Средние рыночные цены на покупку недвижимости
На популярность недвижимости в столице Саксонии-Анхальт в значительной степени влияет ее стоимость – купить недвижимость в Магдебурге могут себе позволить и крупные компании, и частные инвесторы
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра площади квартиры в Магдебурге оказывается в 1,5-2 раза ниже, чем аналогичный показатель по Германии:Следует иметь в виду, что цены на недвижимость могут сильно разниться в зависимости от состояния многоквартирного дома, в котором покупается квартира.Поскольку жилая недвижимость в крупных городах Германии обычно является дефицитной, инвесторы в ожидании появления на рынке предлагаемых к покупке квартир и домов обращают внимание также на коммерческую недвижимость. Офисные помещения и целые здания приобретаются, как правило, с целью сдачи их в аренду в дальнейшем.Промышленные объекты редко выставляются на продажу, а вот заведения общественного питания и розничные торговые точки постоянно меняют владельцев
В Магдебурге прибыльнее всего покупать небольшие кафе в районе университета и близлежащих институтов, а также отели в туристических местах.
Перед вами таблица с ценами на различные объекты недвижимости на территории Магдебурга, призванная продемонстрировать разброс цен на коммерческие постройки:
| Объект недвижимости | Район Магдебурга | Площадь (м 2) | Стоимость (евро) |
|---|---|---|---|
| Офис | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Бизнес-парк | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Бистро-ресторан | Altstadt | 120 | 80 |
| Ресторан | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Отапливаемый склад | Salbke | 588 | 259 |
| Магазин | Altstadt | 50 | 33.5 |
Пример анализа
Компанией используется оборудование для производства изделий. В этом году появилось оборудование с теми же функциями, однако оно более производительное, мобильное и быстрое. Приобретение техники позволит увеличить объем производства продукции, уменьшить затраты на изготовление. Первоначальная стоимость оборудования составила 32 тысячи долларов. По нему начислялась амортизация в течение 10 лет. На текущий момент стоимость оборудования составляет 15 тысяч долларов. Новое оборудование стоит 55 500 долларов. Срок его службы – 8 лет. После истечения этого времени оборудование будет превращено в лом. Стоимость этого лома составит 1 500 долларов.
Показатель производительности нынешнего оборудования равен 200 тысячам единиц готовых изделий в год. При эксплуатации нового оборудования рассматриваемое значение увеличится на 25%. Руководство организации уверено, что весь этот объем продукции удастся реализовать. Текущие траты на единицу продукта:
- 12 центов – выплата зарплат.
- 50 центов – затраты на сырье.
- 24 цента – накладные расходы.
При эксплуатации нового оборудования траты будут следующими:
- 8 центов – выплата зарплат.
- 47 центов – затраты на сырье.
- 16 центов – накладные расходы.
Траты на выплату зарплат снизились за счет того, что эксплуатация нового оборудования позволила уволить одного оператора. Процесс стал более автоматизированным. Траты на сырье сокращаются за счет того, что уменьшаются потери. На основании этих значений составляется таблица. В данном случае размер начальных инвестиций составляет 35 625 долларов (с вычетом дохода от продажи старого оборудования, налоговых вычетов).
Стоимость жизни в Магдебурге
Одной из привлекательных черт Магдебурга является сравнительно невысокая стоимость жизни. Благодаря этому в город приезжают трудовые мигранты, стремящиеся сэкономить: в отличие от туристов, они предпочитают снимать квартиру, поскольку это дешевле, чем проживать в отеле. Владелец недвижимости получает возможность зарабатывать на ней.
