Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости Магдебурга

Средние рыночные цены на покупку недвижимости

На популярность недвижимости в столице Саксонии-Анхальт в значительной степени влияет ее стоимость – купить недвижимость в Магдебурге могут себе позволить и крупные компании, и частные инвесторы

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра площади квартиры в Магдебурге оказывается в 1,5-2 раза ниже, чем аналогичный показатель по Германии:Следует иметь в виду, что цены на недвижимость могут сильно разниться в зависимости от состояния многоквартирного дома, в котором покупается квартира.Поскольку жилая недвижимость в крупных городах Германии обычно является дефицитной, инвесторы в ожидании появления на рынке предлагаемых к покупке квартир и домов обращают внимание также на коммерческую недвижимость. Офисные помещения и целые здания приобретаются, как правило, с целью сдачи их в аренду в дальнейшем.Промышленные объекты редко выставляются на продажу, а вот заведения общественного питания и розничные торговые точки постоянно меняют владельцев

В Магдебурге прибыльнее всего покупать небольшие кафе в районе университета и близлежащих институтов, а также отели в туристических местах.

Перед вами таблица с ценами на различные объекты недвижимости на территории Магдебурга, призванная продемонстрировать разброс цен на коммерческие постройки:

Объект недвижимости	Район Магдебурга	Площадь (м 2)	Стоимость (евро)
Офис	Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt	48.39 130 294.24 931.02	40 130 379 650
Бизнес-парк	Gommern	2354.85	1100
Бистро-ресторан	Altstadt	120	80
Ресторан	Neustädter Feld	980	798.5
Отапливаемый склад	Salbke	588	259
Магазин	Altstadt	50	33.5

Пример анализа

Компанией используется оборудование для производства изделий. В этом году появилось оборудование с теми же функциями, однако оно более производительное, мобильное и быстрое. Приобретение техники позволит увеличить объем производства продукции, уменьшить затраты на изготовление. Первоначальная стоимость оборудования составила 32 тысячи долларов. По нему начислялась амортизация в течение 10 лет. На текущий момент стоимость оборудования составляет 15 тысяч долларов. Новое оборудование стоит 55 500 долларов. Срок его службы – 8 лет. После истечения этого времени оборудование будет превращено в лом. Стоимость этого лома составит 1 500 долларов.

Показатель производительности нынешнего оборудования равен 200 тысячам единиц готовых изделий в год. При эксплуатации нового оборудования рассматриваемое значение увеличится на 25%. Руководство организации уверено, что весь этот объем продукции удастся реализовать. Текущие траты на единицу продукта:

12 центов – выплата зарплат.
50 центов – затраты на сырье.
24 цента – накладные расходы.

При эксплуатации нового оборудования траты будут следующими:

8 центов – выплата зарплат.
47 центов – затраты на сырье.
16 центов – накладные расходы.

Траты на выплату зарплат снизились за счет того, что эксплуатация нового оборудования позволила уволить одного оператора. Процесс стал более автоматизированным. Траты на сырье сокращаются за счет того, что уменьшаются потери. На основании этих значений составляется таблица. В данном случае размер начальных инвестиций составляет 35 625 долларов (с вычетом дохода от продажи старого оборудования, налоговых вычетов).

Стоимость жизни в Магдебурге

Одной из привлекательных черт Магдебурга является сравнительно невысокая стоимость жизни. Благодаря этому в город приезжают трудовые мигранты, стремящиеся сэкономить: в отличие от туристов, они предпочитают снимать квартиру, поскольку это дешевле, чем проживать в отеле. Владелец недвижимости получает возможность зарабатывать на ней.

Основной статьей расходов всегда является покупка продуктов питания. Ниже представлена информация о стоимости наиболее часто приобретаемых гастрономических товаров (уровень цен на 13,89 % ниже, чем в Берлине):

Буханка свежего белого хлеба (500 г) – 0.86 €
Молоко (1 л) – 0.62 €
Яйцо (12 шт.) – 1.63 €
Местный сыр (1 кг) – 4.75 €
Куриные грудки без костей, без кожи (1 кг) – 7.33 €
Говядина (1 кг) – 8.48 €
Яблоки (1 кг) – 2.16 €
Бананы (1 кг) – 1.28 €
Картофель (1 кг) – 1.20 €
Томаты (1 кг) – 2.25 €

Список, представленный ниже, поможет сориентироваться в ценах тем, кто планирует обедать в ресторанах и кафе Магдебурга (цены на 16.71 % выше, чем в Берлине):

Обед в недорогом ресторане – 10.00 €
Обед на двоих из трех блюд в ресторане средней ценовой категории – 56.00 €
“МакМил” в МакДоналдс (или аналогичный набор блюд) – 6.75 €
Пиво местного разлива (бутылка 0.5 л) – 2.90 €
Импортное пиво (бутылка 0.33 л) – 3.25 €
Каппучино – 2.47 €
Кока-кола/Пепси (бутылка 0.33 л) – 1.90 €
Вода (бутылка 0.33 л) – 2.25 €

Еще одной значительной статьей расходов являются затраты на оплату услуг коммунальных служб, интернет-провайдера и мобильного оператора:

Электроснабжение, отопление, кондиционер, водоснабжение, вывоз бытовых отходов, канализация (для квартиры площадью 85 м2) – 183.49 евро в месяц
1 минута разговора по предоплатному тарифу местного мобильного оператора (без скидок и подключения тарифных планов) – 0.09 евро
Интернет (от 60 Мбит/сек., безлимитный, кабельный/ADSL) – 23.33 евро в месяц

При планировании бюджета также должны быть учтены расходы на услуги общественного транспорта или содержание автомобиля:

Билет в один конец (городской транспорт) – 2.10 €
Проездной на месяц (обычная цена) – 53.50 €
Такси (обычный тариф, за 1 км пути) – 1.50 €
Бензин (1 л) – 1.30 €

Уровень потребительских цен в Магдебурге без учета арендной платы на 8,14 % ниже, чем в Берлине (а с учетом ренты – ниже на 17,87 %). Аренда жилья гостям Магдебурга обходится на 41,62 % дешевле, чем жителям столицы Германии. Но и зарплаты в Магдебурге ниже, чем в Берлине, на 22,1 % (1600,00 евро против 2053,98 евро после вычета налогов).

Порядок проведения анализа

Можно выделить следующие этапы инвестиционного анализа:

Формирование информационной основы. Собираются сведения, на основании которых будет выполняться анализ.
Проведение предварительного исследования. В частности, проводится предварительный анализ внешних факторов, условий инвестиционной среды.
Оценка внешних факторов. На этом этапе исследуется сам рынок, внешние параметры, которые могут оказывать влияние на инвестиционную привлекательность.
Исследование объема свободных средств в компании. Нужно это для того, чтобы определить размер денежных средств, которые будут направлены на инвестирование. На этом этапе также исследуется потенциал организации.
Исследование экономической стабильности.
Создание заключения об инвестиционном проекте, основанного на комплексе факторов.
Проведение сравнительного анализа.

Этапы анализа могут варьироваться в зависимости от цели проведения исследования.

Методы инвестиционного анализа

Для различных типов инвестиций предназначены различные методы анализа.

Анализ реальных инвестиций

Реальные инвестиции (РИ) отличаются от финансовых. Отличия определяют используемые методы. Рассмотрим их:

Доход от реальных инвестиций можно ожидать только в долгосрочной перспективе (год или больше).
Объем РИ достаточно большой.
РИ обычно имеют непосредственную связь с долгосрочными целями компании.

Все рассматриваемые отличия должны быть учтены при проведении анализа. Исследование проводится по двум направлениям:

Исследование экономической эффективности вкладов.
Определение степени рисков.

Исследование экономической эффективности вкладов проводится такими способами, как:

Учетная оценка. Основана на текущей оценке значений проекта. При этом не учитывается такой фактор, как время. Учетная оценка характеризуется простотой, а также наглядностью. Однако рассматриваемый метод считается вспомогательным.
Динамический метод. Оценка проводится с учетом такого фактора, как время. Метод считается более точным.

Для оценки степени рисков применяются различные математические методы.

Анализ финансовых инвестиций

Анализ ФИ может выполняться множеством методов. Рассмотрим основные из них:

Фундаментальный. Основная цель этого метода – оценка привлекательности ценных бумаг, динамика изменения их стоимости. В процессе анализируется глобальный рынок, отдельные отрасли. Данный метод позволяет исследовать фундаментальные вопросы.
Технический. В его рамках формируется прогноз относительно стоимости ценных бумаг. Прогноз основывается на изменении цен в прошлом. Технический анализ позволяет определить оптимальный момент для покупки и реализации бумаг.
Портфельный. В процессе осуществляется анализ инвестиционного портфеля. Основная цель метода – исследование соотношения значений доходности и риска, выбор оптимального портфеля.

