликвидностью.

Также важно знать, где именно в городе стоит покупать доходные объекты, чтобы впоследствии их можно было продать быстро и без скидок. Вопреки распространённому заблуждению, ликвидная недвижимость расположена не только в центральных районах

По словам Эстебана Батье (Esteban Batlle), президента компании Mas-Spain, условно можно выделить три типа локальных ликвидных рынков:

A. Центральные, самые престижные улицы. Например, что касается недвижимости в Барселоне, это Пасео-де-Грасия (Paseo de Gracia) и Порталь-дель-Анхель (La avenida del Portal del Ángel), в Мадриде — Пасео-де-ла-Кастельяна (Paseo de la Castellana) и Пресьядос (Preciados).

Локации этого типа имеют следующие характеристики:

• высокий спрос на аренду ввиду выгодного местоположения: если уйдёт один арендатор, то на его место быстро придёт другой;
• низкая доходность — около 4,5% (компенсируется выгодным местоположением и, как следствие, более высоким потенциалом роста капитализации, а также гарантией того, что помещение не будет простаивать);
• недостаток предложения недвижимости и возможность быстрой продажи при появлении новых объектов на рынке;
• высокий порог инвестиций (5–15 млн евро).

B. Улицы рядом с главными деловыми и торговыми артериями. Например, в Барселоне это Рамбла-де- Каталунья (Rambla de Cataluña).

Рынки типа B имеют следующие характеристики:

• более высокая доходность по сравнению с рынками типа A (в среднем около 5%);
• возможность быстрой продажи. Как и недвижимость на рынке типа A, объекты в локациях типа B пользуются большим спросом у инвесторов, и из-за того, что на рынке такие предложения единичны, они продаются быстро. Поэтому чтобы купить такой объект, нужно быть полностью готовым к покупке: иметь юридическое лицо, счёт в испанском банке и необходимую для заключения сделки сумму.

C. Торговые улицы спальных районов. К примеру, улицы в мадридском районе Чамартин (Chamartín). По словам Елены Жабревой, специалиста по элитной недвижимости компании One House Group, объекты на рынках типа C отличаются такими характеристиками:

• высокая ликвидность, обеспеченная тем, что бизнес в таких районах рассчитан на местных жителей, которые, в отличие от иностранцев, не уходят с рынка;
• более высокая доходность (около 6% для нежилых помещений);
• большой разброс цен на разные типы объектов (есть как мелкие магазины, так и крупные супермаркеты);
• более низкий порог для входа на рынок по сравнению с локациями A и B (от 500 тыс. евро).

Объектов типа C на рынке много, и предложение обычно превышает спрос. Инвесторам, располагающим бюджетом от 500 тыс. до 1,5 млн евро, «Транио» рекомендует инвестировать в жильё вместо коммерческих помещений. Несмотря на более низкую доходность (3–4%), жилая недвижимость надёжнее с точки зрения ликвидности и временных затрат на сдачу объекта в аренду.

Как показал ретроспективный анализ «Транио», в целом на всех рынках низкорискованная недвижимость с низкой доходностью от аренды дорожает быстрее, чем объекты, характеризующиеся высокими рисками и высокой доходностью. При этом рост капитализации может компенсировать низкую доходность от аренды.

Например, объекты с доходностью 2,0% в 2005–2015 годах дорожали в среднем на 5,5% в год, а недвижимость с доходностью 8,0% — лишь на 3,4%. Помимо этого, среди дешевеющих объектов больше всего теряли в цене именно те, которые отличались высокой доходностью.

По этой причине «Транио» рекомендует покупать низкорискованные объекты. В долгосрочной перспективе они могут оказаться более прибыльными, чем высокорискованные.

Как купить коммерческую недвижимость в Испании

Покупать коммерческие объекты в Испании выгодно по следующим причинам:

• лояльное отношение испанского государства к иностранным инвесторам;
• возможность организации бизнеса в условиях либерального испанского законодательства;
• возможность покупки коммерческой недвижимости в ипотеку.

Покупка или продажа коммерческой недвижимости в Испании довольно проста в оформлении. Для этого нужно:

• иметь паспорт и финансовые средства для покупки;
• получить идентификационный номер;
• выбрать объект;
• открыть счет в банке, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретение, а также налоги, страховка, выплата ипотеки;
• заключить задаточный договор купли/продажи  (Contrato de arras) – для этого желательно нанять юриста, который сможет оказать помощь;
• внести 10% задатка от стоимости объекта;
• внести остаток суммы при подписании купчей (Escritura Publica) у нотариуса;
• зарегистрировать объект.

