Аренда и покупка недвижимости в Бремене

Законы для покупателей и рантье

Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.

Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.

• В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
• Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
• Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
• Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».

Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.

Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.

Лицензии

Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.

В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.

Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.

Штрафы и пени

За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.

Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы

Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы»

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде в Финляндии
• Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Стабильность спроса

Германию, несмотря на оживленный туристической поток, сложно назвать типично туристической страной. Взять тот же Таиланд, Турцию или Египет — в этих странах явно отслеживается туристический сезон, влияющий на ценообразование. Поэтому в остальную часть года спрос на жилье и его стоимость падают, лишая арендодателя стабильного заработка.

В Германии дела обстоят иначе, так как страна является одним из главных финансовых центров Европы —большой поток предпринимателей, инвесторов, представителей крупных компаний и высокопоставленных политиков. Второй, но не менее важный аспект — прирост собственного населения и приток иммигрантов, что автоматически аккумулирует спрос на коммерческие и жилые помещения. Экономика Германии позволяет обеспечивать рынок труда, вместе с тем повышая покупательскую способность всех слоев населения. Так, например, по данным Центрального комитета по недвижимости (ZIA), в период с 2005 по 2018 год плата за аренду жилых помещений в крупных немецких городах выросла более чем на половину.

Недвижимость Бремена

Всего 1 объявление

Продажа

Всего 1 объявление

Продам однокомнатную квартиру, 34 м², этаж 2 из 6.

• 17 октября
• 447
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Посмотрите другие объявления поблизости:

Продажа гостиницы, 6000 м².

• вчера в 10:28
• 15
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Объявление о продаже торгового комплекса, 1585 м².

• 18 октября
• 81
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

• 18 октября
• 451
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продается торговое помещение, 1112 м².

• 18 октября
• 174
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать трехкомнатную квартиру, 62 м², этаж 1 из 2.

• 17 октября
• 181
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Купить торговое помещение, 1355 м².

• 17 октября
• 88
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продам однокомнатную квартиру, 34 м², этаж 2 из 6.

• 17 октября
• 447
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаем однокомнатную квартиру, 37 м².

• 17 октября
• 2183
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаем двухкомнатную квартиру, 43 м², этаж 1 из 3.

• 17 октября
• 3353
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Купить двухкомнатную квартиру, 45 м², этаж 1 из 5.

• 17 октября
• 1380
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа земельного участка, 0.89 га.

• 17 октября
• 404
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа коммерческой недвижимости, 2900 м².

• 17 октября
• 300
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Объявление о продаже коммерческой недвижимости, 8465 м².

• 17 октября
• 341
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать трехкомнатные апартаменты, 94 м².

• 17 октября
• 1140
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаю дом, 961 м².

• 17 октября
• 478
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать коммерческую недвижимость, 579 м².

• 17 октября
• 316
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа трехкомнатной квартиры, 66 м², этаж 3 из 4.

• 17 октября
• 1409
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа таунхауса, 70 м², 3 сотки, 3-комн..

• 17 октября
• 2690
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продам трехкомнатную квартиру, 57 м², этаж 2 из 5.

• 8 октября
• 25
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Быстрый переход Ctrl →–> ← Ctrl предыдущая следующая Ctrl →

Недвижимость Бремена

Всего 1 объявление

Продажа

Всего 1 объявление

Продам однокомнатную квартиру, 34 м², этаж 2 из 6.

• 17 октября
• 447
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Посмотрите другие объявления поблизости:

Продажа гостиницы, 6000 м².

• вчера в 10:28
• 15
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Объявление о продаже торгового комплекса, 1585 м².

• 18 октября
• 81
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

• 18 октября
• 451
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продается торговое помещение, 1112 м².

• 18 октября
• 174
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать трехкомнатную квартиру, 62 м², этаж 1 из 2.

• 17 октября
• 181
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Купить торговое помещение, 1355 м².

• 17 октября
• 88
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продам однокомнатную квартиру, 34 м², этаж 2 из 6.

• 17 октября
• 447
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаем однокомнатную квартиру, 37 м².

• 17 октября
• 2183
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаем двухкомнатную квартиру, 43 м², этаж 1 из 3.

• 17 октября
• 3353
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Купить двухкомнатную квартиру, 45 м², этаж 1 из 5.

• 17 октября
• 1380
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа земельного участка, 0.89 га.

• 17 октября
• 404
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа коммерческой недвижимости, 2900 м².

• 17 октября
• 300
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Объявление о продаже коммерческой недвижимости, 8465 м².

• 17 октября
• 341
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать трехкомнатные апартаменты, 94 м².

• 17 октября
• 1140
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продаю дом, 961 м².

• 17 октября
• 478
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продать коммерческую недвижимость, 579 м².

• 17 октября
• 316
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа трехкомнатной квартиры, 66 м², этаж 3 из 4.

• 17 октября
• 1409
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продажа таунхауса, 70 м², 3 сотки, 3-комн..

