Покупка коммерческой недвижимости в Польше

Обзор рынка недвижимости в Польше

Согласно данным за 2016 год, наибольшую заинтересованность в приобретении польской недвижимости проявляют украинцы, немцы и британцы. Количество сделок, заключенных украинцами, по покупке дорогого, среднего по стоимости и дешевого жилья составило 60 000 м2 жилой недвижимости.

Немцы заняли вторую строчку рейтинга, имея показатель 40 000 м2, а на почетном третьем месте оказались британцы, купившие 18 000 м2 жилой площади.

Анализ рынка недвижимости Польши показывает, что продаются преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры. Количество предложений на рынке стремительно растет и по состоянию на 2016 год достигло отметки 86 500 объектов.

Иностранный гражданин может без каких-либо ограничений получить права собственности на апартаменты, квартиру или гараж, однако при покупке дома, земельного участка большой площади (от 0,4 гектара) или объекта, который находится вблизи пограничной зоны, потребуется одобрение польского МВД.

Если собственных средств недостаточно, можно оформить ипотеку. Банки охотно выдают кредиты при условии, что заемщик соответствует всем требованиям.

Иностранцы покупают квартиры практически во всех городах Польши. Наибольшей популярностью пользуются Варшава, Краков, Познань, Гданьск, Лодзь, Вроцлав, где созданы благоприятные условия для жизни и развития бизнеса.

По информации крупнейшей международной консалтинговой компании Colliers, именно Польша (из всех стран ЕС) наиболее привлекательна для крупных инвестиционных фондов, что позволяет надеяться на дальнейшее развитие региона.

Выгодные ниши для бизнеса в Польше

Понятно, что покупка фирмы в Польше – весьма ответственное дело. Но куда более ответственным является определение направления будущей деятельности – от него будет зависеть выбор организационно-правовой формы деятельности будущей фирмы, необходимость получения лицензии и прочие аспекты.

Понятно, что речь идет об открытии малого бизнеса – именно он является основой современной польской экономики

Для начала обратим внимание сферы деятельности, в которых проще всего прогореть

Так, не стоит обращать внимание на:

• Розничную торговлю. В ней имеет работу около 4 млн человек или примерно четверть всего экономически активного населения Польши. Хотя бы это уже говорит о масштабах занятости ниши. При всем этом примерно 50 % розничной торговли приходится на крупные торговые сети, которые создают сумасшедшую конкуренцию маленьким магазинам и фактически выдавливают с рынка мелких торговцев.
• Строительство. Успех строительной компании зависит от квалификации, компетентных работников, оборудования и рекомендаций. Однако даже их наличие не позволяет многим иностранным компаниям навязать конкуренцию польским строителям.
• Развлечения, отдых, туризм. Еще одна ниша, где навязать конкуренцию местным практически невозможно. Такие туристические центры, как Краков, Варшава, Гданськ, Люблин, Щецин и другие уже давно переполнены развлекательными центрами, туристическими агентствами, частными гидами и прочими представителями ниши.

Наряду с указанными сферами деятельности в Польше хватает весьма перспективных ниш для развития собственного малого бизнеса. Да, здесь вы встретите огромное количество соотечественников, проживающих на ПМЖ, поэтому стратегически правильным решением будет ориентировать свой бизнес на них.

Учитывая это, в 2019 году наиболее выгодными направлениями для малого бизнеса в Польше является:

