Propiedad en España: как купить недвижимость в Испании в 2021 году

Расходы на обслуживание недвижимости в Испании лучше подсчитать заранее

Любое назначение недвижимости предполагает своевременную уплату налогов и расходов на содержание. При покупке недвижимости в Испании будущие владельцы порой не обращают внимания на тот факт, что оплата коммунальных платежей напрямую не связана с показаниями счетчика.

Система устроена следующим образом: часть оплаты происходит за фактическое потребление ресурсов, часть – за абонентскую плату (контракт) на недвижимость в Испании. Прерывание контракта не поможет сэкономить, так как каждое новое подключение влетит в копеечку. При покупке недвижимости в Испании нерезиденты оплачивают налог на доходы нерезидентов в Испании, который рассчитывается как от факта владения собственностью, так и от сдачи недвижимости в аренду.

Получить идентификационный номер (NIE)

NIE — номер налогоплательщика, аналог российского ИНН, необходимый при ведении любой финансовой и юридической деятельности. Без NIE нельзя купить жильё.

Получить NIE можно в испанском консульстве в Москве или в отделении полиции Испании по предварительной записи. Условия для получения:

	Необходимые документы	Цена
Консульство в Москве	заполненное, но неподписанное заявление EX-15 оригинал и копия паспорта сообщение о причинах подачи заявления квитанция об оплате сбора	682 руб.
Отделение полиции в Испании	заявление EX-15 оригинал и копия загранпаспорта квитанция об оплате сбора	10,71 евро

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки

Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная  со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал

То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% – 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

• Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
• Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
• После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.  

Риелторы и юристы в Испании

При поиске помощников в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств.

Участие риелтора в сделке необязательно. Главное – для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несёт ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.

Испания очень популярна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов.

Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.

При этом риелторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате есть риск связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию.

Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риелтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).

Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3–5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывает (особенно если в цепочке участвует несколько агентов), что стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риелтора. Во избежание таких случаев рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.

Заключение оценщика можно получить онлайн за €10–30 на сайтах многих банков. Хотя, конечно, лучше найти агента, которому вы доверяете.

И наконец, объём и типы услуг, которые предоставляют испанские риелторы, тоже очень сильно разнятся. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.

Главную ответственность за сделку несёт не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Юрист проверит чистоту сделки, составит документы, зарегистрирует сделку, осуществит контроль за переводом средств. Юрист, разбирающийся в тонкостях процесса, поможет вам сэкономить время и деньги, а также снизить риски при заключении сделки. Порекомендовать юриста могут риелтор или знакомые. Также можно его найти через юридические сообщества.

Смотрите список риелторов и застройщиков Испании

Как искать риэлтора в Испании?

При поиске помощника в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств:

– Участие риэлтора в сделке необязательно. Главное, для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.

– Испания – очень популярная страна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов. Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере, если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.

– При этом риэлторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате, есть вероятность связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию. Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риэлтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть также участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones, GIPE или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, API.

Виды недвижимости в Испании: как выбрать и не прогадать

Испанская жилая недвижимость по типам значительно отличается от российской. Среди жилья нередко можно встретить следующие виды:

• Бунгало;
• Таунхаус;
• Шале;
• Вилла;
• Апартаменты (квартиры).

Выбор, разумеется, зависит от финансовых возможностей покупателя. Со стороны властей никаких препятствий для покупки недвижимости иностранцами не существует. Подбор можно легко осуществить на одном из сайтов или специализированных журналов, а также воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Выбрав понравившийся вариант, обязательно проверьте его через Registro Propiedad, а затем желательно съездить на объект самостоятельно, ведь среди агентов немало недобросовестных специалистов, готовых рекламировать даже плохие варианты.

Налоги

При продаже жилья вам, как собственнику, придется заплатить еще и налоги.

1. Налог на прирост стоимости земли (Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). Этот налог начисляется в зависимости от разницы между кадастровой стоимостью земли на момент покупки дома и ценой в момент продажи. Нет единой величины налога, все зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость.
2. Налог с прироста капитала для нерезидентов (IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Налогооблагаемая база образуется из разницы между стоимостью, за которую была приобретена недвижимость и ценой ее продажи. Из продажной цены вычитают все расходы, которые были связаны с жильем (если вы сможете их доказать).

Жилищный план на 2018–2021 годы

В 2018 году в Испании был принят Государственный жилищный план на 2018–2021 годы, где изложены основные положения предоставления субсидий на аренду, покупку, строительство, восстановление и продвижение проектов, связанных с недвижимостью.

Направленность программы– с одной стороны, помочь молодежи и малоимущим семьям арендовать или приобрести жилье, с другой – развивать маленькие города, которых в Испании немало, для того чтобы уменьшить отток молодого поколения в мегаполисы.

Предусмотрены различные типы жилищной поддержки населения.

Помощь в аренде жилья.