• 17 октября
• 2690
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Продам трехкомнатную квартиру, 57 м², этаж 2 из 5.

• 8 октября
• 25
• Агентство

• Пожаловаться
• Заметка

Быстрый переход Ctrl →–> ← Ctrl предыдущая следующая Ctrl →

Права и обязанности иностранцев

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Германии

Гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение коммерческой и жилой недвижимости, а также земельных участков во всех федеральных землях Германии.

В случае если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Германии

Покупка недвижимости в стране предоставляет визовые льготы. А именно – право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Однако чтобы въехать в страну для покупки недвижимости, потребуется оформить въездную визу.

Приобретение недвижимости в Германии не является основанием для оформления ВНЖ. О том, как можно получить вид на жительство в этой стране, читайте здесь.

Программы иммиграции

Германия

Вид на жительство в Германии для финансово независимых лиц

Сроки получения: 6 мес. Расходы от 60 000 €

Германия

Вид на жительство в Германии для предпринимателей

Сроки получения: 12 мес. Расходы от 100 000 €

Германия

Иммиграция в Германию по еврейской линии

Сроки получения: 12 мес.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Германии

Любой владелец собственности в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить налоги на недвижимость и возмещать коммунальные расходы. В Германии строго следят за должниками. Задолженность может привести к значительным штрафам и отказу в предоставлении визы. А долг может быть занесён в поземельную книгу, и при невыплате на протяжении длительного времени недвижимость, вероятно, будет принудительно продана на аукционе.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Плюсы и минусы приобретения

Преимущества покупки объекта недвижимости в строящемся доме:

• зачастую это единственный способ приобрести коммерческую недвижимость;
• стоимость объекта на этапе строительства значительно ниже;
• сделка более прозрачна, ее легче оформить в отсутствие обременений;
• в современных постройках часто бывает свободная планировка;
• новые инженерные сети, отделка и несущие конструкции.

У данной сделки есть и свои недостатки:

• при слишком ранней покупке ожидание сдачи объекта может быть продолжительным;
• при поздней покупке цены могут значительно вырасти;
• застройщик может оказаться банкротом или недобросовестным финансовым партнером;
• при долевом строительстве существует риск экономической нецелесообразности.

На что обратить внимание при долевом строительстве?

Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика

Выбор объекта

Прежде чем выбирать недвижимость, желательно выяснить перспективный план развития города или поселка

Важно сравнить величину вложений капитала в данную недвижимость с другими вариантами. А также понять, насколько подходит расположение и планировка здания под конкретные бизнес-цели

Выбор компании

Опасность нарваться на нечестного или испытывающего материальные трудности застройщика всегда существует. Считается, что известный крупный застройщик скорее может гарантировать своевременную сдачу объекта, чем небольшой, но на практике бывает и наоборот. Поэтому надо тщательно наводить справки.

Снижение рисков

Так как обязательства застройщика перед инвестором по передаче помещения в строящемся доме обеспечиваются залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство здания, то важно, чтобы застройщик обладал зарегистрированным правом собственности на землю, иначе сделка недействительна. Сам ДДУ также должен быть зарегистрирован

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Договор долевого участия

Данный договор имеет под собой юридическую основу — это ст. 4 №214-ФЗ.

Что такое ДДУ?

Это договор, который заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком — с целью привлечения заемных средств для постройки здания и передачи готового конкретного помещения дольщику по окончании строительства.

Особенности содержания

Застройщик может предложить подписать уже готовый договор, так как рассчитывает на согласие дольщиков на его условия. Не следует спешить подписывать такой ДДУ. Надо оговорить в документе все важные моменты, в противном случае есть риск остаться без денег и недвижимости.

В ДДУ обязательно должны содержаться следующие пункты:

• определение объекта строительства с указанием всех его характеристик в соответствии с проектной документацией: адреса дома, площади помещения, планировки и т. д.;
• срок передачи недвижимости с датами;
• стоимость договора, сроки и порядок выплат;
• гарантийный срок объекта строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как обезопасить себя?

Необходимо указывать все вышеперечисленные пункты. Хорошо проработанный, правильно составленный, подписанный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, свидетельствует о добросовестности застройщика и наличии у него всех необходимых документов и разрешений, а также повышает шансы вернуть средства, если застройщик обанкротится.

Чтобы максимально обезопасить себя и избежать распространенных ошибок, рекомендуем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов, посвященных вопросам приобретения и использования коммерческой недвижимости:

• Типы и виды нежилых объектов, входящих в классификацию такой недвижимости.
• Нюансы налогообложения и страхования.
• Что такое доверительное управление таким имуществом, а также особенностиинвестирования в него.
• Как оформить кредит под ее залог?

Недвижимость в Бремене

Несмотря на то, что Бремен является самой маленькой федеральной землей Германии, он не уступает большим городам в популярности среди иностранных инвесторов. Состоящий из города и порта, этот небольшой регион на северо-западе страны является одним из древнейших государственных образований на немецкой земле. Его интересная и, можно сказать, сказочная история подарила центральному городу славу и известность по всему миру. По праву считается, что все созданное в Бремене было создано для роскошной жизни. Это касается и недвижимости в Бремене.