Иногда до момента подписания задаточного контракта составляется договор о резервации, подтверждающий намерение покупателя приобрести объект и дающий ему право «забронировать» его для покупки. При составлении такого договора необходимо внести 1-1,5% от стоимости недвижимости.

Покупка новостройки в Испании

Дано: Покупатели выбирают квартиру в комплексе Residencial GALA в Вильямартин, Ориуэла Коста, что неподалеку от Аликанте. Комплекс состоит из трех 3-этажных зданий на 100 апартаментов, общая территория – 4400 кв. м.

На ней находятся: зеленая зона с натуральным газоном, насаждениями, лежаками и душем, большой бассейн для взрослых (160 кв. м), детский бассейн (25 кв. м), два джакузи, детская площадка, два поля для игры в петанк, наземные парковочные места, парковка для велосипедов. Есть консьерж-сервис, охрана, служба уборки, управляющая компания, которая может сдать квартиру в аренду.

Комплекс строится, сдача запланирована на 2019 год. Сделка проводится напрямую с застройщиком.

Расходы:

Цена квартиры: €160000

За эти деньги покупатели получат двухкомнатную квартиру общей площадью 75 кв. м. В цену также включено парковочное место на одну машину.

Сара Вейнличева, менеджер застройщика TM Grupo Inmobiliario: «Оплата строящейся недвижимости в Испании проходит поэтапно. Для резервации этой квартиры достаточно внести €6000. В договоре мы пропишем удобный график дальнейших платежей».

Гонорар риэлтора: €0

Преимущество покупки новостроек напрямую от застройщика – отсутствие агентских комиссионных.

Гонорар адвоката: €2000

Гонорар адвокатов зависит от сложности сделки и часов работы.

Сара Вейнличева: «Покупателей-нерезидентов должен сопровождать налоговый представитель для исполнения обязательств, вытекающих из владения недвижимостью в Испании, включая получение NIE – налогового номера нерезидента. Консалтинговая фирма или адвокат занимается всей процедурой вплоть до регистрации договора купли-продажи в Реестре собственности (при наличии ипотечного кредита, данную регистрацию выполняет исключительно консалтинговая компания банка). Процедура оформления занимает приблизительно 1-2 месяца. Наша компания работает с ведущими консалтинговыми компаниями в каждом регионе, где мы строим проекты. Перечень их услуг и стоимость предоставим по запросу».

Налог на покупку недвижимости: €16000

Все покупатели в Испании, в том числе иностранные, платят налог на приобретение недвижимости. НДС для новостроек составляет 10% от цены объекта.

Услуги нотариуса: €3600 (с учетом государственных сборов)

Сара Вейнличева: «Оплата нотариусу зависит от стоимости недвижимости. Гонорар рассчитывается на основе утвержденных пошлин. Применяется для нотариального договора купли-продажи и ипотечного кредита, если он оформляется.

• €2400 (1,5%) – налог на документированные юридические действия или оплата налогов в налоговую службу (Impuesto de Actos Jurídicos).
• €1200 – гонорар нотариуса.

Нотариальные расходы оплачивает покупатель, что указывается в договоре купли-продажи».

Услуги переводчика: €400

Ирина Хапова: «Для иностранных покупателей необходимо присутствие переводчика при подписании договора у нотариуса. Исключение: случаи, когда покупатель заявляет и подтверждает, что понимает испанский язык. Стандартная ставка за услуги переводчика – €100 в час+ НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов».

Регистрация недвижимости в Реестре: €600

После подписания у нотариуса договора купли-продажи и оплаты налога на покупку, объект регистрируется в Реестре собственности на имя нового владельца. Срок регистрации составляет один-два месяца. Государственные сборы на этом этапе – около €600.

Подключение коммуникаций: €400

Сара Вейнличева: «После покупки новостройки в Испании собственнику надо заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Оплата подключения производится на счет компании-продавца при вручении ключей или будет автоматически списана с банковского счета покупателя. Подключение воды – €129.50, электричества – €268.90. Интернет в квартиры застройщик проведет бесплатно – сейчас действует такая акция для покупателей в этом комплексе».

Меблировка: €10500

Сара Вейнличева: «Испанские застройщики сдают квартиры с чистовой отделкой, встроенными шкафами, кухонным гарнитуром и сантехникой. Мебель покупатель приобретает сам, на свой вкус. Для комплекса Residencial GALA дизайнеры разработали несколько вариантов меблировки. Пакет мебели для такой квартиры будет стоить €10500».

