Аренда жилья в Берлине: актуальность, арендаторы, ценообразующие факторы

Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление

По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.

Коммунальные платежи

Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.

Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.

По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.

Управляющая компания

Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.

Налог на недвижимость

Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).

В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.

Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.

Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:

• физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
• юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность

В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.

За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.

Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:

• жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
• коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.

Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.

Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.

Как разделить дом на квартиры

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

– составления плана архитектором,
– получения свидетельства от строительного надзора,
– заверения нотариусом
– утверждения реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt). В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса. Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным. Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус. Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс. евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Кто может претендовать на данный вид жилья

Стать участниками программы могут следующие категории граждан:

• безработные и лица, которые получают пособие Harzt IV;
• работающие, чей доход является недостаточным для ведения нормального образа жизни;
• граждане, в одиночку воспитывающие детей;
• студенты (обычно при получении госпомощи на основании BaföG);
• инвалиды;
• пенсионеры;
• иностранцы, имеющие статус постоянного резидента (ВНЖ не подходит, только ПМЖ).

Размер допустимого дохода работающего гражданина зависит от количества лиц, составляющих его домохозяйство, и от региона, в котором он проживает. Примерные показатели можно представить следующим образом:

Город	Количество членов семьи	Сумма в евро за 1 год
Шлезвиг-Гольштейн	1 2 3	14 400 21 600 + 5000 за каждого последующего человека
Штутгарт	1 2 3	21 600 25 200 +5740 за каждого следующего родственника
Берлин	1 2 3	16 800 25 200 +5740

За каждого следующего человека добавляется по 4100 евро.

Сведения о недвижимости в Берлине

Город-парк, город-музей, город-космополит – Берлин манит туристов; здесь есть возможность получить хорошее образование, найти работу. Стоимость домов и квартир с каждым годом увеличивается, но цены здесь являются более доступными, чем в большинстве столиц Европы.

Берлин считается одним из идеальных объектов инвестирования в недвижимость, поэтому здесь целесообразно купить квартиру. Например, средняя стоимость за квадратный метр в Лондоне составляет 12 000 евро, в Париже – 7500 евро, а в Берлине – всего 2500 евро. В Берлине 80 % жителей арендуют квартиры, а не являются их владельцами.

Процесс поиска квартиры в Берлине – не самое легкое занятие и представляет собой небольшой квест. Но хорошее жилье здесь можно подобрать всегда.

Первая цена, которая указывается в объявлении, – это Kaltmiete (“холодная цена”), то есть без учета коммунальных платежей. К такой аренде всегда прибавляется Nebenkosten – счет за воду, отопление, обслуживание лифта и вывоз мусора.

Иногда бывают случаи, когда квартира с более высокой “холодной” ценой обойдется туристу дешевле за счет невысокой стоимости коммунальных платежей.

Средний размер арендной ставки составляет около 6,6 евро за квадратный метр. Дороже всего обойдется аренда квартиры в новостройках или в центре города.

Как альтернатива для остановки туристу в Берлине подойдет гостиница или хостел.

Коммерческая недвижимость: рекорды тридцатилетия

Имя автора
Наименование компании

Сделка, включающая приобретение пакета акций в дополнение к покупке всех или части активов компании.

С 1 января 2020 года налог на передачу недвижимости RETT ужесточён. Теперь сделки по покупке акций и недвижимости немецких компаний менее выгодны. Тем временем спрос на офисы не падает. Только активное строительство сможет улучшить положение арендаторов.

Если говорить о показателях коммерческой недвижимости Берлина, то оборот достиг отметки в €12,5 млрд, что на 70% (!) выше, чем в 2018 году. Количество сделок в сегменте по итогам года возросло на 42%. Большая часть объектов была приобретена фондами, а порядка 50% капитала поступили из-за рубежа. Инвесторов-россиян менее 3%.

Что характерно, четыре из пяти сделок – проекты или объекты на стадии строительства. Это совершенно новая тенденция на рынке Берлина и Германии в целом. Она сформировалась в связи с недостатком готовых объектов в продаже и их высокой ценой. Офисные квадраты пользуются огромнейшей популярностью, так как особого выбора места для приложения инвестиций просто нет.