Основной статьей расходов всегда является покупка продуктов питания. Ниже представлена информация о стоимости наиболее часто приобретаемых гастрономических товаров (уровень цен на 13,89 % ниже, чем в Берлине):
- Буханка свежего белого хлеба (500 г) – 0.86 €
- Молоко (1 л) – 0.62 €
- Яйцо (12 шт.) – 1.63 €
- Местный сыр (1 кг) – 4.75 €
- Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) – 7.33 €
- Говядина (1 кг) – 8.48 €
- Яблоки (1 кг) – 2.16 €
- Бананы (1 кг) – 1.28 €
- Картофель (1 кг) – 1.20 €
- Томаты (1 кг) – 2.25 €
Список, представленный ниже, поможет сориентироваться в ценах тем, кто планирует обедать в ресторанах и кафе Магдебурга (цены на 16.71 % выше, чем в Берлине):
- Обед в недорогом ресторане – 10.00 €
- Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории – 56.00 €
- “МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) – 6.75 €
- Пиво местного разлива (бутылка 0.5 л) – 2.90 €
- Импортное пиво (бутылка 0.33 л) – 3.25 €
- Каппучино – 2.47 €
- Кока-кола/Пепси (бутылка 0.33 л) – 1.90 €
- Вода (бутылка 0.33 л) – 2.25 €
Еще одной значительной статьей расходов являются затраты на оплату услуг коммунальных служб, интернет-провайдера и мобильного оператора:
- Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м2) – 183.49 евро в месяц
- 1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) – 0.09 евро
- Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) – 23.33 евро в месяц
При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля:
- Билет в один конец (городской транспорт) – 2.10 €
- Проездной на месяц (обычная цена) – 53.50 €
- Такси (обычный тариф, за 1 км пути) – 1.50 €
- Бензин (1 л) – 1.30 €
Уровень потребительских цен в Магдебурге без учета арендной платы на 8,14 % ниже, чем в Берлине (а с учетом ренты – ниже на 17,87 %). Аренда жилья гостям Магдебурга обходится на 41,62 % дешевле, чем жителям столицы Германии. Но и зарплаты в Магдебурге ниже, чем в Берлине, на 22,1 % (1600,00 евро против 2053,98 евро после вычета налогов).
Порядок проведения анализа
Можно выделить следующие этапы инвестиционного анализа:
- Формирование информационной основы. Собираются сведения, на основании которых будет выполняться анализ.
- Проведение предварительного исследования. В частности, проводится предварительный анализ внешних факторов, условий инвестиционной среды.
- Оценка внешних факторов. На этом этапе исследуется сам рынок, внешние параметры, которые могут оказывать влияние на инвестиционную привлекательность.
- Исследование объема свободных средств в компании. Нужно это для того, чтобы определить размер денежных средств, которые будут направлены на инвестирование. На этом этапе также исследуется потенциал организации.
- Исследование экономической стабильности.
- Создание заключения об инвестиционном проекте, основанного на комплексе факторов.
- Проведение сравнительного анализа.
Этапы анализа могут варьироваться в зависимости от цели проведения исследования.
Похожие объекты в Магдебурге и рядом
Просторная вилла с частным садом, гаражом, прудом и оздоровительной зоной, Берлин, Германия
6 795 000 €
С садом
Общая площадь 747 м²Площадь земли: 1 570 м²6 спален5 ванных комнат
Уникальная вилла с садом, зоной спа и парковкой, Кёпеник, Берлин, Германия
2 300 000 €
С садом
Общая площадь 415 м²Площадь земли: 2 359 м²8 ванных комнат
Вилла премиум класса с бассейном, сауной и большим ухоженным садом в фешенебельном районе Дюссельдорфа, Германия
3 950 000 €
С садом
Общая площадь 456 м²Площадь земли: 1 041 м²3 спальни3 ванные комнаты
Историческая вилла в отличном состоянии с садом и тремя высококачественными апартаментами в одном из самых красивых районов Баден-Бадена
1 600 000 €
С садом
Общая площадь 280 м²Площадь земли: 876 м²6 спален3 ванные комнаты
Историческая вилла в отличном состоянии с садом, Баден-Баден, Германия
1 990 000 €
С садом
Общая площадь 300 м²Площадь земли: 700 м²
Красивый дом с парком, бассейном и гаражом в престижном районе, рядом с центром города, Баден-Баден, Германия
2 100 000 €
С садом
Общая площадь 300 м²Площадь земли: 4 050 м²5 спален3 ванные комнаты
Современный дом премиум класса с двумя гаражами и лифтом в спокойном престижном районе, в центре Баден-Бадена, Германия
2 100 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 362 м²Площадь земли: 480 м²4 спальни4 ванные комнаты
Красивая историческая вилла с балконом в спокойном зеленом районе, Баден-Баден, Германия
1 950 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 239 м²Площадь земли: 1 950 м²4 спальни1 ванная комната
Отремонтированная историческая вилла с большими окнами и живописным видом в спокойном центральном районе Баден-Бадена, Германия
1 980 000 €
С садом
Общая площадь 276 м²Площадь земли: 809 м²8 спален2 ванные комнаты
Комфортабельный коттедж с балконом и гаражом, в спокойном районе, в центре города, Баден-Баден, Германия
555 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 176 м²Площадь земли: 150 м²4 спальни2 ванные комнаты
Трехэтажный коттедж с садом, сауной и видом на горы, Баден-Баден, Германия
790 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 235 м²Площадь земли: 668 м²4 спальни3 ванные комнаты
Исторический дом, который является памятником архитектуры, с террасой и гаражом, Баден-Баден, Германия
875 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 220 м²Площадь земли: 770 м²4 спальни2 ванные комнаты
Стильная вилла на тихой улице в районе Мариендорф, Берлин, Германия
1 485 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 272 м²Площадь земли: 720 м²
Дом класса Люкс. 9 парковочных мест, гараж, земляной участок с садом и террасой.