Облегчение доступа к арендному жилью для людей с ограниченными экономическими средствами. Направлено на помощь семьям с доходом, не превышающим 3 IPREM Annual (IPREM– индекс, используемый в Испании в качестве ориентира для выделения грантов). Предусмотрены выплаты до 40% от месячной арендной платы при платежах до €600 в месяц.

Программа помощи молодежи.

Для лиц моложе 35 лет, проживающих в небольших населенных пунктах с населением менее 5000 человек, имеющих доходы до трех IPREM Annual, предоставляются субсидии на аренду или покупку собственного жилья. 

1. На аренду жилья – до 50% месячной платы.

2. На приобретение – максимальная выплата €10 800, но не может превышать 20% от покупной цены, сумма покупки до €100 000.

Помощь малоимущим.

Предоставляется лицам с доходом до трех IPREM, проживавших или проживающих в социальном жилье и не имеющих средств для оплаты, если они были или могут быть выселены из своего постоянного места жительства. В случаях если они находятся в ситуации особой уязвимости и не имеют средств, чтобы арендовать другое жилье, им выделяется субсидия до €400 в месяц.

Поддержка небольших городов.

В целях сдерживания депопуляции сельских районов  субсидии выделяются для аренды или покупки недвижимости, расположенной в муниципалитетах с населением менее 5000 человек. Также финансируются работы по восстановлению и капремонту жилых зданий и урбанизации территорий.

По статистике INE, в Испании по состоянию на 2018 год насчитывается 6830 маленьких городов. Например, по некоторым сообществам и муниципалитетам:

• Кастилия и Леон – 2248;

• Кастилия-Ла-Манча – 919;

• Каталония – 947;

• Арагон – 731; 

• Бургос – 371; 

• Саламанка – 362.

В таких регионах легче найти недорогое жилье.

Стоимость недвижимости в Испании

Стоимость жилья в курортных городах, где большие туристические потоки, осталась неизменной, в некоторых районах даже уменьшилась.

Желание местных жителей переехать в малонаселенные города спровоцировало рост цен на жилье в этих регионах. Самыми популярными из них, это Валенсия, Канарские острова, Андалусия, Каталония и другие.

В таблице показан процент роста цен (по сравнению с 2020 годом) в регионах, куда переехало больше всего жителей.

Аликанте (Валенсия)	+3,1% (1612 евро/м2)
Санта-Крус-де-Тенерифе	+1% (1795 евро/м2)
Балеарские острова	+1,5% (3105 евро/м2)
Малага (Андалусия)	+3% (2269 евро/м2)
Мурсия	+0,2% (1046 евро/м2)

Какую недвижимость захватывают окупасы: в приоритете «плохие активы»

Основная зона риска – пустующие помещения. К ним могут относиться и нежилые здания, и заброшенное жильё, и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников. Её в Испании очень много, и это опять-таки следствие кризиса 2007–2008 годов, когда из домов выгоняли неплательщиков по ипотеке. Если окупасы селятся в помещениях такого рода, особых неприятностей они обычно не доставляют, а их поступок в ряде случаев даже можно считать вынужденным и извинительным.

Пустующие дома в Испании

Последние официальные данные о количестве пустующих объектов в стране содержатся в переписи населения 2011 года, которую Национальный институт статистики (INE) обнародовал в 2013 году. В то время число пустующих домов в Испании достигло 3,4 млн, или около 14% от всего жилищного фонда страны. Это рекордный для Европы показатель. Кроме того, около 500 тыс. объектов оставались недостроенными – девелоперы были вынуждены бросать проекты, начатые в «тучные годы».

Последние семь лет рынок недвижимости Испании восстанавливается: банки уже распродали значительную часть «плохих активов», у недостроев появились новые владельцы, повысился спрос на недвижимость от местных жителей и иностранцев. Тем не менее проблема пустующего жилья всё ещё не решена.

Следующая перепись населения пройдёт в 2021 году, результаты опубликуют в 2023-м.

Хорхе Альварес
член Коллегии адвокатов Мадрида
Наименование компании

Подавляющее большинство окупасов заселяются в пустующие дома, которые принадлежат банкам и другим юридическим лицам, например фондам-стервятникам (fondos buitres). Крайне редко происходит захват жилья частных собственников.

Елена Блашенкова
директор по продажам
SelenHome

Как правило, захваты происходят в неблагополучных районах или касаются банковских квартир. В моей практике таких случаев не было, потому что я просто не возьмусь за продажу подозрительного объекта.

Виктория Кутузова
директор по продажам
Sunnier Homes

Я работаю в строительной компании, которая возводит жильё в Аликанте и на побережье Коста-Бланка. Мы используем современные СНИПы, у нас закрытые комплексы с охраной. Результат – туда невозможно проникнуть. Причём обслуживание недвижимости стоит не таких уж больших денег, около €30 в месяц за всё, включая обслуживание бассейна и зелёной зоны. И уровень недвижимости – не люкс, а средний класс.