• Электронная коммерция. Весь мир переходит в сеть и поляки не исключение. Не имеет особого значения, что конкретно вы будете продавать в интернете, главное – это найти покупателя на ваш товар, поэтому он должен быть оригинальным и востребованным для определенной целевой аудитории. Это могут быть сделанное вручную мыло, оригинальные фруктовые букеты или товары из Украины – украинцев в Польше больше всего. Плюс электронная коммерция позволяет вести дела из дома – нет необходимости снимать офис.
• Сфера услуг. Некоторые виды услуг предоставляются на дому, поэтому также можно обойтись и без офиса. Если он все же потребуется, рекомендации по его поиску даст материал «Коммерческая недвижимость в Польше». Какие услуги сегодня актуальны? Востребованы парикмахеры и маникюрщицы, сантехники и электрики, курьеры и водители, клининговые услуги и репетиторство, уход за детьми, стариками и даже животными. Любое из этих направлений при условии наличия соответствующих навыков может стать вашим основным прибыльным делом.
• Производство продуктов питания. Авторские пельмени и вареники, соленья по бабушкиному рецепту, превосходный клубничный джем или свежий домашний хлеб – все это будет актуально для любого польского города. Главное, повторимся, это уникальность предлагаемого продукта.
• Общественное питание. В Польше, а особенно в крупных и курортных городах по-прежнему остаются актуальными мини-фастфуды, точки быстрого питания, пиццерии, суши-бары, шаурма и кебабы. Есть возможность реализовать собственную идею или же приобрести франшизу и самостоятельно работать под чужим, но проверенным и известным брендом. Дополнительно можно подрабатывать кейтерингом – доставкой готовых обедов в офисы.
• Логистика. Безусловно, покупка готовой транспортной компании со всеми необходимыми лицензиями обойдется достаточно дорого. Но грузопассажирские перевозки по Польше и по территории ЕС – более чем прибыльный бизнес, начать который можно при наличии всего лишь одного пассажирского автобуса или грузового автомобиля.
• Автосервис. Это всегда востребованные услуги и широкая клиентская база среди местных жителей.
• Реставрация мебели. Оригинальная, полезная и при всем этом малозатратная деятельность при удачной раскрутке и наличии клиентов позволит в течение года заработать неплохой капитал для дальнейшего развития. Не сомневайтесь, поляки как и все другие, не только любят свою старую мебель, но и не прочь сэкономить на покупке новой.
• Аренда жилья. Ориентируясь на приезжих и соотечественников, можно купить или открыть агентство недвижимости.

Location, location и еще раз location

Где покупать квартиру для сдачи в аренду? Это самый важный вопрос для потенциального инвестора. Рентабельность и время возврата инвестиций зависят от привлекательности местоположения.

Если вы планируете сдавать квартиру на длительный срок, то однозначно рассматривайте крупные города Польши — они привлекают новых сотрудников, студентов, специалистов и иностранцев. Чтобы определить перспективы того или иного города, проанализируйте уровень безработицы – чем она меньше, тем популярнее место.

Район тоже важен. Для длительной аренды можно не покупать дорогие квартиры в самом центре, подойдут районы рядом с центром, но с хорошим транспортным сообщением

А зеленые зоны, парки, развлекательные места поблизости – важное преимущество объекта и оправдание высокой арендной платы

Выбирая квартиру для посуточной аренды, тоже лучше отдавать предпочтение большим городам. Здесь проще организовать арендный бизнес. Единственная разница по сравнению с длительной арендой: ориентируйтесь на центр или основные пешеходные улицы города.

Также обратите внимание на курортные города и поселки вдоль Балтийского моря, основные горные туристические зоны и квартиры рядом с национальными парками. Спрос на такие объекты огромен во время отпусков, а прибыль за сезон окупает частичное простаивание в межсезонье

Аренда жилья в Польше

Студенты, работники по найму и путешественники часто сталкиваются с необходимостью поиска риэлтора в Польше. Данная задача очень непростая, особенно при отсутствии знаний языка. При этом найти говорящего на русском языке риэлтора еще сложнее. Чтобы упростить эту задачу, компания Global Jobs предлагает аренду помещений в Польше для жилья по территории всей страны. Соответствующая услуга предполагает:

• предоставление на выбор вариантов жилых помещений с мебелью в разных городах и районах;
• законное оформление всех документов, исключающее вероятность возникновения проблем при проживании;
• возможность персонального знакомства с владельцем квартиры или дома;
• ознакомление с жильем только в удобное для клиента время.

Важно обратить внимание, что стоимость аренды жилья в Польше может отличаться в зависимости от:

• города;
• размеров жилой площади;
• жилого состояния;
• наличия бытовой техники;
• расположения относительно центра населенного пункта.

Срок подбора жилья в Global Jobs может составлять до 3-х дней, в зависимости от ваших потребностей и вкусовых предпочтений.