Имя автора
Наименование компании

Не все российские инвесторы готовы входить на немецкий рынок с пакетом объектов на стадии проектирования или строительства. Хотя опыт наших клиентов говорит о том, что шансов стать полноправным участником процессов в сегменте с таким портфелем намного больше, чем если искать готовую недвижимость.

В Берлине покупатель готов платить даже €10 тыс. за квадрат офисных площадей не в самых престижных районах – таких как Кройцберг. С другой стороны, покупатель стал требовательнее к местоположению и качеству помещений, поэтому в лучших столичных бизнес-центрах стоимость аренды офисов прибавит несколько процентов.

Предположительно в столице за 2020 год построят ещё 730 тыс. кв. м офисных площадей, что вдвое превзойдёт показатель 2019-го

Поэтому инвестору крайне важно точно оценивать ситуацию на рынке: спрос высок, но рынок быстро насыщается и есть риск перегрева. Отследить эту грань очень сложно, так как статистика обычно отстаёт от реальности

По данным JLL, в топ-городах площади для белых воротничков расширят в пять раз – с 1,12 млн кв. м в 2019 году до 6,00 млн кв. м в 2021-м. Следовательно, процент пустующих помещений возрастёт, а спрос, наоборот, снизится. Арендаторы готовятся к новому раунду борьбы за выгодные объекты: аренда в мегаполисах подорожает на 3–4%, а вот чистая доходность пойдёт на спад.

Важнейшие данные по офисам в городах А-класса за 2018–2020 годы

Что делать, если квартира продаётся с арендатором

Иногда на рынке встречаются предложения о продаже квартир с арендатором. Цена таких квартир может быть как выше рынка, например, если арендная плата достаточно высокая, так и ниже, потому что наличие квартиросъемщика ограничивает в использовании квартиры.

Если арендатор заехал в квартиру в доходном доме до юридического разделения его на отдельные квартиры, уведомить его о желании жить там самому новый собственник может только через 3 года после покупки (параграф 573 Гражданского кодекса Германии). Этот срок может быть продлен вплоть до 10 лет решением местных властей. После этого у арендатора есть от 3 до 12 месяцев, чтобы покинуть помещение.

Если же арендатор относится к социально защищённым группам (пожилые люди, инвалиды, беременные, людьми с маленькими детьми), то выселение может затянуться еще сильнее, потому что такая категория имеет право просить отсрочку.

Причиной для выселения может быть необходимость жить в квартире самому собственнику квартиры, либо кому-то из его ближайшего круга. К нему относятся дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки, супруг, родители супруга, обслуживающий персонал и персонал по уходу, племянники, пасынки, падчерицы. Однако если собственник выселит арендатора, но ни он, ни его близкие родственники не будут там жить, арендатор может подать в суд на возмещение ущерба.

Чем дольше арендатор проживал в квартире, тем дольше срок его выселения. Если менее 5 лет — срок выселения составит 3 месяца, 5-8 лет — 6 месяцев, больше 8 лет — 1 год.

Если при этом арендаторе не было истории с выделением квартиры из доходного дома, то ждать не придется. Поэтому если покупатель хочет сменить арендатора или жить в квартире сам с самого начала, необходимо уже на этапе покупки выяснять с юристами нюансы договора.

Как сдавать недвижимость в Германии, находясь в России?

В большинстве местных немецких газет в субботних и воскресных выпусках есть разделы с объявлениями, посвященные краткосрочной и долгосрочной аренде недвижимости в Германии (Immobilienmarkt). Обязательно стоит подать свое объявление в одну из таких газет, чтобы получить общее представление о спросе на местное жилье и найти квартирантов. 

Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости, списки которых являются хорошей отправной точкой для получения обзора местного рынка. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.

Вот небольшая подборка некоторых популярных сайтов по недвижимости в Германии:

• Immobiliencout24
• Immonet
• Planethome
• Immobilien.de
• Immowelt.

Самый удобный способ сдать в аренду недвижимость в Германии — нанять немецкого маклера, который обо всем позаботится. Маклер (агент по недвижимости) предоставляет широкий спектр услуг, в том числе предложения по сдаче пустых участков, домов и квартир в долгосрочную или краткосрочную аренду. В Германии все предложения доступны только через одного агента или компанию. Поэтому вас могут попросить заранее подписать договор.

Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье. 

В ФРГ есть профессиональные ассоциации маклеров, такие как Ring Deutscher Makler  или Immobilienverband Deutschland. Обычно они упомянуты на их визитных карточках и на веб-сайте. Хотя такое членство ни в коем случае не является 100% гарантией их надежности.

Состояние рынка

Фаза взрывного роста на немецком рынке недвижимости подошла к концу, индустрия снижает темпы и готовится к стагнации. Профессионалы отрасли всё внимательнее следят за настроениями покупателей, стараясь удовлетворить все их требования

Клиентоориентированность и осторожность – вот девиз компаний в 2020 году

С другой стороны, вопреки Brexit и общемировому падению темпов экономического развития кризис откладывается, а прогнозы на ближайшие два года всё равно благоприятные: «бетонное золото» остаётся конкурентоспособным направлением для среднесрочных и долгосрочных инвестиций. А теперь – к конкретике.

Как в Берлине ограничивают стоимость аренды квартир

В феврале 2020 в Берлине вступил в силу закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространяется на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду. Закон не действует в отношении:

– домов, построенных после 1 января 2014;
– коммерческих помещений;
– общежитии и квартир, субсидируемых государством.

С 22 ноября 2020 арендаторы могут требовать снижения арендной платы, если она превышает уровень, установленный законом.

Пределы арендной платы зависят от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов. В таблице приведены максимальные допустимые значения арендной платы за квадратный метр в зависимости от возраста дома.

№ пп
Дата сдачи дома в эксплуатацию
Максимальная стоимость аренды квадратного метра, евро

1
до 1918 г. с центральным отоплением и ванной
6,45

2
до 1918 г. с центральным отоплением или ванной
5

3
до 1918 г. без центрального отопления и без ванной
3,92

4
1919-1949 г. с центральным отоплением и ванной
6,27

5
1919-1949 г. с центральным отоплением или ванной
5,22

6
1919-1949 г. без центрального отопления и без ванной
4,59

7
1950-1964 г. с центральным отоплением и ванной
6,08

8
1950-1964 г. с центральным отоплением или ванной
5,62

9
1965-1972 г. с центральным отоплением и ванной
5,95

10
1973-1990 г. с центральным отоплением и ванной
6,04

11
1991-2002 г. с центральным отоплением и ванной
8,13

12
2003-2013 г. с центральным отоплением и ванной
9,80

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивается на 10%. Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВтч на 1 м2 в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивается на один евро (объект должен обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако, если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) может повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могут претендовать на субсидию на аренду.

Новый закон замораживает существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих 5 лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум 1 евро/м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространяются на арендную плату без учета коммунальных расходов.

У закона есть много противников, считающих, что он нарушает конституцию Германии. Пока неизвестно, как долго он будет действовать.

Строительство: под чуткой правящей рукой

Компании по-прежнему ожидают повышения строительной активности в 2020 году, а аналитики выделяют на рынке следующие тенденции:

• ставка делается на энергоэффективность;
• высокая загрузка мощностей тормозит строительство;
• содействие инновациям признано одной из центральных задач.

Следовательно, шансы на рост в 2020 году выше у жилья, что находится под крылом у власти. При этом свободный рынок тоже зависит от законотворчества (чего стоит, например, заморозка ставок на аренду жилья в Берлине), но живёт стабильно по законам капиталистических джунглей, несильно отставая от «тепличного» госсектора.

Лучшие отели в Берлине – где остановиться

Столица Германии готова удовлетворить потребности в проживании самых искушенных путешественников – здесь есть сотни отелей от различных сетей на любой вкус и кошелек.

В Берлине в разных районах находятся отели сетей Azimut Hotels (Российская Федерация), Holiday Inn (Великобритания), Marriott International (США), Scandic Hotels (Швеция), Regent Hotels & Resorts (Китай), Ibis, Hilton Hotels & Resorts (США), SANA, Tiergarten, Melia Hotels International (Испания) и Sofitel Hotels & Resorts (Франция).