Итак, сквоттеры стараются занимать «плохие активы» – пустующие дома, которые принадлежат юридическим лицам. В этом случае больше шансов, что оккупацию не заметят или не будут слишком спешить с выселением. Но это не значит, что частные собственники в безопасности. Встречаются прецеденты захвата арендных квартир, вторых домов (дач, курортной недвижимости), а иногда и основного жилья владельцев.

Анна Лепшина
руководитель
«Испания инвест»

Под угрозой находится любое пустующее жильё, и его нужно защищать. В первую очередь я рекомендую не бросать свои квартиры. Лучше всего их сдавать: так они и под присмотром будут, и деньги принесут. Другой вариант – нанять управляющую компанию или договориться с соседями, чтобы они проверяли дом, включали свет, вынимали корреспонденцию из почтового ящика.

Жалобы на захват жилья в Испании

Хорхе Альварес цитирует статистику МВД Испании: в первом полугодии 2020 года было зафиксировано 7 450 обращений в полицию с жалобами на захват жилья; за тот же период предыдущего года их было на 5% меньше – 7 093.

Решить проблему с оккупантами недвижимости в Испании можно при внесении отступных

Покупка недвижимости в Испании может обернуться серьезными проблемами в дальнейшем из-за оккупантов. В большинстве случаев занятые ими объекты имеют крайне низкую цену. Такая недвижимость продается на вторичном рынке не только владельцами, но и банками. Закон в данной ситуации не обеспечивает защиту покупателя.

Владелец недвижимости в Испании не в силах самоуправствовать и выгонять жильцов, проживающих незаконно. Решение проблемы в суде заставит ждать несколько лет и потерять немалую часть денег. Кроме того, сложно предсказать итоговое состояние недвижимости после всех разбирательств. Если жилье стоит дешево, то сделка с отступными не выведет покупателя в минус. Договоренность принимается заранее до подписания бумаг о покупке недвижимости в Испании с обязательным присутствием адвоката.

Основные расходы на покупку недвижимости

Как и в любой другой стране, совокупный объем расходов для покупки недвижимости в Испании  включает в себя не только стоимость сделки, но и ряд сопутствующих платежей. В зависимости от вида недвижимости, ее месторасположения и порядка оформления дополнительные расходы могут составить от 8 до 13 %.

К их числу можно отнести:

• Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, IVА) – 10 % от суммы сделки. НДС уплачивается покупателем в случае приобретения первичной недвижимости в новостройке от застройщика или в банке.
• Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) – 4-10 % от суммы сделки в зависимости от региона. Налог уплачивается покупателями вторичной недвижимости, начиная со второй покупки жилья. Самая низкая ставка в Стране басков (4 %), Сеуте и Мелилье (6 %). Самые высокие (по 10 %) – в Каталонии, Галисии, Кантабрии и Комунидад Валенсии.
• Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, AJD) – 0,5-1,5 %. Налог, взимаемый в пользу региона в случае приобретения нового жилья или жилья в ипотеку, устанавливается каждым регионом отдельно. При заключении ипотечного кредита распространяется не на сумму сделки, а на весь заем.
• Нотариальные расходы – 0,03-0,45 % от стоимости. Нотариальные расходы складываются из двух составляющих – фиксированной государственной ставки и стоимости сделки. Обычно стоимость услуг нотариуса составляет 400-875 евро.
• Государственная регистрация в реестре собственности (Registro de Propiedad) – 0,02-0,175 % от суммы сделки в зависимости от стоимости недвижимости (чем дороже – тем ниже ставка). Обычно составляет 400-650 евро.
• Выписка из реестра собственности (Nota Simple) – 10 евро. Позволяет узнать о наличии обременений, о нынешнем собственнике и прочую информацию об объекте.
• Оценка рыночной стоимости объекта (Tasación) – 300-600 евро, потребуется на случай оформления ипотеки.
• Страхование недвижимости (Segurode hogar) – 100-500 евро в год. Одно из обязательных условий в случае оформления ипотеки.
• Комиссия агентства недвижимости – 3,5-5 % в зависимости от стоимости сделки.

Резюме

• Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
• Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500 тыс. могут получить вид на жительство.
• Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
• В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риелтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
• При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
• Дополнительные расходы при покупке составляют 10–15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.

Управляющие компании в Испании

При отсутствии у собственника возможности постоянно находиться в Испании, стоит воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы проследить за жильем во время отсутствия владельца, а также подыскать арендаторов. Как правило, в этом случае гарантируется постоянный доход в размере 5-8% годовых.

Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электричество и за расход воды, впоследствии взимая ее с владельца, осуществляют охрану объекта и уборку общих территорий.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, так как они, как правило, создаются самим застройщиком. В Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Довольно часто плата берется не на квадратный метр, а на единицу жилья и составляет один евро в день (365 евро в год).

Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг исходя из площади, но в тогда стоимость квадратного метра уменьшается в зависимости от площади. В год выходит от 6 до 15 евро (в среднем – 8,4 евро) за квадратный метр. За эту сумму управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке частной квартиры).