География инвестирования. Особенности регионов
Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.
Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.
Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:
- пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
- низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
- высокий уровень безработицы;
- отсутствие современной инфраструктуры.
Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке
Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.
Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.
Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.
Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.
Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.
И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.
Сколько стоят услуги
При сдаче жилья услуги управляющих компаний стоят около 10–20% от месячной арендной платы.
Например, при сдаче квартиры в Германии пакет основных услуг (открытие трастового счета, оплата текущих расходов, выплата дохода владельцу) стоит 50 евро в месяц, стоимость вместе с дополнительными услугами (подключение коммунальных услуг, заключение договоров с арендаторами, страхование, организация ремонта) может достигать 100 евро в месяц. Отдельно услуги управляющей компании по поиску арендаторов стоят два месяца холодной аренды (без учёта коммунальных услуг), а организация ремонтных работ обходится в 50 евро в час.
В Болгарии, Испании и Черногории плата за услуги управляющей компании при сдаче апартаментов в курортных комплексах составляет от 5 до 20 евро за м² в сезон. Так, в Болгарии апартаменты площадью 60 м² в жилом комплексе можно сдавать за 1 500–1 800 евро в течение лета. Из них примерно 300 евро уйдут на услуги управляющей компании.
Доверительное управление: что скрывается за понятием
Термин «Доверительное управление» используется в определенных кругах в большинстве стран мира. В любом случае, этот термин всегда используется в праве развитых стран, когда речь идет о передаче части прав собственника на имущество другому лицу. В большинстве случаев сфера действия этих прав распространяется на все виды деятельности, в которых они задействованы, за исключением процедур отчуждения. Доверительный управляющий не наделен такими полномочиями.
Необходимость контроля возникает в связи с тем, что иностранец не всегда находится в стране своего проживания. В любом случае, в немецком государстве факт владения недвижимостью не дает права на получение вида на жительство. Да, она представляет владельца в выгодном свете, но не дает права на проживание.
Счастливый обладатель недвижимости за рубежом не сможет следить за своевременной оплатой коммунальных платежей, взносом арендатора за аренду или аккуратным обращением со всей квартирой, находясь у себя на родине. Обо всем этом заботится официальный персонал.
Таким образом, вы можете доверить компании
- Вести дела со всеми сторонами, связанными с недвижимостью, включая арендаторов, арендодателей, коммунальные службы и местные органы власти.
- осуществляет все платежи и контролирует платежи по договору аренды
- отчитываться перед арендодателем обо всех финансовых операциях.
- получает жалобы от жильцов.
- получает электронные письма.
- обеспечивает ремонт помещения (материальные и трудовые затраты не покрываются)
- При необходимости найдите новых арендаторов.
Таким образом, уполномоченный представитель будет решать все технические и экономические вопросы, связанные с управлением недвижимостью, так же, как если бы сам владелец всегда мог находиться в одном месте с недвижимостью.
Как ТСЖ в Германии принимает решения
Орган самоуправления ТСЖ – общее собрание владельцев квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.
«Согласно §23 закона «О жилищном имуществе», общее собрание собственников квартир – это орган самоуправления, а также орган принятия решений и орган волеизъявления собственников, – говорит адвокат Люба Майр. – По закону (§24, пункт 4), собственник квартиры должен получить приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Решения могут приниматься лишь в том случае, если число присутствующих собственников составляет более 50%».
- годовой финансовый отчет, общий отчет и отдельные расчеты
- назначение или отзыв управляющего
- годовой план финансово-хозяйственной деятельности
- принятие решений об особых финансовых распределениях
- выборы управляющей комиссии
- строительные работы
- пользование общим имуществом
- размер взносов в резервный фонд
«Постановления, принятые общим собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании решениями пересылается собственникам квартир», – добавляет адвокат.
Инвесторы-охотники ждут лёгкой добычи
Сегодня две трети инвесторов не остановили свою активность, и ещё порядка 20% – охотники, которые ждут лёгкой добычи. И это необязательно объект по выгодной цене.
В последние два года было очень сложно найти и купить достойное предложение в городах «большой семёрки» – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте. Многие инвесторы ушли из городов категории А в B и C. И теперь можно ожидать их возвращения на рынок мегаполисов.