Название отеля	Стоимость в сутки	Описание
Radisson Blu, 5 звезд	от 178 евро	Гранд-отель расположен вблизи всех главных достопримечательностей. В вестибюле отеля расположен Аквадом с тропическими рыбами и красочными кораллами высотой 25 метров. Из номеров открывается вид или на Кафедральный собор или на Аквадом. Каждый гость имеет возможность отдохнуть в СПА-центре с бассейном. В отеле постояльцу могут приготовить завтрак на вынос.
Novotel Berlin Mitte, 4 звезды	от 126 евро	Отель находится недалеко от площади Николая. Рядом с отелем находятся “Музейный остров”, Александерплац и Бранденбургские ворота. Все номера оформлены в сдержанном стиле, но есть все удобства, включая звукоизолирующие окна. Для туристов с детьми отель подготовил приятный бонус – бесплатное посещение комнаты игр. В 2014 году прошла последняя реновация отеля.
Adlon, 5 звезд	от 306 евро (номер с завтраком – от 340 евро)	Отель в действительности является воплощением роскоши и расположен в районе Митте. Ресторан в этом отеле получил 2 звезды Мишлен. Номера в отеле обставлены антикварной мебелью, украшены оригинальными элементами декора и обустроены мраморной ванной комнатой. В каждом номере есть современная мультимедийная система. Отдохнуть гости могут в СПА-центре с аюрведическими процедурами.
Bristol, 5 звезд	от 149 евро	Отель находится прямо на знаменитом бульваре Курфюрстендам. В ресторане Reinhard’s с видом на бульвар готовят сезонные блюда с итальянскими и французскими акцентами. В бассейне отеля работает паровая баня, сауна, инфракрасная кабина и небольшой фитнес-центр.
Mercure Berlin City, 4 звезды	от 99 евро	Отель находится в 100 метрах от знаменитой торговой улицы Фридрихштрассе. Номера оформлены в светлых тонах и являются гипоаллергенными. В ресторане готовят блюда интернациональной и немецкой кухни. По запросу постояльцев предоставляется частная парковка.
Mandala, 5 звезд	от 190 евро	Отель предлагает туристам номера-студио и люксы с кухонными удобствами. Находится напротив центра Sony, на Потсдамской площади. Есть ресторан FACIL, который получил 2 звезды Мишлен в 2016 году. Есть номера для некурящих посетителей, откуда открывается панорама на Постдамерплац.
Leonardo Hotel Berlin, 3 звезды	от 99 евро	Отель находится между выставочным центром и улицей Курфюрстендам. Все номера оснащены кондиционерами, принадлежностями для приготовления горячих напитков, рабочим столом и ванной комнатой. За дополнительную плату (15 евро) с 6.30 до 10.30 сервируют завтрак.

Государство

Министерство строительства и «Дом.рф» легализуют рынок аренды жилья

Первое упоминание о платформе-агрегаторе появилось в январе 2020 года. Тогда публикация законопроекта планировалась на конец 2020 года, и запуск платформы в 2021 году.

В январе 2021 года публикация законопроекта была перенесена на конец 2021 года, а запуск агрегатора, вероятно, на 2022 год.

По ожиданиям правительства новая платформа будет ежегодно пополнять бюджет страны на 200 млрд рублей. Составить впечатление о платформе можно уже сейчас по упоминаниям в публикациях.

Какой она может быть:

• витрина объявлений, на которой помимо прямых собственников смогут размещать информацию об объектах агрегаторы и брокеры;
• оформление временной регистрации;
• оплата коммунальных услуг;
• оплата налогов;
• заключение договора;
• связь с Росреестром.

Чтобы все сработало и собственники оформляли аренду недвижимости официально, возможно, будут действовать три силы:

1. Создадут благоприятный налоговый режим и дадут налоговые льготы. Например, чем дольше гражданин использует платформу для заключения сделок, тем меньше его налоговая ставка.
2. Введут ответственность в административный Кодекс РФ.
3. Создадут механизм выявления собственников жилья, которые не платят налоги: живут ли собственники нескольких квартир в них или нет, зарегистрирован ли временно кто-то в этих квартирах или нет.

Минфин предложил ЦБ и ФНС обменяться тайнами

Для борьбы с укрытием от налогов планируется наладить обмен данными юридических лиц между налоговой службой и Центральным банком. Министерство финансов опубликовало документ, подробно описывающий обмен банковской и налоговой тайнами.

Доступ к данным об операциях физических лиц пока не предусмотрен.

«Авито», «Циан» и «Авто.ру» могут подключить к «Госуслугам»

Минцифры предлагает крупнейшим порталам-агрегаторам присоединиться к ЕСИА «Госуслуг». «Циан» и «Авито» приняли предложение. На декабрь 2020 года способа авторизации по ЕСИА ни у кого нет.

Собирать информацию о продавцах и покупателях правительство пока не планирует. Однако, по мнению экспертов, в будущем эти данные могут заинтересовать многие ведомства.

Росреестр борется с перепродажей

Росреестр запретит создавать сайты-двойники, а также будет блокировать перепродажу сведений ЕГРН. При этом руководитель ведомства заверил, что данные будут доступны к использованию для разработки аналитических инструментов и продолжат применяться в интересах людей. 

Росреестр переходит на «цифру»

Ежегодно Росреестр оказывается 35 млн услуг. Через ведомство проходит около 90 млн запросов в год о предоставлении данных ЕГРН. 

В связи с этим к 2023 году эти услуги будут переведены на портал «Госуслуги». Передачу и обработку сведений планируют осуществлять с помощью национальной системы управления данными. 

По прогнозам, 96% опций Росреестра будут выполняться в электронном пространстве.

Будет создана единая база данных граждан под управлением ФНС

Сведения о каждом россиянине внесут в отдельный регистр.

В регистре будут собраны Ф.И.О., дата и место рождения, пол, гражданство, СНИЛС, ИНН, семейное положение, сведения о выданных паспортах, образовании, регистрации индивидуального предпринимателя, воинской обязанности и пр. 

С помощью этой информации станет возможным рассчитывать доходы граждан и их семей.

По словам главы ФНС, с введением нового ресурса будет проще осуществлять контроль и тем самым оказывать содействие правительству и президенту в случае необходимости. 

Персональные данные москвичей соберут в единую систему

В январе 2021 в правительстве Москвы объявили о создании системы хранения сведений о жителях города. Планируют затратить на эту инициативу 185 млн рублей. 

Новая база данных будет содержать подробную информацию о документах москвичей, доходах, месте жительства, семье, успеваемости школьников и даже сведения о питомцах.

Государство семимильными шагами оцифровывается, и, хоть с задержками на годы, но дело свое сделает. Кризис только ускорил изменения. Укрыться от неуплаты налогов скоро будет практически невозможно.

Бизнес делает одно и то же, к сожалению, а все значимые экспериментальные сервисы по аренде имущества работают с прекрасными «Манго Страхованием».

Обеление рынка принесет повышение цен на аренду. Собственники привыкли к определенному уровню дохода с квартир и с учетом регулярного роста стоимости услуг ЖКХ лишаться ещё 4% не захотят. 

Платить за цивилизованные арендные отношения будут арендаторы, кто больше всех и жаловался.

Фото на обложке: inxti/Shutterstock.com

Сдача в аренду доходного дома

Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.

В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.

В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?

Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.

Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.

Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.

Размеры и стоимость жилья

К тому же государство выдвигает определенные требования к тому, каким должен быть объект. В частности, его площадь должна составлять:

• на 1 жильца – 45 кв. м;
• на двух – 60 кв. м;
• на трех – до 75 кв. м;
• на четырех – до 90 квадратных метров.

Далее прибавляется по 15 квадратных метров на каждого жильца. Следует отметить, что младенец, пребывающий в утробе матери, после 14-й недели считается отдельным членом домохозяйства.

Квартира, оплату которой будет компенсировать государство, не должна быть дорогой:

• на 1 человека – до 353 евро;
• на 2-х – до 459 евро;
• на 3-х – до 564 евро.

Плюс 105 евро на каждого следующего жильца. Арендуемое жилье должно содержать только самое необходимое для жизни, иметь простой ремонт и бюджетную мебель.