Издавна город считался центром купечества и торговли, поэтому купить недвижимость в Бремене могли только самые богатые зажиточные немцы. Все в городе создавалась будто бы для того, чтобы жители могли похвастаться перед гостями и случайными путниками своими шикарными домами и разудалой жизнью. Старинные постройки тех времен сохранились до сих пор, и сегодня они привлекают не только туристов, но и потенциальных покупателей.

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы	Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду	Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества	В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть	Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно	Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт	Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо	В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц	Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2021 году — анализ перспектив

Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.

Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы: кому-то оказалось выгоднее перевести сотрудников на удаленную работу, кто-то вынужденно закрыл бизнес. Кто-то сократил расходы на офис за счет уменьшения арендуемой площади, снижения класса офиса, изменения локации на более отдаленную от центра.

По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к онлайн-торговле инвесторы продолжат вкладывать деньги в складской/логистической сектор коммерческой недвижимости.

Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.

Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.

Пройдя 2020 год без потерь, сектор складской недвижимости не сдает своих позиций и уже в первом квартале 2021 года доля вложений в этот сегмент составила 9% от общего объема инвестиций.

Стремление компаний оптимизировать расходы приведет к уменьшению арендных площадей. Или, в случае несговорчивых арендодателей, арендаторы уходят к более лояльным собственникам помещений.

Набирают популярность, так называемые, помещения свободного назначения (ПСН), благодаря их способности трансформироваться и адаптироваться под любой формат в зависимости от сферы деятельности.

В 2021 году продолжится спрос на коворкинги и гибкие офисы. Коворкинг — это общее пространство для работы. Как показала самоизоляция, многим людям необходимо иметь место, где можно спокойно работать. В этом случае коворкинг — отличное решение проблем.

Гибкий офис предоставляет более комфортные условия. В комплекс офиса могут входить и кухня, и переговорные кабинеты, и комнаты отдыха. Современные деловые центры стремятся дать своим арендаторам все, что нужно для продуктивной работы в течение дня. При этом договоры аренды заключаются на более короткие сроки, планировка пространства такова, что арендатор (или собственник) может быстро увеличить или уменьшить площадь офиса, количество сотрудников, назначение кабинетов, переговорных, опенспейсов. Сегодня потребность Москве в такого рода офисах — более тысячи единиц.

Еще одно вложение может приносить регулярный доход от сдачи в аренду — организация склада. Рост объемов интернет-торговли увеличивается, расширяется и список магазинов, которые организуют доставку. Товары до отправки покупателю нужно хранить, поэтому складские помещения продолжают быть востребованы на рынке коммерческой недвижимости.

С другой стороны, можно заметить тенденцию к дроблению больших пространств, сдаче помещений в субаренду.

Для покупки эксперты рекомендуют искать помещения небольшой площади (от 60 до 200 кв. метров), на которые не составит труда найти арендатора или при необходимости — покупателя.

Восстанавливается интерес инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла на первых этажах новых жилых комплексов. Купив такой объект на этапе строительства комплекса, со временем можно будет продать его, получив прибыль до 20%.

Подыскивая актив для размещения средств, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», изучить рынок, определить, как и какую прибыль будет приносить недвижимость. Наиболее выгодным остается сдача помещений в аренду, но для этого нужно постараться и сделать его привлекательным для потенциального арендатора.

Чтобы оценить выгодность инвестиций в тот или иной объект, нужно определить коэффициент капитализации, который вычисляется как отношение стоимости покупки к приносимому годовому доходу, выраженное в процентах. Для Москвы средний показатель окупаемости — 7–10 лет при ставке капитализации около 12%.

Затрудняетесь с выбором подходящего варианта для покупки? Или не знаете как лучше выгодно продать или сдать в аренду коммерческую площадь? Обращайтесь к нам — в компании Намос мы всегда подберем выгодные для клиента варианты, поможем собрать все документы и правильно оформить договор на продажу или аренду.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета

При этом во внимание стоит принять следующие особенности:. Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%

Это лимит актуален для всех субъектов РФ

В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ

Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

• Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
• Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
• Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

• категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
• характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

№	Бренд	Страна происхождения	Профиль	Ценовой сегмент
1	UFC Gyms	США	Фитнес клуб	Выше среднего
2	Filorga	Франция	Косметика и парфюмерия	Выше среднего
3	Suitsupply Woman	Нидерланды	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	The North Face	США	Одежда / Обувь / Белье	Средний
5	Ereda	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
6	Jysk	Дания	Товары для дома / Интерьер	Ниже среднего
7	Boss Woman	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
8	Weekday	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний
9	Paulig Café&Store	Финляндия	Общественное питание	Средний
10	Patrick Roger	Франция	Продукты	Выше среднего
11	Adidas Terrex	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Средний
12	&OtherStories	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний