Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятия
Экономисты утверждают, что единого метода определения инвестиционной привлекательности предприятия не существует. Для каждого проекта требуется индивидуальный способ с последующим анализом инвестиционной привлекательности. Оценка возможна разными методиками, которые основываются на использовании подходящих показателей и анализируемых факторах. В данной статье проведен сравнительный анализ разных типов оценивания.
- Метод дисконтирования денежных потоков. Такой метод основывается на предположениях, что стоимость, которую готов оплатить инвестор, определяется на основе прогнозируемых данных, это позволяет рассчитать результаты будущего. Данные денежных потоков вычисляются на дату проведения анализа путем проведения дисконтирования по определенной ставке, которая в свою очередь отражает риск. В итоге можно получить текущую стоимость будущего проекта, узнать насколько привлекательным он считается и стоит ли вообще его воплощать в жизнь. Часто такой способ используют для определения лучшего проекта из нескольких. Такой способ очень хорош и сразу можно определить, потенциал предприятия, но минусом считается тот фактор, что полученным результатом можно воспользоваться лишь в ближайшее время, так как постоянно меняется специфика спроса на рынке, его конъюнктура, законодательство, растут цены.
- Нормативно-правовой подход характеризуется определенным набором документов, которые закреплены на государственном рынке, это может быть любая финансовая отчетность предприятия за последние года функционирования. Применяются методические рекомендации по определению эффективности инвестиционных проектов. Если говорить о нашей стране, то это у нас очень слабо развито и вряд ли что-то изменится. В существующих источниках перечислены показатели, которые помогут определить эффективность инвестиций. В основном данный метод используется в случаи банкротства организации, поэтому метод не помогает точно определить инвестиционную привлекательность.
- Метод анализа на основе внешних и внутренних факторов – он формируется на основе экспертного метода Дельфи, который основывается на построении регрессионной модели определяющих факторов инвестиционной привлекательности. Положительным моментом считается анализ инвестиционной привлекательности организации на основе внутренних и внешних факторов, то есть можно посмотреть на предприятие с разных ракурсов. Метод имеет также недостатки, так как второй этап строится на основе экспертизы, анкетирования и опросов, что в свою очередь дает не точную оценку инвестиционной привлекательности предприятия.
Оцениваем эффективность инвестиций
Корректный расчет эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости предполагает правильный учет фактора времени. Согласно ему для всех инвесторов денежные средства в момент приобретения актива и в момент проведения оценки стоят по-разному. Другими словами, нам необходимо приводить стоимость денежного потока, который генерирует проект, к его стоимости на момент совершения сделки. Для того чтобы сделать это, необходимо воспользоваться методикой дисконтирования денежных потоков.
Оценка вложений в объект недвижимости требует составления бизнес-плана, который смоделирует ситуацию, которая сложится по прошествии нескольких лет.
Давайте вернемся к анализируемой нами 2-комнатной квартире в Подмосковье. Сдача в аренду данного объекта недвижимости принесет не только прибыль, но и определенные издержки. То есть нам нужно заранее определиться с потенциальной величиной доходов (арендная плата) и расходов (ремонт и коммунальные платежи) от инвестиций в этот актив. Так, мы произведем оценку прибыльности недвижимости.
Теперь нам нужно учесть все существующие альтернативы. Ведь мы можем инвестировать наши деньги не только в покупку квартиры или офиса. Также следует рассмотреть банковские вклады, инвестиции в акции, ПИФы и другие активы. Покупать недвижимость следует лишь в той ситуации, когда эффективность таких инвестиций будет выше всех остальных возможных вариантов.
Популярные вопросы о Бонне
Как купить недвижимость в Бонне иностранцу?
Иностранцы могут свободно приобретать любую недвижимость в Бонне: жилые, коммерческие объекты, земельные участки. Расходы на оформление сделки составляют 10–15% от стоимости недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранного покупателя (для коммерческой и жилой недвижимости она разная) варьируется от 2 до 3%. Процесс покупки занимает 2–3 месяца.
Сколько стоит жилье в Бонне?
Средние цены на недвижимость в Германии разнятся в целом по стране и зависят от региона. В Восточной Германии — от 4200 евро/м² в Потсдаме до 4800 евро/м² в Берлине. Западная Германия: в Мюнхене — от 9000 евро/м², во Франкфурте — от 7000 евро/м².
Является ли покупка недвижимости в Бонне хорошей инвестицией?
