Перспективы аренды
Покупка жилья для сдачи в аренду в Чехии популярна среди россиян. Доходность жилой недвижимости составляет от 5% до 7% годовых. Этот вид инвестиций гораздо популярнее, чем перепродажа жилья.
При поиске жилья для сдачи в аренду не стоит пренебрегать объектами, находящимися в не лучшем состоянии. В Чехии сделать ремонт в самой запущенной квартире стоит (по российским меркам) не так уж и дорого: даже дешево по сравнению со стоимостью объекта. Таким образом, можно купить непрезентабельную квартиру и поднять ее стоимость в полтора раза после проведенного ремонта.
Никаких уникальных особенностей, связанных с арендой, на чешском рынке нет. Можно поручить сдачу в аренду своего объекта недвижимости управляющей компании, в таком случае придется заплатить ей разово одну месячную стоимость арендной платы.
Большим спросом аренда квартир в Праге и пригородах пользуется у студентов, а также у туристов, которые предпочитают снимать посуточно апартаменты вместо бронирования номеров в отелях.
Отдельно оговорим ситуацию, когда приобретается объект, который уже сдается в аренду. В таком случае, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды – и не имеет права повысить ее стоимость…Максим Петушков: «Максимальный доход с посуточной сдачи недвижимости в аренду можно получить, приобретая объекты в центре Праги или Карловых Вар, если же говорить о долгосрочной аренде, то самыми прибыльными будут, наоборот, новостройки в получасе езды от центра этих городов».
Сергей Веселин: «При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду необходимо обратить внимание на инфраструктуру, близость к центру, транспортную доступность. На моей практике, практически все россияне, которые хотят сдавать недвижимость в аренду, прибегают к услугам управляющих компаний»
Анна Колдова: «Самый большой доход при сдаче недвижимости в аренду можно получить в Праге и ее пригородах с хорошей транспортной доступностью. Небольшая квартира может приносить доход от €6 тыс. в год, а больший жилой объект или коммерческая недвижимость может и €160-300 тыс., что не является пределом. Максимальный доход при сдаче недвижимости в аренду ограничен только типом инвестиции».
В Чехии все стабильно
– У нас все так же, как в последние годы. Покупают в основном новостройки, на них по-прежнему приходится более 90% спроса со стороны иностранцев. Есть и характерная для последнего времени тенденция: иностранцы начали больше инвестировать в недвижимость, то есть покупать с перспективой получения прибыли, а не просто для собственного пользования. По моей оценке, годовой доход от жилой недвижимости составляет от 4% до 8%.
А так на рынке Чехии скачков не наблюдается, стоимость квадратного метра постепенно и умеренно растет, спрос стабилен. Поэтому и покупательский интерес, в общем, не снижается.
География предпочтений покупателей варьируется в зависимости от типа недвижимости. Коммерческие объекты смотрят и покупают по всей Чехии. Жилую недвижимость для собственного проживания или сдачи в арену традиционно подбирают в Праге, Карловы Варах, Марианске-Лазне. На эти три основных направления по-прежнему приходится 98% покупок.
По опыту нашей компании, зарубежные инвесторы больше приобретают именно квартиры. Средний бюджет, с которым к нам приходит покупатель, – €100000. На эти деньги он может приобрести двухкомнатную квартиру у метро в пражской новостройке с полной качественной отделкой.
Цены на квартиры продолжают расти
Самым дорогим районом для покупки новостройки является исторический центр города (Прага-1), что характерно для любого европейского направления. Квадратный метр здесь стоит почти €5 400 (по данным за второе полугодие). Самый дешёвый район – Прага-9, где жильё стоит «всего» €3 255 за квадрат. Во второй половине 2020 года в этом районе было больше доступных для покупки квартир.
Цены на новые квартиры в районах Праги, 2020 год
Район | Цена кв. м в кронах | Цена кв. м в евро |
Прага-1 | 141 100 | 5 392 |
Прага-2 | 109 100 | 4 169 |
Прага-3 | 89 900 | 3 435 |
Прага-4 | 89 700 | 3 427 |
Прага-5 | 96 200 | 3 676 |
Прага-6 | 103 500 | 3 955 |
Прага-7 | 110 100 | 4 207 |
Прага-8 | 101 800 | 3 890 |
Прага-9 | 85 400 | 3 263 |
Прага-10 | 88 300 | 3 374 |
Средняя цена новостроек в Праге выросла на 7% за год. Теперь квадратный метр столичной недвижимости стоит 93 800 чешских крон (по текущему курсу около €3 600). Ещё в 2017 году средняя цена квадрата составляла чуть больше 70 тыс. крон.
Больше всего квартир представлено в диапазоне от 80 тыс. до 100 тыс. крон за метр (от €3 825 до €4 600) – 58% от всех предложений.
В Праге растут цены не только на новостройки, но и на вторичку. Последняя подорожала на 13% с 2019 года. В то же время арендные ставки в чешской столице сильно упали. Всему виной закрытые границы и ограничительные меры.
Бланка Вачкова
руководитель отдела исследований
JLLНовостройки, скорее всего, продолжат дорожать и в 2021 году. Конечно, во многом это будет зависеть от экономического развития, но, учитывая высокий спрос в 2020-м, цены точно не будут падать в ближайшие месяцы.
Порог входа
Самая дешевая недвижимость в Праге стоит около €50 тыс. Однако минимальная стоимость жилья, которая будет пользоваться спросом и у последующих покупателей, как правило, чуть выше – €70-80 тыс. Именно на такую стоимость стоит рассчитывать, приобретая жилье в этой стране с инвестиционными целями.
Если хочется жить с комфортом, можно найти и более бюджетные варианты. За пределами Праги, например, в Теплице, хорошая квартира стоит €35-40 тыс. Есть варианты дешевле – и не так далеко от Праги. Так, в городе Бероуне, который находится всего в 20 км от столицы, можно найти апартаменты всего за €30-32 тыс. Однако с инвестиционной точки зрения такое вложение не будет приносить желаемую прибыль. К тому же россияне в основном все-таки предпочитают Прагу, где за такую цену жилья не найти.Анна Колдова: «Если клиент планирует переехать только спустя пару лет после приобретения квартиры, то он покупает просторную квартиру в новостройке, расположенной в тихом районе с развитой инфраструктурой за €120-150 тыс. На время его отсутствия квартиру можно сдать в долгосрочную аренду, например семейной паре. При таком развитии событий, к моменту переезда квартира остается в отличном состоянии.
Есть клиенты, которые сразу не планируют жить в квартире, а только сдавать ее. Им подойдут апартаменты за эту же сумму, но меньшей площади, расположенные в центре Праги – их легко можно сдавать на несколько дней. Конечно, сменяющие друг друга жильцы могут привести недвижимость в плачевное состояние, но ее рентабельность с лихвой окупает периодическую необходимость ремонта».
Резюме: это надо запомнить
- В Чехии есть ежегодный налог на недвижимость. За типовую квартиру в Праге обычно набегает меньше €50 в год, за частный дом – менее €100.
- За коммунальные услуги принято платить авансом. В конце года происходит перерасчёт.
- В Праге стабильная доходность квартиры от сдачи в долгосрочную аренду – 3–4% от цены недвижимости в год. Управляющая компания возьмёт себе около 10% от прибыли.
- Доход от аренды, полученный физическими лицами, облагается подоходным налогом в размере 15–23%.
- При продаже недвижимости начисляется налог на прирост капитала – 15%. Собственники-физлица могут его избежать, если владели объектом определённое количество лет.
Тренды в работе с клиентами в 2021 году
Накапливается отложенный спрос
В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса
В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.
Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии
Клиенты выбирают мессенджеры
В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.
Доля видеоконтента растет
На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.
Динамика доли видеоконтента в объявлениях
Процедура покупки недвижимости
Купить чешскую недвижимость может любой желающий, для этого ему не нужно оформлять ВНЖ и прочие разрешения. После того как желаемый объект был найден, процедура оформления обычно занимает три-четыре дня и включает несколько обязательных этапов:
- Резервирование и задаток. Найдя нужную недвижимость, договоритесь с покупателем об устном резервировании объекта на несколько дней. Их будет достаточно, чтоб ваш представитель проверил “чистоту” объекта, в частности, сделал запрос в кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí) и получил из него выписку. Если все в порядке, оформляется договор задатка, который составляет до 5 % от стоимости сделки.
- Заключение договора купли-продажи. Он оформляется на чешском языке и заверяется у нотариуса. При необходимости делается перевод на русский в организации судебных переводчиков.
- Оплата сделки. Все денежные переводы в Чехии принято делать в чешских кронах. Традиционный способ – банковский перевод, для чего желательно открыть счет в одном из чешских банков. В будущем он понадобится для оплаты коммунальных услуг и получения средств по аренде.
- Государственная регистрация нового собственника. Заключительный этап – подача договора и заявления на регистрацию нового собственника объекта. На этом этапе Кадастр недвижимости блокирует любые сделки с недвижимостью на срок в 21 день, в течение которых рассматривает законность проведенной сделки. Вся регистрация может занимать до 45 дней.
Доходы жителей растут медленнее цен на жильё
Экономика Чехии на подъёме, зарплаты растут, но всё-таки за повышением цен на жильё не успевают. С 2014 года жители Праги стали зарабатывать на 22% больше, а новостройки – напоминаем – подорожали на 80%.
Спасала ипотека. К примеру, в 2016 году кредит можно было взять под 1,6–1,8% годовых. Но с тех пор Центробанк уже несколько раз повышал ставки и ужесточал требования к заёмщикам.
Всё это привело к тому, что покупка квартиры для многих стала недоступной. А это гарант спроса на съёмное жильё.
По оценкам KPMG, пока в Праге снимают недвижимость 32% жителей. Этому показателю есть куда расти. Для сравнения: в Лондоне 49% арендаторов, а в Амстердаме, Гамбурге, Вене и Берлине – более 70%.
Чехия: бизнес-предложения на коммерческом рынке
На данный момент предложений по покупке бизнеса в Чехии более чем предостаточно, а потому главная задача инвесторов — определить, в каком проекте они заинтересованы и в какой роли они желают выступать.
Если мы говорим о покупке производственных фирм, то вне зависимости от размера — небольшого, среднего или крупного — важно выбрать сферу деятельности, которая потребует наименьшего количества изменений в промышленных операциях. При этом перепрофилирование зачастую становится частью планов инвесторов при покупке коммерческой недвижимости: в таком случае обязательно учитывать не только саму специфику покупаемого завода, но и учитывать его техническую оснащенность
Достаточно много вариантов на коммерческом рынке недвижимости из сферы гостиничного бизнеса. Продажа отелей стала вынужденным шагом со стороны многих западных инвесторов, оказавшихся неготовыми к преодолению кризисного периода. Так, сейчас можно приобрести небольшие отели на границе с Польшей за сумму от €1,5 млн. В то же самое время размер и состояние отеля значительно увеличивают его стоимость, как и приближенность к самым популярным туристическим зонам — Праге, Карловым Варам, Брно.
Приоритеты покупателей изменились
Логичным следствием коллапса туристической отрасли стало снижение запросов на покупку квартир для посуточной сдачи в аренду. Впрочем, это не значит, что инвесторы исчезли с рынка Чехии. Благодаря низким ставкам по кредитам и постоянно растущим ценам на жильё многие стараются сохранить сбережения в недвижимости, рассчитывая на доход от долгосрочной аренды и капитализации имущества.
Ростислав Петченко
Gartal
В Праге покупательная способность населения будет тормозить рост цен – вряд ли мы увидим повышение на 10–15% за год, как было раньше. Стоит ожидать роста на уровне 4–5% год
Кроме Праги можно обратить внимание на Брно и Плзень, Градец-Кралове и Пардубице – за границей эти регионы мало знают, но там много рабочих мест, а значит, и сильный спрос на жильё.
В сфере коммерческой недвижимости сейчас особенно интересны складские помещения и ретейл-парки (основные арендаторы которых – магазины с товарами первой необходимости). Спрос инвесторов смещается в сторону объектов, которые не закрывались на карантин
Два года назад в это бы никто не поверил, но в 2020-м склады стали более рентабельны, чем офисы. Из-за развития дистанционной торговли складская недвижимость будет востребована во всём мире, а Чехия выигрывает за счёт расположения в центре Европы и близости к Германии.
Татьяна Лубова
Lekvi GroupВесной казалось, что рынок провалится, клиенты не будут покупать, – это всё не сбылось. Как только стало понятно, что цены уже не снизятся, у людей появился страх, что банки разорятся, или что курс чешской кроны к евро упадёт, или, наоборот, евро начнёт падать. Поэтому многие решили вложить сбережения в недвижимость, которая более стабильна.
По-прежнему востребованы квартиры в Праге. Но в этом году из-за отсутствия возможности куда-то выехать чехи стали массово арендовать дома на лето. И после этого опыта захотели продолжить проживать в частном доме. Вырос спрос на коттеджи в окрестностях Праги, а также земли под застройку. Многие выбирают участок, заказывают проект и строят дом – выходит дешевле, чем покупка готового.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2021 году — анализ перспектив
Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.
Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы: кому-то оказалось выгоднее перевести сотрудников на удаленную работу, кто-то вынужденно закрыл бизнес. Кто-то сократил расходы на офис за счет уменьшения арендуемой площади, снижения класса офиса, изменения локации на более отдаленную от центра.
По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к онлайн-торговле инвесторы продолжат вкладывать деньги в складской/логистической сектор коммерческой недвижимости.
Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.
Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.
Пройдя 2020 год без потерь, сектор складской недвижимости не сдает своих позиций и уже в первом квартале 2021 года доля вложений в этот сегмент составила 9% от общего объема инвестиций.
Стремление компаний оптимизировать расходы приведет к уменьшению арендных площадей. Или, в случае несговорчивых арендодателей, арендаторы уходят к более лояльным собственникам помещений.
Набирают популярность, так называемые, помещения свободного назначения (ПСН), благодаря их способности трансформироваться и адаптироваться под любой формат в зависимости от сферы деятельности.
В 2021 году продолжится спрос на коворкинги и гибкие офисы. Коворкинг — это общее пространство для работы. Как показала самоизоляция, многим людям необходимо иметь место, где можно спокойно работать. В этом случае коворкинг — отличное решение проблем.
Гибкий офис предоставляет более комфортные условия. В комплекс офиса могут входить и кухня, и переговорные кабинеты, и комнаты отдыха. Современные деловые центры стремятся дать своим арендаторам все, что нужно для продуктивной работы в течение дня. При этом договоры аренды заключаются на более короткие сроки, планировка пространства такова, что арендатор (или собственник) может быстро увеличить или уменьшить площадь офиса, количество сотрудников, назначение кабинетов, переговорных, опенспейсов. Сегодня потребность Москве в такого рода офисах — более тысячи единиц.
Еще одно вложение может приносить регулярный доход от сдачи в аренду — организация склада. Рост объемов интернет-торговли увеличивается, расширяется и список магазинов, которые организуют доставку. Товары до отправки покупателю нужно хранить, поэтому складские помещения продолжают быть востребованы на рынке коммерческой недвижимости.
С другой стороны, можно заметить тенденцию к дроблению больших пространств, сдаче помещений в субаренду.
Для покупки эксперты рекомендуют искать помещения небольшой площади (от 60 до 200 кв. метров), на которые не составит труда найти арендатора или при необходимости — покупателя.
Восстанавливается интерес инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла на первых этажах новых жилых комплексов. Купив такой объект на этапе строительства комплекса, со временем можно будет продать его, получив прибыль до 20%.
Подыскивая актив для размещения средств, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», изучить рынок, определить, как и какую прибыль будет приносить недвижимость. Наиболее выгодным остается сдача помещений в аренду, но для этого нужно постараться и сделать его привлекательным для потенциального арендатора.
Чтобы оценить выгодность инвестиций в тот или иной объект, нужно определить коэффициент капитализации, который вычисляется как отношение стоимости покупки к приносимому годовому доходу, выраженное в процентах. Для Москвы средний показатель окупаемости — 7–10 лет при ставке капитализации около 12%.
Затрудняетесь с выбором подходящего варианта для покупки? Или не знаете как лучше выгодно продать или сдать в аренду коммерческую площадь? Обращайтесь к нам — в компании Намос мы всегда подберем выгодные для клиента варианты, поможем собрать все документы и правильно оформить договор на продажу или аренду.