Другой важный факт: сейчас 85% инвесторов на рынке Германии – немцы. Ждать, что кто-то предложит интересный объект, не нужно. Надо быть активным самому либо работать в паре с консультантом, который поможет «поймать» объект.
Падение цен – до 20%
В целом, по прогнозам Emperica, падение цен в этом году составит 20%. Институт экономического развития в Кёльне считает, что цены упадут на 12%. Другие прогнозы, сравнивающие текущую ситуации на рынке с тем, что было в 2008 году, предполагают, что цены снизятся также на 17%. Но надо понимать, что тогда кризис отразился не на всех сегментах недвижимости. И это один из аргументов, почему сейчас нужно инвестировать в кризисоустойчивую Германию.
Если говорить в разбивке по регионам, то, на мой взгляд, в самом промышленно развитом регионе Северный Рейн-Вестфалия произойдёт, скорее всего, небольшое снижение цен на новостройки. Может быть, будут какие-то принудительные продажи, но – точечные. Сегодня не так уж и много покупателей, которые готовы взять объект на заёмные средства. И число людей – конечных потребителей, а не инвесторов, которые будут входить в долгосрочную кредитную историю, уменьшится. Значит, и цены пойдут вниз. Впрочем, это универсальный прогноз для всех федеральных земель, но Северный Рейн-Вестфалия самый густонаселённый регион – и там жилищный вопрос стоит наиболее остро.
Рынок Баварии и окрестностей Берлина перегрет, что может привести к более значительному относительно других регионов снижению цен. В абсолютных значениях на 1-2% в сравнении с другими регионами. И это возврат к здоровой ситуации. Стоит отметить, что снижение цен в этом регионе должно было случиться вне зависимости от кризиса этого года – в 2020 году, самое позднее в 2021.
Работайте с профессионалами
Когда совершаешь крупную сделку, а покупка недвижимости всегда таковой является, очень важно заручиться поддержкой профессионала, который будет отстаивать ваши интересы. И тем более, на незнакомом зарубежном рынке
Зачем нужен партнер, наверное, объяснять не надо. А вот как его выбрать, как оценить профессионализм компании, если сам профессионалом не являешься, – важный вопрос.
«Я бы в первую очередь изучила рекомендации, – советует генеральный директор WiP Immobilien Регина Боргер. –Посмотрите, что уже сделала компания. Попросите контакты клиентов, которые уже пользовались их услугами. Это лучшее доказательство профессионализма.
Также вы можете оценить компанию по их специализации. Например, в Баварии около 80 фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью. При этом многие занимаются всем подряд: продажей, туризмом, медициной, арендой автомобилей… Думаю, для покупателя выгоднее работать с узкопрофильными специалистами, т.к. они лучше знают свой рынок.
И наконец, важный говорящий параметр – это участие фирмы в профессиональных организациях, Ассоциации управляющих и Обществе по защите прав собственников. Это показатель солидности организации».
Тенденция сокращения площадей
Предпосылок к ее формированию несколько, и все они плавно перетекают из одной в другую. Самая главная, как ты понимаешь, — это стоимость недвижимости. Даже по меркам Германии с ее высоким уровнем жизни позволить себе собственное просторное жилье может далеко не каждый человек. Отсюда и прямая связь с городами, в которых спрос на такую недвижимость особенно велик: Штутгарт, Констанц, Фрайбург-им-Брайсгау, Мюнхен и Гейдельберг (практически все города, которые входят в топ высокой стоимости в прошлом пункте). Более того, большая площадь требует значительных затрат на обслуживание (отопление, кондиционирование и так далее).
Это приводит к разумному аскетизму многих местных жителей и приезжих, начинающих эффективнее использовать имеющееся пространство, что легко сочетается с трендами осознанного потребления. Однако многие социологи видят в этом явлении угрозу, влияющую на демографические показатели.
Рентабельность не только в крупных городах
Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.
Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.
При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA)
Именно за счет этого недвижимость в Германии (неважно, жилая или коммерческая) становится надежным капиталовложением. На протяжении последних десяти лет отслеживается положительная динамика роста без каких-либо предпосылок на спад ее рыночной стоимости
Недвижимость в Германии и ипотека
Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).
Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.
Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.
Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.