Да, так как Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут качественную и высокодоходную недвижимость. Объекты приносят доход в 3–4% годовых, а на севере страны — до 5–6%. В течение некоторого времени процентные ставки будут оставаться низкими, что хорошо для тех, кто хочет купить и удерживать недвижимость в ключевых локациях.
Какой налог на недвижимость в Германии?
Как таковой налог на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
Сколько платят за коммунальные услуги в Бонне?
В месяц на оплату коммунальных услуг, например, для квартиры в Бонне площадью около 50 м² немцы тратят, в среднем, 150-200 евро. Это не более 10% от средней зарплаты и около 15% от средней пенсии в стране.
Определяем привлекательность недвижимости для инвестора
Инвестиционная привлекательность недвижимости является сравнительной характеристикой, которая позволяет ранжировать рассматриваемые объекты в глазах инвестора. Проще говоря, благодаря ей можно выделить наиболее удачные и прибыльные для вложений активы.
Инвестору следует:
- выявить время, которое потребуется на возврат первоначально инвестированных денег;
- проанализировать фактический прирост активов, произошедший в результате покупки объекта недвижимости;
- произвести оценку существующих рисков.
Произвести оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости можно только при учете таких факторов:
- экономической ситуации, которая сложилась на рынке инвестиционной недвижимости;
- динамики основных макроэкономических показателей;
- конкретных навыков и опыта инвестора;
- стабильности политической ситуации в государстве;
- планируемой прибыльности вложений;
- существующей системы налогообложения.
Инвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.
Варианты оценивания инвестиционной привлекательности
Есть несколько подходов оценивания инвестиционного статуса бизнеса, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Некоторые из них:
Интегральный способ инвестиционной оценке основывается на финансово-производственных аспектах. Сравнительно с другими возможными вариантами оценки он считается более точным. Для реализации метода на практике значения суммируются блоками с учётом того, что именно они отражают. Так, в одном специалисты будут складывать производственные и финпоказатели, например, устойчивость и ликвидность, в следующем — актуальные виды рентабельности.
Все значения для инвестиционной оценки после проведения манипуляций фиксируются в спецформе, а затем снова суммируются. На этом анализ привлекательности компании подходит к концу. В результате получается определённое числовое значение ИП. Нередко расчёты проводятся с учётом значений нескольких лет.
Экспертный вариант считается одним из основных при оценивании ИП компаний. Специальная комиссия высказывает своё мнение касательно положения предприятия на рынке, его эффективности и возможных перспектив. Зачастую такой способ реализуют в виде группового интервью или анкетирования.
Преимущество этого метода заключается в различных взглядах компетентных специалистов на проблемы развития компании. Минусом считается субъективность мнения экспертов, поэтому нельзя руководствоваться только опросом членов комиссии. Однако подобная процедура будет неоспоримым плюсом фирмы в глазах инвестиционных субъектов, поэтому её зачастую реализуют предприятия РФ.
Вариант дисконтирования финансовых потоков основан на предположении того, что потенциальный инвестиционный субъект готов вложиться в проект, который представляет значительную матценность и обеспечивает хорошую отдачу как минимум в среднесрочном горизонте. Этот метод основан на прогнозах компетентных финансистов с учётом потенциальной рентабельности компании в срок 3-5 лет. Так сравнивают несколько бизнес=структур, куда, предположительно, могут быть направлены инвестиционные потоки. В этом случае оценка ИП является неким аукционом.
Получает инвестиционные средства то предприятие, у которого наиболее сбалансировано соотношение между потенциальным риском и размером финансовых потоков. Минус этого метода заключается в невозможности предугадать рыночное положение в ближайшие годы.
Редакция рекомендует
Лучшие статьи Tranio о Бонне и Германии
Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии
Коммерческая недвижимость в Германии: пошаговое руководство по оформлению сделок
Почему немцы арендуют квартиры, а не покупают
Три ошибки начинающих инвесторов
Недвижимость в центре Берлина подорожала на 400% со времён падения Берлинской стены
… и ещё 231 публикация
Новости мирового рынка недвижимости
- СегодняНовостройки в Праге выросли в цене в 2020 году
- 26 фев. 2021Российские туроператоры рассказали, когда откроются границы с Европой
- 25 фев. 2021Россияне рассказали, куда поедут после открытия границ
- 24 фев. 2021Кипр перенёс открытие границ для российских туристов на 1 апреля
- 23 фев. 2021S7 полетит в Хорватию в апреле
- 22 фев. 2021На Кипре ввели налог при продаже недвижимости
… и ещё 521 публикация