Как выселить оккупантов: готовьтесь к защите своих прав

Неприкосновенность жилья, разумеется, защищается испанскими законами, однако на деле законный путь не только очень долгий, но иногда и безрезультатный. Дело в том, что законы также гарантируют людям право на жилище, и эту норму часто рассматривают как более приоритетную.

Символ движения окупасов

То есть, если кто-то вселился в вашу единственную квартиру, пока вы были в отпуске, его, скорее всего, «попросят». Но к дополнительному жилью отношение будет иным. Суд часто исходит из того, что владелец недвижимости не бедствует, его ведь не оставили без крыши над головой, у него осталось основное место жительства, а захватчики как раз-таки реализовали своё право на жильё. Поэтому даже за судебное решение в свою пользу придётся побороться.

В такой ситуации многие готовы взяться за силовые методы, однако специалисты предупреждают: за попытку отвоевать свою собственность можно самому оказаться в полиции, уже в роли преступника. Такие законы.

При столкновении с окупасами собственника часто охватывает справедливое возмущение. Он готов навредить захватчику любым способом. Хотя его чувства понятны, закон запрещает делать многое из того, что может показаться естественным. Речь не только о том, что владелец не имеет права применить физическую силу. Ему также запрещено менять замки, отключать воду и электричество. Испанское законодательство считает человека, который находится в вашей квартире, её временным владельцем и потому защищает его права. Официально разрешено только обращаться в полицию или в суд и готовиться к долгой защите своих прав.

Стоимость коммерческой недвижимости

Цены на коммерческую недвижимость зависят от многих факторов.

Во-первых, большое значение имеет то, в каком городе вы собираетесь покупать объект.
Во-вторых, то, где расположено здание – в центре или на периферии, в проходном месте или нет.
Кроме того, немаловажно, какой именно тип недвижимости вы выбираете. К примеру, офис в Барселоне площадью 150 кв

метров можно купить за 400 000 евро, а ресторан в этом же городе площадью 160 кв. метров – за 1 200 000 евро.

Если же вы покупаете апартаменты с целью сдавать их в дальнейшем туристам, то здесь играет роль количество спален.

Ориентировочные цены на коммерческие объекты в наиболее популярных городах Испании приведены ниже в таблице (стоимость указана в евро за 1 кв. метр):

	Мадрид	Барселона
	В центре	На периферии	В центре	На периферии
Покупка офисной недвижимости	3 500	1 600	3 150	2 500
Покупка торговой недвижимости	3 170	1 500	2 500	2 000
Аренда офисной недвижимости	14	9	13	13
Аренда торговой недвижимости	23	8	16	10

Насколько рентабелен бизнес в Испании

Хорошим показателем рентабельности коммерческой недвижимости в Испании считается 5-8%. Хотя в исключительных случаях при очень выгодном расположении объекта и грамотном ведении бизнеса этот показатель может достигать даже 20%.

Если учесть, что средняя ставка по ипотеке в Испании составляет около 3,5%-4%, бизнес все равно будет довольно рентабельным. Но не забывайте о коэффициенте инфляции, который в Испании в 2019 году составляет 1,08%.

Рассчитывая рентабельность, стоит также учитывать НДС при покупке (21% для коммерческих объектов), гербовый сбор (1% от стоимости объекта), услуги нотариуса (примерно 2% от стоимости объекта) и услуги юриста (около 1% от стоимости объекта).

Если арендодатель является физическим лицом, то в фактуре необходимо указывать также НДФЛ (20%).

Таким образом, если взять, к примеру, доход от аренды в размере 1 000 евро, в первом случае владелец недвижимости выплачивает государству НДС в размере 210 евро, а во втором – только 10 евро, так как 200 евро оплачиваются владельцем в качестве НДФЛ.

И напоследок: важно учитывать уровень конкуренции в выбранном вами регионе. Чтобы получить высокую доходность, нужно выбирать месторасположение объекта с высокой степенью проходимости людей, грамотно организовать свой бизнес, если вы сами собираетесь использовать приобретенную площадь, либо заключить арендный договор на выгодных для вас условиях с учетом всех возможных убытков

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).

2. Близость транспорта: метро, автобусного вокзала, железнодорожной станции. Стоит попытаться разведать планы развития транспортного сообщения в ближайшем будущем, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, когда через пару лет под окнами дома будет пролегать шоссе в шесть полос или железнодорожные пути очередного скоростного поезда AVE.

3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.

4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.