Налогообложение и другие расходы при покупке недвижимости

В ходе оформления прав собственности на квартиру, покупатель обязан оплатить все налоги и сборы, установленные государством, а также потратиться на получение визы, если это предусмотрено правилами пересечения государственной границы.

Налог на приобретение недвижимости составляет около 2% от суммы сделки (актуален при условии, что объект куплен на рынке вторичного жилья), агентские комиссионные (если привлекался посредник) – до 3% от суммы сделки.

Также оплачиваются услуги нотариуса (фиксированная сумма или процент от сделки, не превышающий 3%) и расходы на госрегистрацию недвижимости – 1% от суммы договора.

Размер визового сбора составляет от 35 евро, а цена билетов на самолет зависит от пункта вылета и прилета (от 100 евро).

Во сколько обойдется покупка жилья в Польше

На стоимость объекта недвижимости влияет много факторов. Вот несколько из них:

• город и район;
• площадь, планировка, год постройки;
• состояние придомовой территории, качество ремонта и этажность;
• наличие инфраструктуры, коммуникаций, перспектив дальнейшего развития региона.

Как показывает практика, дороже всего покупка жилья обходится в крупных городах Польши, где стоимость квадратного метра может превышать отметку 2 000 евро, поэтому однокомнатные квартиры до 1 млн рублей (14 108 евро) являются большой редкостью.

На первичном и вторичном рынках недвижимости цены немного разнятся.

Часть денег, которую вам удастся сохранить, вы сможете разумно потратить на ремонт и обустройство нового жилья.

Однако вас не должны пугать высокие цены на квартиры в Варшаве – помимо столицы, есть и другие города, в которых созданы все условия для комфортной жизни

Например, обратите внимание на Краков, который ежегодно посещают миллионы туристов, или на Вроцлав, Лодзь, Познань и Гданьск, где существуют потрясающие условия для развития бизнеса и воспитания детей

Не забывайте и о программе MDM, по которой государство может компенсировать вам часть средств на покупку квартиры, если вы приобретаете первое собственное жилье, при этом платите налоги и легально проживаете в Польше (даже по Карте тымчасового побыту).

Участниками программы могут быть:

• одинокие люди моложе 35 лет;
• официально зарегистрированные пары, где возраст супруги или супруга до 35 лет;
• многодетные семьи (от 3 детей) без ограничений по возрасту.

При отсутствии детей государство компенсирует одиноким гражданам и молодым семьям 10% стоимости жилья; если есть 1 ребенок, сумма компенсации составляет 15%, если 2 детей – 20%, если 3 и более детей – 30%.

Следует иметь в виду, что квартиру, купленную по программе Mieszkanie dla Młodych, нельзя сдавать в аренду на протяжении 5 лет от даты заключения сделки.

Табл. 1 Обзор цен на жилую недвижимость в Польше по состоянию на начало 2019 г.

Город	Цена в евро за м 2 , первичный рынок	Цена в евро за м 2 , вторичный рынок
Варшава	1958	2131
Краков	1658	1706
Вроцлав	1426	1434
Лодзь	1180	998
Познань	1482	1425
Гданьск	1583	1582

Не спешите покупать первый попавшийся объект. Обязательно убедитесь в том, что вам продает апартаменты собственник, что отсутствуют долги за электричество и отопление, что планировка и этажность жилья вас полностью устраивают.

Если планируете рассчитываться наличными, нужно иметь справки, подтверждающие происхождение денег; иначе придется заплатить дополнительные налоги, что отразится на итоговой стоимости объекта.

Налоги для польской фирмы

Налоговые ставки и применяемые налоги могут значительно отличаться в зависимости от ситуации. Так, к числу основных налоговых платежей в Польше можно отнести:

• НДС (VAT) – общий налог на добавленную стоимость составляет 23 %, однако в зависимости от вида деятельности он может составлять 8, 5 и даже 0 %. Впрочем, если годовой оборот фирмы менее 150 тыс. zł, фирма не обязана становиться плательщиком НДС.
• Налог на прибыль организации (CIT) – второй основной налог для польских компаний. Составляет 19 % для всех организаций независимо от размера полученной прибыли. Выплачивается лишь в случае получения прибыли, то есть положительной разницы между расходами и выручкой.
• Социальные взносы на работников (ZUS). Их размер обычно в грубой сумме составляет около 20 % от совокупного фонда оплаты труда до удержания из зарплаты налогов.
• Налог на дивиденды. Речь идет о прибыли предприятия, распределенной между членами учредителями общества, – при выплате дивидендов каждый из них должен уплатить еще 19 % налога.