Советы путешественникам

Вот несколько рекомендаций, которые могут оказаться нелишними:

Стоимость номера

При прочтении предложения отеля обращайте внимание на любую информацию, особенно на ту, которая написана мелким шрифтом. Некоторые сайты выдают информацию по ценам без учета налогов и сборов.
Отмена бронирования

Если вы сделали бронь в режиме онлайн, то можете и отказаться от нее. При своевременном отказе бронь отменяется бесплатно. Если до заезда осталось 5–10 дней, то нужно будет уплатить штраф. Размер штрафа чаще всего равен размеру суточного проживания.
Специальные предложения. Специальные предложения имеют 2 серьезных недостатка – полная оплата брони и отсутствие возможности сделать отмену. На специальные предложения стоит соглашаться, когда вы уверены, что поездка состоится.
Оплата бронирования номера в отеле. Есть 2 варианта оплаты – предоплата и оплата в день заезда. Второй вариант предполагает блокировку средств на карточке. Предоплата и блокировка – разные понятия. Предоплата не возвращается, а заблокированные средства возвращаются в течении 5–30 банковских дней.
Экономным туристам пригодится карта Berlin Welcome Card.
По понедельникам множество культурных заведений закрыто. Лучшие дни для экскурсий – вторник и среда.
Для передвижения по городу выбирайте общественный транспорт.
Отправляясь на прогулку, берите с собой копию загранпаспорта.

Какое жилье может считаться социальным

Каждый резидент страны, доходы которого позволяют отнести его к категории малоимущих граждан, может рассчитывать на поддержку государства и содействие в решении жилищного вопроса.

А вот подыскать подходящий вариант жилья, которое можно взять в аренду, кандидатам на участие в программе, в некоторых случаях придется самостоятельно. При этом выбор квартир будет ограничен исключительно жилищным фондом, построенным частично или полностью за счет регионального финансирования.

Данный проект рассчитан на граждан, которые, как правило, являются получателями пособия под названием Harzt IV. У немцев эта выплата ассоциируется исключительно с бедностью. Однако чтобы иметь возможность воспользоваться программой, заявителю необходимо выполнить ряд действий.

Арендная плата

Как и у нас на родине, арендная плата за недвижимость в Германии взимается в двух частях:

• Чистая арендная плата — “холодная”
• Коммунальные платежи — вместе с ними общая сумма называется “горячей” арендной платой.

Обычно в коммунальные платежи не включают плату за электричество, стационарный телефон и Интернет. Их арендатор платит напрямую операторам услуг и коммуникаций. Коммунальные платежи передают собственнику для уплаты в ассоциацию домовладельцев.

Немецкое законодательство ограничивает чрезмерное регулярное повышение арендной платы. Для одного и того же квартиросъемщика запрещено поднимать плату более чем на 20% на протяжении трех лет. Новому жильцу разрешается сразу объявить более высокую цену.

При этом немцы любят заключать долгосрочные арендные договоры на 5-10 лет. Если владелец хочет регулярно повышать цены, ему придётся заключать краткосрочные контракты на сдачу в аренду своей недвижимости в Германии и часто менять арендаторов.

Обязательно следует брать с новых квартирантов залог. Его размер составляет двухмесячный взнос холодной арендной платы. Залог станет страховым взносам собственника на случай повреждения его жилья арендаторами или резкого их выезда из квартиры. Залог не возвращается в таком случае. Собственник имеет в запасе оплаченные два месяца для поиска новых квартиросъемщиков.

Подведение итогов

Одним из способов поддержки малоимущих граждан в Германии является предоставление им социального жилья. К данному фонду относятся дома и квартиры, которые частично или полностью были построены за счет средств из государственного бюджета.

Стать кандидатами на получение такого вида помощи могут не только лица, имеющие немецкое гражданство, но и те, кто ранее проживал за рубежом, а теперь в силу разных причин оказался на территории ФРГ и пребывает в статусе резидента страны.

Кроме того, социальным жильем обеспечиваются безработные граждане, одинокие родители, пенсионеры и работающие лица, чей доход не позволяет им поддерживать приемлемый уровень жизни.

Оформление государственной помощи проходит в несколько этапов и начинается с оформления справки, подтверждающей право на участие в программе. Она выдается в двух вариантах, один из которых позволяет кандидату подыскать квартиру самостоятельно, тогда как другой выбора ему не оставляет, обязывая соглашаться на то, что есть в наличии.