Стабильность спроса
Германию, несмотря на оживленный туристической поток, сложно назвать типично туристической страной. Взять тот же Таиланд, Турцию или Египет — в этих странах явно отслеживается туристический сезон, влияющий на ценообразование. Поэтому в остальную часть года спрос на жилье и его стоимость падают, лишая арендодателя стабильного заработка.
В Германии дела обстоят иначе, так как страна является одним из главных финансовых центров Европы —большой поток предпринимателей, инвесторов, представителей крупных компаний и высокопоставленных политиков. Второй, но не менее важный аспект — прирост собственного населения и приток иммигрантов, что автоматически аккумулирует спрос на коммерческие и жилые помещения. Экономика Германии позволяет обеспечивать рынок труда, вместе с тем повышая покупательскую способность всех слоев населения. Так, например, по данным Центрального комитета по недвижимости (ZIA), в период с 2005 по 2018 год плата за аренду жилых помещений в крупных немецких городах выросла более чем на половину.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии
Налог на покупку недвижимости
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В большинстве случаев в договоре купли-продажи указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки купли-продажи несет покупатель.
Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).
Расходами со стороны покупателя являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.
Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной земли, в которой расположена покупаемая недвижимость.
Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:
Федеральная земля
Налоговая ставка
Берлин
6%
Бранденбург
6,5%
Баден-Вюртемберг
5%
Бремен
5%
Гамбург
4,5%
Нижняя Саксония
5%
Северный Рейн-Вестфалия
6,5%
Рейнланд-Пфальц
5%
Саар
6,5%
Саксония Анхальт
5%
Шлесвиг-Гольштейн
6,5%
Тюрингия
6,5%
Бавария
3,5%
Гессен
6%
Мекленбург-Померания
5%
Саксония
3,5%
Пока не произойдет оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.
Оплата услуг нотариуса
Нотариальные расходы рассчитываются нотариусом по специальной нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в процессе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных расходов составляет примерно 1,5%, но если стоимость покупаемой недвижимости – низкая, то размер нотариальных расходов может быть и выше, около 2-3%. И наоборот, если стоимость недвижимости – высокая, то процент нотариальных расходов может быть ниже среднего.
Расходы на регистрацию нового собственника
Расходы на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1%, если стоимость недвижимости – более низкая.Оплата комиссии риэлтора
Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее в большинстве случаев покупатель.
В некоторых случаях комиссия или ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную стоимость объекта недвижимости.
По более дешевым объектам недвижимости маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
Налог на приобретение недвижимости
3,5-6,5% от стоимости объекта в зависимости от федеральной земли
Услуги нотариуса
0,7-3% в зависимости от цены объекта
Мелкие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги)
0,3-1% от суммы сделки
Комиссия маклера
В среднем 3-6% от суммы сделки + НДС
По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании
Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
Стоимость недвижимости: €65000
Налог на приобретение: €3250
Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
Мелкие судебные издержки (ориентировочно): €550
Комиссия маклера с учетом НДС – 7,14%: €4641
Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: €75 141
Товарищество собственников в Германии – что это такое
Товарищество собственников есть не во всех жилых зданиях Германии. Например, если вы купите целый доходный дом, все квартиры, лестничные клетки и другие общие помещения будут принадлежать только вам. А значит, вы единолично сможете решать, как их обслуживать и сколько денег на них тратить. В этом преимущество крупных инвесторов.
Но все-таки большинство сделок проходит с рядовыми квартирами. Следовательно, в доме появляется несколько собственников отдельного имущества, которые также владеют общими частями здания – лестницы, лифт, двор, парковка и т.п. Чтобы регулировать отношения между всеми собственниками, в правовом смысле необходимо создать юрлицо.
«Товарищество создается двумя способами, – рассказывает адвокат, специалист в области права недвижимости Люба Майр. – В одном случае несколько владельцев квартир производят разделение имущества и фиксируют его посредством договора. Такой договор называется декларацией о разделении жилищной собственности и заверяется нотариусом. На ее основе в земельном кадастре создаются земельные книги жилых помещений. Таким образом, возникает собственность на каждую из квартир и общая собственность товарищества.
Второй способ: один из владельцев, например, застройщик многоквартирного дома, может произвести разделение имущества и нотариально заверить его. В таком случае товарищество создается посредством продажи первой квартиры новому владельцу».
Прогноз на конец 2021 года
Наряду с возвращением многих международных инвесторов, мы также ожидаем, что многие собственники будут готовы продавать свою недвижимость в Германии. В ожидании еще более интенсивных процессов торгов и, как следствие, более высоких цен, рост объема рынка не наступит. В частности, в отношении непрофильных объектов ценообразование остается весьма непрозрачным из-за малого количества завершенных сделок, а ценовые ожидания продавцов и участников торгов по-прежнему часто недостаточно близки.
По нашим оценкам, предложения на рынке коммерческой недвижимости Германии значительно увеличатся с середины года, что приведет к увеличению количества сделок как для основного, так и для непрофильного имущества. Растущая доходность упростит и ускорит другие текущие процессы продаж.
Что касается спроса, то инвесторы, несклонные к риску, продолжают доминировать, поскольку стремятся перераспределить все больший объем капитала из государственных облигаций со сроком погашения с относительно высокими купонами. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
Мы советуем инвестировать в следующие типы коммерческой недвижимости в Германии в ближайшие годы:
- Промышленные здания
- Складские помещения и логистические центры
- Офисные помещения
- Торговые площади.
Гостиничный бизнес пока имеет резкое снижение доходности.
Ознакомьтесь с нашими наиболее привлекательными предложениями по покупке коммерческой недвижимости в Германии:
Помните, что стать собственником коммерческой недвижимости в Германии выгоднее через долю в капитале фирмы, владеющей ею. Если вы регистрируете компанию в Германии специально под покупку недвижимого имущества, вам необходимо открыть корпоративный счёт за рубежом. Предлагаем бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору иностранного банковского счёта.Получите консультацию от наших экспертов по вопросам приобретения коммерческой недвижимости Германии, написав письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.
Какой объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Германии в 2020 году?
Объём рынка коммерческой недвижимости в Германии за 2020 год составил 59 млрд евро. Показатель оказался меньше на 20% по сравнению с рекордным 2019 годом. Объем транзакций был всего на 6% ниже среднего годового результата за последние пять лет, что выглядит не так плачевно с учетом вспышки пандемии коронавируса.В течение первого квартала 2021 года с коммерческой недвижимостью Германии совершили сделок на сумму 9,4 млрд евро. Это на 53% меньше, чем в первом квартале прошлого года, который был самым сильным первым кварталом за всю историю с объемом в 20,2 млрд евро.
Какие ожидания для рынка коммерческой недвижимости Германии до конца 2021 года?
Начало 2021 года в сфере недвижимости в Германии в целом характеризовалось осторожным отношением со стороны продавцов. Многие из них готовятся к выходу на рынок недвижимости Германии в ближайшие месяцы, поэтому мы ожидаем увеличение количества сделок во втором полугодии. Несмотря на то что предложения коммерческой недвижимости в Германии будут расти в течение года, избыточный спрос на инвестиционном рынке сохранится. Стоит ожидать дальнейшего повышения доходности. Общий объем сделок за полный 2021 год, по прогнозам, достигнет 50 млрд евро.
У каких типов недвижимости в Германии самая высокая доходность?
С начала пандемии доходность офисной недвижимости в центральных районах шести ведущих городов повысилась на 6 базисных пунктов. Доходность элитной офисной недвижимости в городах категории B выросла на 15 пунктов по сравнению с шестью ведущими рынками (категорией А). Средняя рентабельность типов недвижимости в шести мегаполисах составляет:Офисные помещения — 2,8%;Объекты на центральных улицах — 3%;Торговые помещения — 4,3%;Логистическая недвижимость — 3,5%.Ожидается, что до конца года офисные помещения, объекты логистики, медицинского назначения и розничной торговли продуктами питания станут дороже.
Общее собрание собственников
Вопросы об управлении общей собственностью решаются совместно собственниками жилья на общем собрании. Такое собрание проводится один раз в год и инициируется управляющим (управдомом).
На общем собрании собственники выбирают Управляющую организацию, которой поручает вести основные работы по обслуживанию дома, выбирать поставщиков услуг по уборке домовых и придомовых территорий, ремонту.