Аренда коммерческой недвижимости в Польше

В процессе создания собственного бизнеса на территории Польши возникает необходимость приобретения или аренды коммерческой недвижимости. Последний вариант считается более выгодным, так как подразумевает более низкие расходы, минимальный риск потери инвестиций и возможность более быстрого расширения при создании сети. Компания Global Jobs, предоставляющая свои услуги для владельцев бизнеса, предлагает аренду производственных помещений в Польше, магазинов, офисов и других видов коммерческих помещений. Воспользовавшись качественным обслуживанием, вы получаете следующие преимущества:

• возможность уделить максимум времени развитию бизнеса и проработке бизнес-плана вместо поиска недвижимости;
• индивидуальный подбор объекта под конкретные задачи;
• законное оформление всех документов;
• максимально быстрый подбор недвижимости.

Важно отметить, что аренда офиса в Польше или любого другого помещения оформляется агентами Global Jobs. Это позволяет начать развитие собственного бизнеса в Европе даже без необходимости знания языка

Стоимость услуг при этом составляет всего 50 процентов от месячной аренды магазина в Польше или любого другого коммерческого объекта.

Сколько стоит готовая компания

Обращаем внимание, что итоговая цена на польскую компанию зависит от того, как долго такая фирма существует, есть ли у нее история хозяйственной деятельности, какие формы деятельности открыты и в каком городе она действует. Учитывая первые два фактора, посредники обычно разделяют три категории организаций «на продажу»:

Учитывая первые два фактора, посредники обычно разделяют три категории организаций «на продажу»:

• Молодые компании, действующие после регистрации около 3 месяцев. Они не имеют ни положительной, ни отрицательной истории хоздеятельности и по факту являются «чистыми фирмами». Стоимость такой капитальной компании составляет от 1,8 тыс. (для sp. z o.o.) до 4 тыс. (для SA) €.
• «Взрослые» компании, не имеющие оборота. Срок их существования может составлять от 6 месяцев до 10 лет, однако история их деятельности будет чистой. То есть такая фирма отражала в бухгалтерской деятельности нулевой оборот. Стоимость такого объекта будет зависеть от возраста фирмы и составит от 2,3 до 7 тыс. €.
• «Взрослые» компании с благоприятной историей. Речь идет о готовой фирме, реально действующей на рынке в течение нескольких лет и имевшей реальный хозяйственный оборот. Наличие такого оборота формирует авторитет у контрагентов, кредитных организаций, партнеров, госучреждений при проведении тендеров и так далее. Стоимость такого sp. z o.o. с двухлетней историей составит 7 тыс. €.

Например, покупка транспортной компании в Польше обойдется в 6,5-7 тыс. €, а компании, которой разрешен оборот ГСМ, и вообще около 20 тыс. €.

Плюс необходимо учитывать территориальную составляющую. Очевидно, что компания, зарегистрированная и действующая в Варшаве, обойдется значительно дороже, чем фирма, открытая во Вроцлаве.

Стоимость жизни в Польше

Зарплата в госсекторе в среднем на €87 выше, чем в частном, а начинающие специалисты получают примерно на 40% меньше, чем их опытные коллеги.

В стране уровень доходов сильно зависит от воеводства. Реальные доходы выше в Варшаве, а также в крупных городах, столицах воеводств. Восточная часть страны отличается более низкими зарплатами, чем запад и юг.

Жильё. Дороже всего снимать жильё в Варшаве. Односпальная квартира в центре города без учёта коммунальных платежей обходится в €600–650, за пределами центра – €450–500. Среди столиц воеводств дешевле всего обходится съёмное жильё в Быгдоще – €260–300 в месяц. В остальных крупных городах ценники схожи – чуть дороже будет только Вроцлав и Гданьск, где хорошую квартиру можно найти за €400–470 в месяц.