5 600 000 €
Общая площадь 506 м²Площадь земли: 787 м²6 спален2 ванные комнаты
Вилла на берегу Боденского озера, Бодман-Людвигсхафен, Германия
1 950 000 €
С садом
Общая площадь 400 м²Площадь земли: 850 м²3 спальни3 ванные комнаты
Отремонтированный дом с большим участком в Бернау, Берлин, Германия
525 000 €
Общая площадь 135 м²Площадь земли: 1 500 м²2 спальни1 ванная комната
Дом в Германии под Aachen
1 495 000 €
Общая площадь 360 м²Площадь земли: 3 420 м²4 спальни3 ванные комнаты
Половина дуплекса, Радольфцелль, озеро Боден, Германия
699 000 €
С балконом/террасой
Общая площадь 217 м²Площадь земли: 850 м²3 спальни3 ванные комнаты
Стильная старинная вилла рядом с лесом Грюневальд, Вестэнд, Берлин, Германия
1 995 000 €
Общая площадь 316 м²Площадь земли: 550 м²
Историческая вилла рядом с парком в престижном районе Висбадена, Гессен, Германия
4 500 000 €
С садом
Общая площадь 824 м²Площадь земли: 803 м²4 ванные комнаты
Новая четырехэтажная вилла в районе Шмаргендорф, Берлин, Германия
5 500 000 €
Общая площадь 750 м²Площадь земли: 1 200 м²
Красивый дом 30-х годов с большим садом в тихом месте, Петерсхаген/Эггерсдорф, Бранденбург, Германия
550 000 €
Общая площадь 139 м²Площадь земли: 1 264 м²4 спальни2 ванные комнаты
Отреставрированный дом на несколько квартир с садом в Потсдаме, Бранденбург, Германия
1 660 000 €
Общая площадь 420 м²Площадь земли: 1 655 м²5 спален3 ванные комнаты
Очаровательный двухэтажный дом 30-х годов в Грюнау, Берлин, Германия
729 000 €
Общая площадь 117 м²Площадь земли: 618 м²4 спальни2 ванные комнаты
Новый дом на несколько квартир в районе Фридрихсхайн-Кройцберг, Берлин, Германия
5 250 000 €
Общая площадь 690 м²8 ванных комнат
Методы инвестиционного анализа
Для различных типов инвестиций предназначены различные методы анализа.
Анализ реальных инвестиций
Реальные инвестиции (РИ) отличаются от финансовых. Отличия определяют используемые методы. Рассмотрим их:
- Доход от реальных инвестиций можно ожидать только в долгосрочной перспективе (год или больше).
- Объем РИ достаточно большой.
- РИ обычно имеют непосредственную связь с долгосрочными целями компании.
Все рассматриваемые отличия должны быть учтены при проведении анализа. Исследование проводится по двум направлениям:
- Исследование экономической эффективности вкладов.
- Определение степени рисков.
Исследование экономической эффективности вкладов проводится такими способами, как:
- Учетная оценка. Основана на текущей оценке значений проекта. При этом не учитывается такой фактор, как время. Учетная оценка характеризуется простотой, а также наглядностью. Однако рассматриваемый метод считается вспомогательным.
- Динамический метод. Оценка проводится с учетом такого фактора, как время. Метод считается более точным.
Для оценки степени рисков применяются различные математические методы.
Анализ финансовых инвестиций
Анализ ФИ может выполняться множеством методов. Рассмотрим основные из них:
- Фундаментальный. Основная цель этого метода – оценка привлекательности ценных бумаг, динамика изменения их стоимости. В процессе анализируется глобальный рынок, отдельные отрасли. Данный метод позволяет исследовать фундаментальные вопросы.
