Недвижимость в Берлине: цены и лучшие районы

Жилая недвижимость Берлина: курс на микроапартаменты

В Берлине большая часть предложений – проекты, как и в коммерческом сегменте. Оборот микроквартир в столице составил в 2019 году €940 млн, что на 60% выше, чем в 2018-м. Стоимость аренды микроапартаментов самая высокая, и для хорошей рентабельности активов инвесторы просто вынуждены вкладываться в этот сегмент.

В отличие от коммерческой недвижимости, тут 90% оборота сделали немецкие инвесторы. Иностранцам достался очень маленький кусок пирога, а число портфельных сделок сократилось примерно вдвое.

Имя автора
Наименование компании

Из крупных событий на рынке можно выделить сделку квартирного кооператива DEGEVO по покупке 1200 столичных квартир в четвёртом квартале 2019-го года. GEWOBAG заплатила €920 млн за социальные квартиры (числом 6000). Были выкуплены объекты, проданные частным инвесторам. При этом в 2004 году за продажу 66 тыс. квартир эта фирма получила €405 млн, то есть каждая квартира – за €6 140, а в 2019 году этот портфель был выкуплен обратно по €153 тыс. за квартиру. Плачевно, что от этой сделки количество квартир на рынке Берлина не изменилось.

Спецпроект «Доходная недвижимость Германии»

Ольга Мюллер раскрывает два десятка важных тем, которые актуальны для тех, кто планирует вложить капитал в немецкие квадратные метры и заработать.

На главной странице проекта можно подписаться на обновления.

Фото: pixabay.com

Высокий спрос на доверительное управление недвижимостью

Чтобы коммерческая или жилая недвижимость не простаивала, многие иностранные владельцы обращаются в управляющие компании и риелторские агентства. Таким образом с их плеч снимается необходимость регулярно прилетать, чтобы сдать помещение в аренду, следить за его состоянием и контролировать все организационные моменты. Представители будут делать всё это за собственника, а он, в свою очередь, получит пассивный доход с правом сохранения собственности.

Ты можешь возразить, что подобная практика актуальна и для других стран по всему миру. Это будет справедливое замечание, но Германия сильно отличается от них по количеству и общей сумме инвестиций. Согласно данным Forbes, Германия занимает первое место по количеству сдаваемого жилья, объем которого составляет 55 %, а его стоимость за один лишь 2018 год выросла на 5,6 %. В своем отчете Team Global Corporate Communicatio отметила, что общая сумма сделок за этот год превысила отметку в 124 миллиарда. И это лишь жилая недвижимость.

Благодаря такой динамике, управление объектами недвижимости остается перспективной и привлекательной с финансовой точки зрения нишей. Иностранному инвестору нужно всего лишь заключить договор с агентством и платить часть прибыли с аренды — всё остальное автоматически становится заботами сотрудников агентства. Так, например, Fuchs Real Estate оказывает помощь с бухгалтерскими и налоговыми вопросами, заключением и соблюдением договора аренды, а также многими бытовыми задачами, такими как:

— подключение электричества, телефона, интернета; — коммуникация с домоуправлением, коммунальными службами, органами власти и арендатором; — контроль осуществления необходимых платежей; — организация ремонтных работ.

Виды инвестиционных фондов

Фонды акций (Aktienfonds)

Фондами акций называются фонды, которые инвестируют в акции компаний. Различают глобальные, региональные или отраслевые фонды акций. Считается, что фонды акций являются самыми рискованными видами вложений среди всех инвестиционных фондов. Исключение составляют хедж-фонды, которые в большинстве случаев недоступны частным вкладчикам.

Фонды облигаций (Rentenfonds)

Фонды облигаций вкладывают основную часть средств в облигации государственного займа или долговые обязательства предприятий. Считается, что фонды облигаций являются достаточно надежным механизмов вложения средств. На начало 2017 года процентные ставки находятся на очень низком уровне уже многие годы. В случае роста процентных ставок ожидается падение курсов облигаций, что может привести к значительным потерям инвесторов, вложивших денежные средства в фонды облигаций.

Индексные фонды (ETF)

Торгуемый на бирже фонд (англ. Exchange Traded Fund, ETF) или биржевой инвестиционный фонд — индексный фонд, паи (акции) которого обращаются на бирже. Структура ETF повторяет структуру выбранного базового индекса. Считается, что индексные фонды являются более дешевой альтернативой к фондам с активным менеджментом.