В Польше популярно снимать жильё типа «кавалерка». Это квартира для одного человека или пары без детей, которая обходится в €180–250 в месяц в зависимости от города. Как правило, это совсем небольшая комната площадью 15–25 кв.м с кухней и санузлом.

Еда. Затраты на питание в Польше невелики, даже если сравнивать с Южной Европой, не говоря уже о северных странах. На двух человек в месяц достаточно €200–270, если вы питаетесь преимущественно дома. Пакет молока в супермаркете стоит €0,6, хлеб – €0,5–0,7, кило риса – €0,92, дюжина яиц – €1,92, кило куриного филе и говядины – €4 и €8 соответственно. За килограмм овощей и фруктов придётся отдавать €0,6–1,5.

В недорогом ресторане можно плотно пообедать за €5–6, в польских «столовых» – даже дешевле, в районе €3–4. Комбо-обед в McDonalds обойдётся в €4,8, но в стране хватает и национальных фастфудов, так что заведений, где можно поесть за такую сумму, много. Чашка капучино обойдётся в €2,0–2,5.

Транспорт. Транспортная карта (проездной) стоит в районе €25, одноразовый билет – €0,9. Литр бензина стоит чуть больше €1; за километр поездки на такси придётся отдать около €0,7. Хотите сэкономить на транспорте – пользуйтесь велосипедами: в каждом польском городе множество городских стоянок, где можно взять железного друга напрокат. Поездка продолжительностью до 20 минут будет бесплатной, до часа – примерно €0,44–0,65.

Мобильная связь в стране недорогая. К примеру, за пакет с безлимитными звонками и SMS и 5 Гб интернета в сети Plus придётся заплатить всего €7.

Прочие расходы. Абонемент в фитнес-клуб обойдётся в €25–30 в месяц, за билет в кино придётся отдать €6,5. Если хотите приобрести частную страховку, готовьтесь платить около €50–90 в месяц в зависимости от пакета услуг.

Ведение бухгалтерии

При покупке фирмы у посредников в сумму сделки обычно включается первичное бухгалтерское сопровождение. Оно, однако, ведется лишь первые месяцы – в дальнейшем владельцу придется либо нанять собственного бухгалтера, либо привлечь его на условиях аутсорсинга.

Обычно подобного рода услуги также предоставляются посредниками, сопровождающими бизнес. Они готовы обеспечить ведение полной бухгалтерии ООО, как действующего лишь формально, так и реально работающего на рынке. Такая деятельность включает в себя:

• ведение книг учета доходов и расходов;
• бухгалтерскую отчетность;
• представительство в налоговых органах;
• составление налоговых деклараций;
• финансовый аудит;
• начисление зарплаты и так далее.

Такие услуги обычно обходятся от 60 €/месяц для компаний без сотрудников и 150-250 €/месяц для работающей компании.

Где и каким образом искать недвижимость для покупки

Поисками подходящего объекта можно заняться самостоятельно, а можно воспользоваться услугами агентств недвижимости. Каждый из этих способов имеет преимущества и недостатки.

К примеру, агент за определенную плату поможет вам найти квартиру или загородный дом на 2, 3 или даже 5 комнат, полностью соответствующие вашим запросам. И хотя процесс может затянуться на несколько недель и даже месяцев, однако вы будете избавлены от хлопот, связанных с постоянными встречами, звонками, переговорами.

Доска объявлений, как правило, устанавливается либо в супермаркете, либо вблизи остановки общественного транспорта, либо на территории костела.

Что касается газет, имеющих как локальный, так и общенациональный охват, следует обратить внимание на Gazeta wyborcza, Mieszkaniec, Lokalna. Часть изданий распространяется бесплатно в общественных местах, другие можно купить в киосках

Наиболее удачным решением является посещение тематических интернет-ресурсов, позволяющее изучить все доступные варианты без смены страны пребывания.

Большой популярностью пользуются польский сайт Dom.gratka.pl, на котором собраны тысячи объявлений от агентов недвижимости, застройщиков и прямых владельцев жилья.

Список других рекомендованных сайтов:

• Gumtree.pl
• OLX.p
• Szybko.pl
• Gazetadom.pl
• Emieszkania.com.pl
• Wspollokator.pl
• Wynajmemieszkanie.pl
• Otodom.pl