- Технический. В его рамках формируется прогноз относительно стоимости ценных бумаг. Прогноз основывается на изменении цен в прошлом. Технический анализ позволяет определить оптимальный момент для покупки и реализации бумаг.
- Портфельный. В процессе осуществляется анализ инвестиционного портфеля. Основная цель метода – исследование соотношения значений доходности и риска, выбор оптимального портфеля.
Методы могут использоваться как по отдельности, так и в комплексе.
Специфика оценки инвестиционной привлекательности проекта
Инвестиционная привлекательность коммерческого проекта определяется отношением выделяемых ресурсов к вероятным выгодам и рискам, сопряженных с его реализацией.
Для объективной оценки перспектив вложения средств используется система показателей:
- NPV, называемый чистым дисконтированным доходом. Цель параметра состоит в сравнении доходности инвестиции с банковскими дивидендами, которые получил бы вкладчик в случае хранения средств на депозите. Если разница отрицательная – в инвестиции нет смысла.
- IRR (внутренняя норма доходности). Вычисление этого параметра позволяет определить конкретный предел доходности, при которой NPV=0.
- Pay-Back Period – время возврата инвестору всех вложенных им сумм в накопительном итоге.
- Discounted Pay-Back Period – тот же показатель, но с учетом действующего индекса инфляции или учетной банковской ставки.
Целью оценки привлекательности проекта в идеале должна быть ситуация, при которой инвестор уверен в правильности выбора объекта инвестирования. Это выражается следующими обстоятельствами:
- рыночная стоимость предприятия максимально увеличится в запланированные сроки;
- риски учтены и могут быть нивелированы;
- размер требуемых ресурсов установлен правильно.
Методика оценки коммерческой привлекательности проекта может быть выбрана из ряда вышеперечисленных. Специфика, однако, заключается в предпочтительности экспертных подходов. Проект может быть венчурным, и тогда вероятность неудачи резко возрастает.
В любом случае речь идет лишь о прогнозировании, а опираться на реальные данные, подтверждающие состоятельность предприятия, чаще всего невозможно.
Убедить инвесторов в целесообразности вложения способен прилагаемый к заявке пакет, включающий следующие документы:
- сам инвестиционный проект;
- ТЭО (технико-экономическое обоснование) проекта;
- бизнес-план;
- юридическое обоснование проекта на основе действующих правовых норм.
Расчеты и доводы, приведенные в данных документах, должны подтверждать:
- перспективную финансовую стабильность предприятия на основе реально существующего спроса на коммерческий продукт, планируемый к производству;
- оптимальную загрузку формируемых в результате инвестиции мощностей;
- отсутствие проблем снабжения и сбыта.
Каждый успешный пример технико-экономического обоснования содержит сведения о чистой дисконтированной прибыли, индексе доходности, способе выплаты дивидендов, сроке окупаемости, ожидаемых рисках и способах их минимизации.
Заключение
Инвестированные средства в недвижимость Германии имеют достаточно небольшой период окупаемости, во многом благодаря высоким арендным ставкам по стране. Возможность покупки коммерческих зданий, домов и квартир по своеобразному договору лизинга (а именно долгосрочному договору аренды с последующим правом на приобретение в собственность), также способствует повышению спроса на местную недвижимость. Немаловажную роль играет и жесткий контроль со стороны государства всех сделок купли-продажи, что исключает возможность мошенничества со стороны продавца.
Район восточной Германии, к которому отнесена и Саксония-Анхальт, является весьма перспективным с точки зрения инвестирования денежных средств в недвижимость – коммерческую и жилую. Данный район отличается более доступным ценовым диапазоном на объекты недвижимости, а волатильность в Анхальт позволяет инвесторам получать хорошую прибыль.
Города Восточной Германии, включая Магдебург, на протяжении многих лет считаются экономически отсталыми регионами страны, а потому раньше незаслуженно игнорировались местными и иностранными инвесторами. Однако, как показывает практика, инвестиционные шансы, предоставляемые этими землями, в значительной степени более заманчивы, чем на западе Германии, где рентабельность обычно не превышает 6 %.
В настоящее время, когда наблюдается недостаток немецкой недвижимости, а банки повышают ставки на финансирование из-за большого количества заявок от граждан Германии на кредиты для покупки собственного жилья, инвесторы и аналитики в один голос говорят о необходимости поиска недооцененных районов и изучения их перспектив.