Фонды недвижимости

Фонды недвижимости инвестируют полученные средства в покупку объектов недвижимости, сдавая их впоследствии в аренду. Кроме того, условия инвестирования позволяют вкладывать деньги в акции компаний, основной деятельностью которых являются инвестиции в недвижимости. До недавнего времени инвестиции в фонды недвижимости считались очень надежным вложением капитала, но во время финансового кризиса 2008 года многие вкладчики столкнулись с проблемой возврата средств из-за оттока ликвидности. Инвестиционные компании были вынуждены продавать объекты недвижимости ниже балансовой стоимости, что привело к убыткам вкладчиков.

Смешанные фонды (Mischfonds)

Смешанные фонды являются наиболее гибким видом инвестиций. Менеджеры могут инвестировать полученные средства в акции, облигации или объекты недвижимости.

Хедж-фонды

Хедж-фонд (от англ. hedge — преграда, защита, страховка, гарантия) — инвестиционный фонд, ориентированный на максимизацию доходности при заданном риске или минимизацию рисков для заданной доходности. Представляет собой пул активов инвесторов, управляющийся профессионалами в интересах инвесторов. Используют сложные торговые стратегии, которые часто включают кредитное плечо, короткие продажи и деривативы .

Фонды фондов (Dachfonds)

Фонды фондов инвестируют денежные средства в паи других фондов (инвестиции в собственные паи запрещены законодательно).

Нойкёльн / Neukölln

Районы: Нойкёльн (Neukölln), Бриц (Britz), Буков (Buckow), Рудов (Rudow), Гропиусштадт (Gropiusstadt). .

Нойкёльн — это тот самый район, про который ты везде вычитаешь одни страшилки. Как московское Бутово. Это вовсе не значит, что тут плохо, но дурная слава сильнее здравого смысла. Немцы действительно нечасто выбирают Нойкёльн в качестве места жительства, зато тут много аутентичных зданий позапрошлого века (а не восстановленных после войны, как это обычно бывает в Берлине). Нойкёльн соседствует с Кройцбергом, и местные неофициально выделяют район Кройцкёльн. Здесь соседствуют арабские мигранты и хипстеры.

Плюсы:

• Здесь как минимум интригующе.
• Легко добраться до всех интересных мест Берлина.
• На границе с Кройцбергом — те самые барные вечеринки века.
• Много экспатов, а с ними везде весело.

Минусы:

• Мигранты.
• Высокий уровень преступности по сравнению со всякими спальными и тихими райончиками.
• Категорически, совсем, абсолютно не подходит для поездок с детьми.
• Самобытно (читай: грязно, но некоторым может понравиться).

Шпандау / Spandau

Районы: Шпандау (Spandau), Хазельхорст (Haselhorst), Сименсштадт (Siemensstadt), Штаакен (Staaken), Гатов (Gatow), Кладов (Kladow), Хакенфельде (Hakenfelde), Фалькенхагенер-Фельд (Falkenhagener Feld), Вильгельмштадт (Wilhelmstadt).

Чтобы ты понимал: раньше в Шпандау находилась тюрьма, где дольше 20 лет жил только один-единственный заключённый, Рудольф Гесс. Тюрьму снесли, атмосфера осталась: здесь по сей день находится старинная цитадель, благодаря которой райончик кажется отдельным (и не очень дружелюбным) городом. Зато здесь проходит классная Рождественская ярмарка — на случай, если ты захочешь провести в Берлине конец декабря.

Плюсы:

• Отлично подходит для любителей истории.
• Здесь можно встретить в основном коренных жителей.

Минусы:

Иногда кажется, что ты совсем не в Берлине, и жизнь идёт мимо тебя.

Шарлоттенбург-Вильмерсдорф / Charlottenburg-Wilmersdorf

Районы: Шарлоттенбург (Charlottenburg), Вильмерсдорф (Wilmersdorf), Шмаргендорф (Schmargendorf), Груневальд (Grunewald), Вестенд (Westend), Шарлоттенбург-Норд (Charlottenburg-Nord), Халензе (Halensee).

Бывший центр Западной Берлина, ныне — престижный деловой и торговый район. Если ты шопоголик и едешь в Берлин ради улицы Курфюрстендамм, она именно здесь. Торговый центр с интригующим названием Bikini Berlin тоже находится в этом округе. Дорого и пафосно. Подойдёт для любителей джаза и благородной истории.

Плюсы:

• Здесь живут в основном местные.
• Интересно с точки зрения культуры.
• Лучшее место, чтобы снять аккуратную квартиру с высокими потолками в историческом доме.

Минусы:

• Для большинства земных людей тут слишком дорого и пафосно.
• Нет демократичных баров и клубов, как и вообще тусовок.

Перспективы арендного бизнеса в Германии

В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.

Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.

Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.

В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.

Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.

В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.

Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».

Жилая недвижимость: приливы и отливы арендаторов

В Германии, по данным Евростата за 2018 год, своим жильём владеют только 49,1% населения. Миграции арендаторов внутри страны играют для сегмента определяющую роль. Ситуация в мегаполисах сложилась противоречивая. С одной стороны, арендаторы перебираются из «большой семёрки» в города-сателлиты, чтобы платить меньше; с другой – в рыночные отношения вмешивается государство (как, например, в Берлине). Арендные ставки искусственно занижаются, и жители из мелких населённых пунктов вновь возвращаются в столицу.

Всё это происходит на фоне замедления темпов урбанизации и снижения числа домохозяйств. Как следствие – рост спроса на жильё и казусы с ажиотажем вокруг привлекательных объектов.

В столице инвесторы расширяют портфели, учитывая стагнацию и стабильную прибыль, которую активы приносят до сих пор. Предположительно у 130,5 тыс. квартир в 2019 году сменились собственники. Квадрат за этот период в среднем по стране стоил €2,3 тыс. – плюс 8% в годовом исчислении.

Аналитики JLL зафиксировали, что объём рынка жилой недвижимости превысил отметку в €20 млрд по обороту и прибавил 7% по сравнению с прошлым годом.

Имя автора
Наименование компании

Понятно, что и в том, и в другом случае после рекордного 2015 года с 25-миллиардным оборотом 2019-й стоит на втором месте. За счёт чего? За счёт роста цен.

В 2019 году спрос и предложение на жильё росли одинаковыми темпами. Эта тенденция может сохраниться в ближайшие годы. На крупнейших рынках Германии арендные ставки по новым договорам топчутся на месте. Рост цен сохранится, а доходность пойдёт на спад.

Штеглиц-Целендорф / Steglitz-Zehlendorf

Районы: Штеглиц (Steglitz), Лихтерфельде (Lichterfelde), Ланквиц (Lankwitz), Целендорф (Zehlendorf), Далем (Dahlem), Николасзе (Nikolassee), Ванзе (Wannsee).

Богатое респектабельное место. Здесь нет мигрантов, очень спокойно. Далем интересен жаждущим чего-то нового (здесь находится немецкая деревня), Лихтерфельде и Ланквиц — для жилья ещё куда ни шло, Штеглиц чуть покруче, а Целендорф — вообще для богатых. Сюда можно приехать поразглядывать исторические дома, в которых до сих пор живут счастливчики.

Плюсы:

• Недалеко от туристического центра.
• Историческая застройка.
• Много местных.
• Много озёр и вообще приятная природа.
• Есть крутые пляже на Большом озере — Гроссе-Ванзе.

Минусы:

Ну очень недемократично.

Ставка на перспективу

Ольга Мюллер: «И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.

Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности

Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.

Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.

Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.

Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать

Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше»

По материалам prian.ru
Подготовила Анастасия Фалей
Фото: wikipedia.org

ПОПУЛЯРНЫЕ ФАКТЫ

• Рынок недвижимости в Берлине
• Интервью Ольги Мюллер с РГ, публикация от 16.06.2016г
• Немецкие дискаунты – превращение тыквы в карету
• Расположение объектов коммерческой недвижимости

Мы это уже слышали

Тема запрета покупки недвижимости иностранцами не раз всплывает в разных странах. Например, в Финляндии политики правого толка периодически пытаются ограничить продажи жилья «гражданам не из ЕС». А в 2013 году 200 депутатов финского парламента – с перевесом в один голос – даже проголосовали за рассмотрение соответствующего законопроекта. Авторы инициативы предлагали разрешить сделки с недвижимостью в Суоми только после пяти лет проживания в стране. Но с тех пор вето на подобные операции так и не наложили, вопреки поднявшемуся шуму в соцсетях и медиа.

В 2014 году в Латвии национальное объединение выступило с предложением запретить россиянам получать ВНЖ при покупке недвижимости в прибалтийской стране. Итог всем известен. Несмотря на то, что правила ужесточили, полного запрета никто так и не дождался. Правда, программа получения ВНЖ фактически встала.

Неспокойно было и в Швейцарии. Черновая редакция законопроекта по ограничению возможности приобретения местных квадратных метров для граждан, проживающих за пределами Европы, была объявлена еще в марте 2017 года. Но большинство политических партий, организаций и кантонов выступили против плана жестких ограничений, который был представлен на рассмотрение правительству.

В настоящий момент леворадикальные политики пытаются ввести подобные ограничения в Ирландии. Но власти страны полагают, что нововведения будут противоречить законам ЕС, и не дают им пока «зеленый свет».

***

Авторы: Ольга Петегирич, Филипп Березин
Фото: Анастасия Фалей

Недвижимость Берлина: строительство с нуля

Многих интересует, а выгодно ли приобрести участок и строить объект самостоятельно. В общем, это довольно прибыльно, однако требует больших капиталовложений и всегда есть много рисков.

Вот что нужно об этом знать:

1. В ФРГ большое значение уделяется защите окружающей среды, поэтому прежде чем приобрести участок под застройку, надо обдумать можно ли вообще в этом месте что-то строить, а если можно то каких норм надо соблюдать;
2. Выгодно приобрести старое строительство или кем-то уже начатое, и восстановить его. Реновация — это отличный вариант для тех, кто хочет строить сам;
3. В этой стране действует много строгих правил согласно планировке помещений, материалов, которые можно использовать в строительстве. Согласно соблюдений норм безопасности и так далее. Все эти ограничения довольно отрицательно влияют на самих застройщиков. А для иностранцев, которые не до конца знают все нюансы, это может стать настоящим испытанием.

В общем, наиболее выгодным считается купить недвижимость в Берлине в уже готовом объекте, который можно использовать по назначению с первых дней владения.

Если вас интересует подобная перспектива, свяжитесь с нашей компанией для более детальной консультации. В нашей базе есть много интересных вариантов для любых целей и запросов.

Мы предлагаем приобрести:

• современный торговый центр в ФРГ.
• многоквартирный доходный дом.

Если вы хотите купить недвижимость в Германии, осуществить бизнес-иммиграцию, или просто зарабатывать сдавая помещения в аренду, свяжитесь с представителями нашей компании по электронной почте info@offshore-pro.info для более детальной консультации. Мы подберем для вас лучший вариант и будем сопровождать на всех этапах покупки.

Почему для инвестиций стоит выбирать недвижимость Берлина в 2020 году?

Если выбирать страну для капиталовложений на европейском континенте, то ФРГ подходит лучшим образом. Она имеет самую сильную и развитую экономику в Европе. А недвижимость Берлина, её столицы, является самой привлекательной в государстве. Стоимость жилых или коммерческих столичных объектов никогда не уменьшается, а только растет. Так же как и цена месячной аренды. Это означает, что вложенные инвестиции постоянно будут накапливаться, и не только приносить доход, но и со временем сами увеличатся в размере. Покупка жилых объектов может стать причиной для бизнес иммиграции в Германию.

Сколько стоит аренда недвижимости Берлина в 2020 году?

Выгодным капиталовложениям станет покупка доходных домов в немецкой столице. Здесь стабильно высокий спрос на квартиры и апартаменты в аренду. Для обычных немцев даже ипотека не по силам, поэтому они выбирают арендованное жилье на многие годы. Жилая недвижимость Берлина регулярно растет в стоимости, как и ее аренда. Средняя цена не опускается ниже 10 евро в месяц за один квадратный метр. То есть, приобретя трёхкомнатную квартиру общей площадью 100 квадратных метров, вы будете сдавать её по ставке минимум 1000 евро за месяц. 

Может ли иностранец купить недвижимость Берлина и получить ВНЖ?

Любой иностранец имеет право осуществить покупку недвижимости в Берлине, инвестировать в готовую недвижимость, или участок под застройку. Такая инвестиция дает возможность открыть шенгенскую визу, которая позволяет находиться в стране три месяца два раза в год. Если покупатель является предпринимателем и имеет собственную компанию, то дополнительно нужно взять справку из Торговой палаты о том, что фирма является законной, а бизнес честным. Но имейте в виду, сама только инвестиция в участок под застройку или готовый объект, не дают права оформить ВНЖ. Для этого нужно зарегистрировать в ФРГ фирму. 

Подведем итоги

Приобретение гражданами из СНГ недвижимости в Берлине, с учетом сложившейся на рынке ситуации, – перспективное вложение капитала. Экономическая целесообразность не вызывает никаких сомнений: цены в Берлине пока еще не догнали другие европейские столицы, немецкая экономика развивается стабильно, действует политика благоприятствования иностранным инвесторам со стороны правительства и банков.

Доходный дом принесет стабильный гарантированный доход в 5—7 % годовых при отсутствии рисков, продажа коттеджей — до 12 % с минимальным риском.

Кроме экономической составляющей, владение берлинской недвижимостью имеет и дополнительные плюсы: жить в Берлине комфортно и приятно, а владельцу недвижимости легче получить многоразовую визу в Германию или ВНЖ.

Цены на недвижимость в Берлине зависят от престижности районов. Наиболее привлекательные — Митте, Шарлотенбург, Груневальд, Целендорф. Влияют на уровень цен близость к центру и транспортным коммуникациям, время постройки жилья: более высокие цены на здания, которые были построены до 1920-х гг. и после 2015 г.