5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:

• юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы;
• юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня;
• восток: весь год в утренние часы до полудня;
• северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня;
• север: только летом в утренние часы и вечером;
• северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня.
• запад: весь год в вечерние часы;
• юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.

Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.

Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.

Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.

И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.

«В Барселоне было заморожено более 47% сделок с иностранцами, с июня ситуация стабилизировалась»

Андрей Карачун, директор по развитию Estate Barcelona

С 14 марта 2020 года сектор недвижимости Испании был полностью парализован: остановились стройки, были закрыты офисы агентств недвижимости, не работали нотариусы. Как следствие, за период пандемии, по данным компании Tinsa, в Барселоне было заморожено более 47% сделок с иностранными покупателями.

Но при этом спрос со стороны иностранных инвесторов оставался стабильно высоким. Во втором квартале мы получили примерно такое же количество заявок на подбор недвижимости, как за аналогичный период прошлого года.

А вот количество сделок с иностранцами резко сократилось: главный офис в Барселоне за это время заключил всего лишь два договора купли-продажи. Для сравнения: в 2019 году их было более двадцати. Причина всё та же – закрытые границы.

За период примерно с июня и по настоящий момент ситуация стабилизировалась. Произошло это из-за внедрения дистанционных сделок и реализации отложенного спроса. На сегодняшний день каждый офис компании вышел на докризисные четыре – шесть сделок в неделю.

Сейчас, как и раньше, мы получаем запросы от русскоязычных покупателей, живущих по всему миру. Это главным образом европейские страны, такие как Германия, Франция, Великобритания и Италия. Но основной поток покупателей – из бывших стран СНГ. Последние месяцы значительно увеличился поток из России и Беларуси. Это в основном люди, которые решили по политическим и/или экономическим причинам эмигрировать из своей страны.

Покупатели в целом делятся на две категории: инвесторы и иммигранты. Первые покупают доходную недвижимость: акцент делается на ликвидные объекты, расположенные на центральных улицах крупных городов, с якорным арендатором внутри. Последних предпочитают подбирать из списка жизнеобеспечивающих отраслей: продуктовый ретейл, фармация. Менее охотно приобретают сейчас отели, офисы и объекты HoReCo.

Люди, которые приобретают недвижимость для жизни, в основном покупают квартиры в новостройках или на вторичном рынке, а также отдельно стоящие дома вблизи крупных городов, таких как Барселона. Особым спросом сейчас пользуются видовые объекты со своей территорией, желательно с бассейном и барбекю, в ценовом диапазоне от €500 тыс. до €800 тыс. Такие объекты дают возможность оформить визу инвестора и на правах резидента пересекать границы Евросоюза. При этом сделки заключаются дистанционно. После чего сразу же можно приехать жить вместе со своей семьёй в Испанию.

В целом мы хотим привлечь внимание потенциальных покупателей к удалённой покупке и к возможности, не дожидаясь открытия границ, заходить в сделку по сегодняшним ценам. Дистанционные сделки позволяют существенно снизить затраты на приобретение объекта недвижимости

В некоторых случаях можно сэкономить десятки тысяч евро.

Тем, кто рассматривает жилые объекты с целью переезда, но ранее не бывал в Испании, рекомендуем не спешить с дистанционной покупкой и подождать возможности личного визита. В этом случае риск того, что в итоге вас что-то не устроит, минимизируется.

В заключение

Самостоятельная продажа недвижимости в зарубежной стране — предприятие, затратное по времени и силам: придется следить и за безопасностью в доме и лично общаться со всеми клиентами, постоянно отвечая на телефонные звонки, электронные письма и устраивая просмотры. Нужно будет самому быстро готовить все документы к сделке, а главное, заниматься составлением контрактов на резерв и о намерениях. В случае разногласий с клиентом по условиям, скорее всего, вам все равно придется прибегнуть к помощи юриста. 

Самый распространенный, оперативный и надежный способ реализовать свой жилой объект — это обратиться в компанию профессионалов, где вам помогут как с продвижением объявления (фотопрезентация, привлекательный текст, широкий охват в сети, перевод на иностранные языки), показами и переговорами о финальной цене, так и со всей легальной подготовкой.

Если у вас остались вопросы о том, как продать квартиру через агентство по недвижимости или через риелтора в Испании, то вы можете написать нам на почту info@realty-barcelona.com. Или же вы можете заполнить специальную форму для собственников на сайте, и мы свяжемся с Вами, чтобы рассказать все подробности, оценить жилье и проконсультировать по юридическим нюансам.