Методы могут использоваться как по отдельности, так и в комплексе.

Специфика оценки инвестиционной привлекательности проекта

Инвестиционная привлекательность коммерческого проекта определяется отношением выделяемых ресурсов к вероятным выгодам и рискам, сопряженных с его реализацией.

Для объективной оценки перспектив вложения средств используется система показателей:

NPV, называемый чистым дисконтированным доходом. Цель параметра состоит в сравнении доходности инвестиции с банковскими дивидендами, которые получил бы вкладчик в случае хранения средств на депозите. Если разница отрицательная – в инвестиции нет смысла.
IRR (внутренняя норма доходности). Вычисление этого параметра позволяет определить конкретный предел доходности, при которой NPV=0.
Pay-Back Period – время возврата инвестору всех вложенных им сумм в накопительном итоге.
Discounted Pay-Back Period – тот же показатель, но с учетом действующего индекса инфляции или учетной банковской ставки.

Целью оценки привлекательности проекта в идеале должна быть ситуация, при которой инвестор уверен в правильности выбора объекта инвестирования. Это выражается следующими обстоятельствами:

рыночная стоимость предприятия максимально увеличится в запланированные сроки;
риски учтены и могут быть нивелированы;
размер требуемых ресурсов установлен правильно.

Методика оценки коммерческой привлекательности проекта может быть выбрана из ряда вышеперечисленных. Специфика, однако, заключается в предпочтительности экспертных подходов. Проект может быть венчурным, и тогда вероятность неудачи резко возрастает.

В любом случае речь идет лишь о прогнозировании, а опираться на реальные данные, подтверждающие состоятельность предприятия, чаще всего невозможно.

Убедить инвесторов в целесообразности вложения способен прилагаемый к заявке пакет, включающий следующие документы:

сам инвестиционный проект;
ТЭО (технико-экономическое обоснование) проекта;
бизнес-план;
юридическое обоснование проекта на основе действующих правовых норм.

Расчеты и доводы, приведенные в данных документах, должны подтверждать:

перспективную финансовую стабильность предприятия на основе реально существующего спроса на коммерческий продукт, планируемый к производству;
оптимальную загрузку формируемых в результате инвестиции мощностей;
отсутствие проблем снабжения и сбыта.

Каждый успешный пример технико-экономического обоснования содержит сведения о чистой дисконтированной прибыли, индексе доходности, способе выплаты дивидендов, сроке окупаемости, ожидаемых рисках и способах их минимизации.

Заключение

Инвестированные средства в недвижимость Германии имеют достаточно небольшой период окупаемости, во многом благодаря высоким арендным ставкам по стране. Возможность покупки коммерческих зданий, домов и квартир по своеобразному договору лизинга (а именно долгосрочному договору аренды с последующим правом на приобретение в собственность), также способствует повышению спроса на местную недвижимость. Немаловажную роль играет и жесткий контроль со стороны государства всех сделок купли-продажи, что исключает возможность мошенничества со стороны продавца.

Район восточной Германии, к которому отнесена и Саксония-Анхальт, является весьма перспективным с точки зрения инвестирования денежных средств в недвижимость – коммерческую и жилую. Данный район отличается более доступным ценовым диапазоном на объекты недвижимости, а волатильность в Анхальт позволяет инвесторам получать хорошую прибыль.

Города Восточной Германии, включая Магдебург, на протяжении многих лет считаются экономически отсталыми регионами страны, а потому раньше незаслуженно игнорировались местными и иностранными инвесторами. Однако, как показывает практика, инвестиционные шансы, предоставляемые этими землями, в значительной степени более заманчивы, чем на западе Германии, где рентабельность обычно не превышает 6 %.

В настоящее время, когда наблюдается недостаток немецкой недвижимости, а банки повышают ставки на финансирование из-за большого количества заявок от граждан Германии на кредиты для покупки собственного жилья, инвесторы и аналитики в один голос говорят о необходимости поиска недооцененных районов и изучения их перспектив.