Полномочия УК определяют члены товарищества, в зависимости от договорённости. Полномочия по управлению могут быть полностью делегированы УК, либо право принимать основные решения остаётся у членов управляющего совета, либо все решения принимаются только на общем собрании.
Реновация или строительство?
Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.
Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.
Во что можно инвестировать
Любое распределение денег с целью их приумножить можно считать инвестицией. Деньги можно внести на счет в банке, чтобы получать небольшой процент, — это самый безопасный способ инвестировать, но доход от него ниже, чем от других. Вклад работает так: когда клиент вносит на счет деньги, одну их часть банк отдает на хранение в Центробанк, а другую использует для получения прибыли. Например, выдает кредит другому клиенту. Частью этой прибыли он делится с вкладчиком.
Еще можно вложить деньги в недвижимость — например, купить квартиру и сдавать ее в аренду — это тоже считается инвестицией. Но чаще всего, когда говорят про инвестиции, имеют в виду вложение в финансовые активы — это акции, облигации, паи инвестиционных фондов, валюта и драгоценные металлы. О таких инвестициях мы расскажем подробнее.
Акции. Это долевые ценные бумаги, которые позволяют владеть частью бизнеса, а иногда и управлять им. Если компания закроется, владелец акций получит часть имущества организации, то есть выплаты, пропорциональные доле его участия в компании. Размер выплат также зависит от типа акций и условий, прописанных в уставе организации.
Какие акции бывают, что они дают и как на них зарабатывать
Прибыль от акций можно получать двумя способами: покупать и продавать их или получать дивиденды — часть прибыли компании за определенный период.
В брокерских сервисах можно посмотреть, насколько акция выросла за определенный период, и оценить, стоит ли покупать ее сейчас
У акции нет срока действия. Ее можно продать в любой момент, если понадобятся деньги или если покажется, что она достаточно выросла в цене и может случиться обвал.
Облигации. Это долговые ценные бумаги. При покупке облигации инвестор дает часть своих денег в долг компании на какое-то время. Пока компания пользуется деньгами, инвестор получает купоны — так называют процентные выплаты держателям облигаций.
У облигаций обычно указана ожидаемая доходность за определенный период
У облигаций есть срок. Когда он закончится, инвестор получит назад всю вложенную сумму.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ можно сравнить с коллективной копилкой или сейфом, куда частные инвесторы складывают свои деньги. Взамен они получают пай — именную ценную бумагу, в которой указан размер их доли в общем фонде.
Сам по себе пай не приносит прибыли — ни процентов, ни купонов, ни дивидендов. Заработать можно, если выросла стоимость активов фонда. Тогда погасить или продать пай можно по более высокой цене. При погашении из фонда возвращается сумма, которая равна стоимости пая. При продаже пай переходит другому инвестору на бирже.
За владение паем есть комиссии, они обычно указаны в описании фонда.
В описании фонда указаны ожидаемая доходность и комиссии
Если владеть паем хотя бы три года, налог платить не нужно.
Валюта. Можно покупать любую валюту, держать на вкладе и получать проценты. Если курс станет выше, чем при покупке, валюту можно продать и заработать на разнице.
Если курс станет выше, валюту можно выгодно продать
Курс трудно предсказать: он может стремительно вырасти и принести много денег, а может резко упасть — тогда прибыли не будет.
Драгоценные металлы. Можно купить слитки, монеты или вложить деньги в обезличенный металлический счет — он нужен для хранения «виртуальных» металлов. С помощью этого счета можно купить или продать металл, не получая его на руки. Стоимость золота, серебра и платины разная, поэтому и динамика изменения цены у них тоже разная. Банки сами устанавливают цену покупки и продажи металла, исходя из цены Центробанка.
Официальные цены на аффинированные драгоценные металлы указаны на сайте Центробанка
Центробанк опирается на цену металла на Лондонской бирже: там выставляют цену в долларах за унцию. Но банки и ювелиры используют измерение в тройских унциях: 1 унция = 31,1 г. Поэтому Центробанк делит цену на бирже на 31,1 и переводит сумму в рубли — получается цена за 1 г металла. Пользуясь этим, можно заработать дополнительные деньги на продаже металла: при падении рубля драгоценный металл в рублях дорожает.
Основные выводы
Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.
Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.
